本期暂停社区的介绍，讨论一下大家关心的房价问题。3月11日的疫情，到底怎样影响了南加的住宅市场？本期技术性文字多，可读性差，见谅。 我在三月底的时候，曾经预测（出租房系列：加州的房价在疫情后会走向何方？)：房产会因疫情而出现下跌（除了房产经纪都知道）。当时没有数据，我只是泛泛地讨论：房价会因为居家令买家龟缩不出、失业率增加等因素而短[阅读全文]
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(2020-05-06 11:06:29)
本期暂停社区的介绍，讨论一下大家关心的房价问题。3月11日的疫情，到底怎样影响了南加的住宅市场？本期技术性文字多，可读性差，见谅。 我在三月底的时候，曾经预测（出租房系列：加州的房价在疫情后会走向何方？)：房产会因疫情而出现下跌（除了房产经纪都知道）。当时没有数据，我只是泛泛地讨论：房价会因为居家令买家龟缩不出、失业率增加等因素而短[阅读全文]
(2020-04-26 17:34:55)
311之后，我一直在注意房产市场(洛杉矶）的走向。这是我观察到的： 1.上市和交易数量腰斩。 2.在整个4月到这周五（4月24日），卖主降价的人占的比例不少。降价最多的是刚买了做FIXUP的小投资者。 3.这周六开始，卖主出现加价的现象。我猜测，这是加州政府在把地产经纪列入ESSENTIALBUSINESS之后，看房子的人增多之后出现的。是这一个月加压的买盘的释放。 4[阅读全文]
(2020-04-12 16:20:06)
从历史上来看，房市的波动和整个经济未的走向未必是一致的。总体上来看，房市体现出强劲的抗危机能力。唯一的一次是07-09的危机，原因是那次危机是地产行业内部蔓延出来的。看下图：阴影的柱状代表每一次的经济危机（GDP连续收缩两个季度以上）。房价的唯一一次实质性的下跌是在10多年前的次贷危机。实际上，经济危机前的06年，房价就跌了。经济危机结束了，房价[阅读全文]
(2020-04-04 23:18:59)
本人不是CPA，希望CPA可以指正。谢谢。税收优惠是投资房地产的一个最重要的原因之一。可以说，如果没有税收优惠，投资房地产的老美可能会少一半。首先，房产的折旧可以用来抵税。住宅的折旧年限为27.5年，商业的更长一些。假设一套别墅的价值为100万美金。其中：建筑部分为60万美金，土地部分为40万美金。建筑部分可以折旧，土地部分无法折旧。那么，每年的折旧计算[阅读全文]
(2020-04-02 15:53:03)
优点： 可控制性强。投资股票，是投资别人管理的企业。管理者的决策是不是正确、工作是不是负责，作为小股东没有什么影响力。所以投资股票是一门搭车的学问。搭什么车，什么时候换车，决定收益的高低。投资者对开车司机没有太多的影响力。而投资房地产，投资者自己就是司机。买什么样的房子、找什么样的租户、找什么样的贷款，都是自己决定的。 地产作为一[阅读全文]
(2020-03-31 12:03:12)
住宅（单户）价格的决定性因素是市场的供求关系。从供应因素来看，越是稀缺的地块，例如靠近海景、森林等自然景观稀缺地块的房产价格越高。可开发土地少，买卖交易不频繁的市场，房价也会高。从需求来看，高质量学区和高收入社区会吸引更多的买家。人口和收入增长快的社区也会产生更大的需求。另外，贷款利率越低，可以买得起房子的人就会越多，需求量也越大[阅读全文]
(2020-03-30 16:31:58)
?上图显示，加州的平均房价从07年的最高的57.5万降到了11年的最低点30.2万。这么大的降幅非常惊人。降价的原因有两个：1.开发商建造的新房供过于求。2.银行放松了贷款标准，把贷款借给了付不起房贷的低收入、低信用、低首付的借款人。我们把这样的贷款成为“次级贷款”或者“次贷”。次贷的贷款人购买了房产之后，无法支付贷款的月供。银行不得不将房子[阅读全文]
(2020-03-28 13:32:49)
短期打击有人员接触、非生存必须的租户从短期来看，疫情打击了绝大多数的租户。这其中，餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户在疫情发生之后，沃尔玛、药店、DollarGeneral、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中，沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。[阅读全文]
(2020-03-13 17:36:45)
NNN成为避险产品有许多要求。在下面的录像里面实际上都有。 https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1381362.html 但很多人没有时间看，造成很多误会。我在这里补充一下： 1.必须是优质的NNN租户，例如政府、大医院、大建材市场、AMAZON、麦当劳、星巴克、DollarGeneral等等。这些租户的信用和市场基本面都很强，不怕经济波动。 2.必须是抗AMAZON和网络化的行业。我没有把同样时高信用等[阅读全文]
(2020-02-27 19:34:42)
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