在美国经营房地产的故事与体会

Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 与 REO 的定义简析

如山

（ 2009 年 10 月 29 日）

很多网站为了广告的效果，大量 使用 Foreclosure 这个字眼，令 Foreclosure 太过泛滥。从文学城到 CND 论坛我也看到读者常常将 Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 与 REO 这四种形式混为一谈。因为碰到有人提问时，我要很清楚了解到底买的什么状况才能给予比较准确的回答。以下我对这四种形式作简单的介绍，有说错的地方请行家纠正。

Pre-foreclosure 与 Short Sale

Pre-foreclosure 顾名思义，就是 Foreclosure 前夕。发生于业主没有按期付贷款本息而被 Lender 发出 Foreclosure 通知。这个时间离 Foreclosure 拍卖有多长是由每个州的 Foreclosure 的法律去确定的。业主只要在预订的 Foreclosure 拍卖前付清欠款（按照贷款合同的过期金额，不是全部本金）就可以取消这个 Pre-foreclosure: 状况。这种状况下业主的总欠款加上卖出费用（税和佣金等费用）有可能低于市场价格，也可能高于市场价格。要是这个总欠款加上卖出费用高于市场价格，就必须要 lender 批准才能卖出（因为卖出后收回的款不够还银行）。这就是 Short sale 程序；要是总欠款加上卖出费用低于市场价格，买家就可以直接与业主打交道买进而不必通过银行批准。这个情况下对买家有什么有利呢？因为业主的物业将要被 Foreclosure 拍卖，买家可以用低于市场的价格买入 。 这种单纯 Pre-foreclosure 而不是 Short Sale 的状况在前几年比较多见，而现在就是要走到 Short sale 的状况比较多。根据我的经验，出现 Foreclosure 除了真的付不出款以外，还有以下状况： 1 ）夫妇在闹离婚状况。据一位老 Agent 说是占 Foreclosure 的百分之 60% 以上（这是前几年，现在当然应该是房价下跌的原因居多）。到底是否占这么大比例不清楚。但是我经历的是有相当比例； 2 ）业主根本不知道他们的房价已经升了那么多 ( 前几年房价最热的时候这种情况很多 ) 。你们别觉得好笑，我买过不止一间这样的。从哪里可以查到 Pre-foreclosure 资料？不需要付费用的是在当地的 County 。也有些网站或者当地报纸专门报这种 Foreclosure notice 的。再请读者注意，很多网站宣称是卖 Foreclosure 物业的实际上是 Foreclosure 之后的物业。

Short sale 就是前面介绍的，业主欠银行的钱多于物业的市场价格。原业主要想卖掉一定要通过银行批准。这里再重复一次概念： Short sale 就是 Pre-foreclosure 状况。但是， Pre-foreclosure 不一定都要进入 short sale 。因为还有一种状况是业主总欠款依然低于市场价格。只是原业主没能力或者不理睬付过期贷款利息，所以被发出 Foreclosure notice 。当说 Pre-foreclosure 可能是 short sale ，也可能不是 short sale 。

Foreclosure

通常我们说的 Foreclosure 就是指 Foreclosure auction 。不是指 Foreclosure 拍卖之前也不是指 Foreclosure 拍卖之后。这种 Foreclosure auction 都是需要买家拿银行本票到拍卖场地去参加竞投。凡是不需要拿全额现金到现场去拍卖的都不是 Foreclosure auction 。而是各种各样的房地产拍卖。

REO （Real Estate Owned， 又叫 Bank owned）

这种状况发生在 Lender 经过 Foreclosure auction 之后，没人在 auction 上买走，所以银行收回来再放出市场（ MLS ）。因为银行不是一个房地产投资者，所以银行的目的是要卖掉为止。但是银行愿意减价多少是看当地市场（比如市场上 REO 房多不多）、该银行本身持有 REO 多少和银行本身的财务状况或者资金流动状况来决定。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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请参考我的文章《答 Venus 关于哪里和哪种方式能容易买到 折扣 大的房屋》
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200905&postID=37475