将自住房（Primary Home）改为出租时请留意新税法的影响

如山

（2010年1月1日）

常常听到人们说将自住房（Primary Home）转做出租。我这里想提醒在美国的业主注意有关新税法的变化而考虑作适当安排（也许有部分读者已经了解，但是我觉得还是应该提醒一下）。

先简介一下Primary Home卖出时利润免税有关法律的历史：1997年以前，当你卖出你的自住房时，你必须在2年内再买入一间更贵的房子作为自住，才可以享受卖出房时的利润免税的待遇；而1997年通过的Taxpayer Relief Act of 1997规定，凡是5年之内住满2年的Primary Home出售获利时，个人25万之内，结婚夫妇50万之内都可以全部免税。这个改变是你不必2年之内买入自住房，并且不受转手次数（买进卖出）的限制。因此，有些人就每2年左右换一间自住房（包括将自己原来出租的转为自住）。这样做的税务好处是，凡是住满2年再卖出的房子都不用纳税。

但是，2008年由布什签署的Housing Assistance Tax Act of 2008又对1997年的有关规定进行修改。这个法律从2009年1月1日开始生效。它同样是规定必须从卖出的日期往回算的5年之内必须住满2年才能符合免税条件；它的不同点在于，不是全部免税，而是按自住期间的比例免税。请看具体例子：

A君2009年1月花50万买入一间house自己住。2010年1月转为出租，直到2012年12月。然后自己于2013年1月再搬回去自住,2013年底放出市场卖。2014年1月Closing。卖出净价70万，就是利润（Gain）20万。A君在这个物业累计总住24个月。按照2008年通过的修正税法，这个20万Gain要按比例计算纳税，而不能像之前那样20万全部不用交税。要分开Qualifying use和 Non-Qualifying Use，就是不是自住的时间（Non-Qualifying Use有一些Exception，例如临时离开、健康原因或者employment的改变等等）。具体计算就是：5年中住2年， Qualifying use 是40%。就是免税40%（$200,000*2/5=$80,000）;另外的$120,000要按Capital gain付税。还有，出租期间扣减的Depreciation 要作为Gross income处理。一句话，要是想卖出的房子全部免税，就必须住满5年（由卖出的Closing 日期往回算）。

（以上只是我个人看法，不一定正确，仅供参考。读者做任何决定前请咨询当地专业人士意见或者查对IRS相关法律。）