在美国经营房地产的故事与体会

答与朋友合作做房地产之资金使用问题 -CND 房地产线

如山整理

（ 2009 年 9 月 10 日 ）

评论与提问： beijing7750 2009-09-09 20:32

如山 , experts, and 朋友们，
我有一个被动的伙伴 (passive partner),who can 带来 50 ％的 fund 到 table 中。我的伙伴，（由于某种原因），希望共同拥有 Title ，他不希望以后任何贷款 (his name will not be on any loan paper) 。 But 我需要使用 Title 来获取贷款 (future) 。我们如何才能 work out a deal ?
Put it another way: Is it possible to have only my name on title, but my partner is ensured to have his portion of profit and I can get loans using the property? How?
As you know, to get a loan, all people on title (and their spouses) need to sign the loan paper.
I am thinking TIC or Partnership, but not sure I can get loans for that without his consent (he will not sign any loan paper).
Thank you

如山回应（回答）：

你的话听起来前后矛盾。前面你说“我的伙伴，希望共同拥有 Title ”。但是后面又说“ Is it possible to have only my name on title…” 。要是你的 partner 想要他的名字在 title ，又怎么可以只用你的名字在 title ？首先这个同意与否是看你跟你的 partner 的互动而定。现在让我假设一个具体的例子来分析一下。

案例： A 与 B 想共同做房地产买卖。 A 钱不多，需要贷款才能做。但是对买房、装修和转手有专长； B 有钱但是不熟悉整个操作过程，同时 B 不想贷款做房产。 A 想利用 B 的资金， 而 B 想利用 A 的专业。现在有一个 project （一个房子或者几个房子）共需资金 100 。

合作方式有如下几种 ;

1. A 与 B 各出 50% 现金去做并且共同 hold Title 。利润和风险各 50% 。但是问题是 A 没有这么多现金，而且也不公平。因为 A 陈了出钱，还贡献了知识、经验与能力。

2. A 与 B 共同 hold Title(TIC-Tenancy in Common 或者 其它 partnership 形式 ) 并且共同贷款。这解决了 A 的资金问题，但是 B 不愿意在贷款上面有责任（贷款时是避免不了要双方都签字，因为银行需要用个人来做担保）。所以也不成。

3. 用 A 的名字 hold tile 并且贷款（贷款 75% ，也就是 25 万 down payment ，贷款 75 万）。然后 A 与 B 签 joint venture 。这当然完全解决了 A 的资金问题，而且 B 不用签贷款。但是这里又带来两个问题： a ） B 不在 Title 上（当然有一份 joint venture 合同连接）； b ） B 出资 50% ， 也就是 50 万。那么 A 的 down payment 都不用自己出，还有 25 万拿回来。这么好的事，要是 B 同意，当然对 A 是非常有利。

4. A 与 B 共同 hold Title 。 B 出 50% 现金，也就是 50 万。 A 出 20 万，就是 20% 。余下的 30 万（ 30% ）由 A 向 B 借，用 A 的全部股份做担保，利息双方议定。这样既可满足 B 要 hold Title 的要求，也满足 A 的资金问题。就看 B 有没有那么多钱和是否愿意。

你们的条件如何能令双方接受是看你们的互动情况。

以上是本人的看法供你参考。其它办法暂时想不出来。或者其他网友有更好的主意。

评论与提问：beijing7750 2009-09-10 16:42

Your case is exactly my situation now.
Looks like (4) is the only solution now. Thank you.

Any other solutions?

如山回应（回答）：

你这不又是废话吗？我的案例就是根据你的情况设计的 呀。 我要是还能想出别的方法不就列出来了吗？