袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
当下，澳州进行新一轮的税改，其中有一项是终止“负扣税”政策。取消“负扣税”政策，对普通投资者打击尤为大。很多人至今都搞不明白什么叫“负扣税”政策，所谓的“负扣税”英文叫Negative Gearing，就是容许同一纳税人直接持有的投资亏损，可以与其个人的其他收入在同一张个人税表（Tax Return）中进行合并抵税。
而地产投资是“负扣税”政策最为常见和实用的减税工具，最近一些朋友在讨论未来个人投资何去何从的话题，这次我就举我第一个投资房的例子，基本上可以理解整个“负扣税”会是怎样的运作。
我是1990年代初期就读澳州计算机工程专业，毕业后随即在澳州国有企业澳讯Telstra（后私有化）的研发部门做IT系统工程师，薪水很不错，但一小半都交税了。当时我认识一位非常好的西人会计师朋友，他给我出一个合理合法、可以大笔退税的方法，就是购买“投资房”。我们在澳州安定下来，我买一个新建的自住房，当时的房价很便宜，之后才5年，不但还清大部分房贷，而且增值很多。会计师让我去银行谈，银行是用我的自住房抵押，给110%的贷款（包括印花税、律师过户费，政府费用等）去买投资房。
说实在的，以前根本没听说“投资房”，更无法想象借贷110%买个房子出租给别人，还可以退税，最终靠租金和退税的款项来还房贷？这就是利用“负扣税”的杠杆来积累财富。于是拿着银行给的15万的预算就开始找“投资房”，投资房的利息比自住房略高一点，当时差不多6.5%。
我在墨尔本的CBD上班，中午有一小时的休息时间，外出买个午餐，随便逛逛。那时墨尔本的房地产不是很景气，房价普遍很便宜。尤其是CBD的办公楼和公寓，很凄凉，一到周五的晚上开始，整个周末在市区几乎是没有什么人，有些办公楼长期都是封掉的，里面根本没有人。当时有位金侨领，硬是将“维州工会大楼”（霍克大楼），从8百万砍到5.5M买下整幢大楼，成为华人的骄傲。 该物业按照目前地产评价网的估价在5千万到7千万左右，所以短期的萧条反而是投资的机会。
当然区区15万的预算不能买什么。有天在CBD的最中心Melbourne Central，当时的州立博物馆和皇家理工大学的对面，看到一个原来办公楼改建的公寓，一共只有8层楼，底楼是店铺，每层只有6个单元，90%已经卖了。中介带我进去看了样板房，并请我登记，说要是有变动就联络我。想不到两天后中介通知我，原先有一套位置极佳的二楼单元，买家原先准备开理发店，但贷不到款而放弃，问我是否感兴趣？于是我12万买下了我第一个投资房，当时连还价都不知道是怎么回事，完全是瞎蒙的。什么概念？我自己的自住房是全新的三房两卫两个厅带车库，有将近500平米的地，5年前买也不过13万5，现在12万贷全款买个小公寓，朋友听了以为我发神经病，但我相信会计师的专业建议。
两个月后拿到房子，这是处于二楼，正对面就是Melbourne Central，坐在客厅沙发，斜对面就是当时的州立博物馆，地段极佳。面积不大只有40多平米，但有独立的卫浴间，厨房和客厅是敞开的，还有两个睡房，但没有外窗（我们称为“暗房”，只有不能开启的内窗），还配备全套家具：冰箱、电视机、微波炉，吃饭桌椅、沙发一应俱全，每个卧室有一张单人床和写字台，嵌入式厨柜，可谓“拎包入住”的公寓，底楼还有健身房和洗衣房（当然没有车位）。
我自己用PPS做了广告，在皇家理工大学和墨尔本大学做广告，当时是财富积累时期，什么都自己亲历亲为：自己做广告，自己筛选/面试租客，自己做租赁，自己上门收租金，自己做维修，租赁结束后自己做清洁工作，自己做投资房的税务报表。因为地段极佳，居住设施也很好，租客一个接一个，租金也从开始的240/周，涨到560/周。
我持有这个物业将近10年，后来我自己开了一个健康食品商店，告别专业、告别CBD。这个公寓的管理不太方便，我将该物业以25万出售，增值一倍。所以不要说大楼公寓就一定不增值，开销大，不赚钱。这个经历回过头看，我这位西人会计师朋友的建议是对的，至少在当时的环境下是有极大的可行性。这种操作方式是最大限度的借贷，连印花税、过户律师费，政府手续费都贷款，首先我没有购买压力，自己不花钱就可以买房。但银行不是白给借贷的，我要还利息，而且比通常的借贷要还更高的按揭。但这个方式在“负扣税”框架下，可以通过我在专业工作里的高额税率里扣除。除此之外，这是一个新改建的公寓单元，有很高的设施折旧，我还可以报销大楼的物业费（当时很便宜，一年也只有350块），地税和年度印花税Rate，水电煤的服务费，维修费，装饰品、餐具、床上用品、洗涤和清洁用品等等，这些都可以在我的工资税里面抵消。所以总体来说，我没有财务上的压力，还利用“负扣税”政策，拿回我缴纳的一大笔工资收入所得税，同时让租客给我逐渐还清房贷。
两个相同的睡房
每个睡房都有写字台和衣柜
独立的卫浴间
坐在客厅沙发看到对面街景
所以我过去也谈到，并不是说投资房地产一定是最好的投资方案，但根据个人的财务状况，周围的资源，最重要的还是了解透彻当前的税务政策，有必要咨询比较靠谱的会计师，也可以参阅相关的投资书籍。现在AI也非常便利，遇到事情多问问AI。综合自己的情况，最终一定会找到一条适合自己的投资理财道路。
说明：
1、 在取消“负扣税”政策后：
新税法将取消“负扣税”政策，用我上面介绍这种尽最大可能借贷，在该物业亏本的情况下，用本人另一类工资收入的高税率来扣税的方法是行不通了。所以一个时期可利用的税务优惠不一样，各国家的税法也不一样，作为一个投资者需要搞清楚之后再入行。
但是很多人在新税法之下惶惶不可终日，似乎投资的末日来临。其实也是曲解税务政策，新政下“负扣税”除了投资新房，的确是没有什么税务优惠。但这仅仅是其个人的各种收入在同一张个人税表（Tax Return）中进行合并抵税，单一项目的抵税还是容许的。也就是说我某个物业有租金收入，但维持这个收入的任何开支，比如利息、物业管理费、维修费、中介服务费、地税和政府费用等等，都是可以对该物业进行抵税。
2、 折旧费：
新房的折旧费是地产投资很重要的减税工具，但不能随便乱报，需要专门注册的折旧审计公司做折旧规划Depreciation Schedule（当然是收费的）。一般都会将新房子10年内折旧完，这里又分“平摊式”，按照10年平均分配，按年平均退税；另一种是“递减式”，从高到低按年递减。第一种适合长期拥有，第二种在最开始几年快速享受税务折扣。
我卡在10年卖掉该物业，其中一个原因也是“折旧”带来的税务优惠基本上已经享受完毕。提醒投资者要和会计师和资产审计师商议，来决定何种方案最适合自己。
3、 物业增值和回报：
我查询该单元的目前（2026年）价值为多少？房产评估网认为该单元会卖到45-50万，所以该物业从1999-2009这10年房价基本上翻倍，从2009-2026这17年，房价基本上也是翻倍，但目前和未来很长一段时间墨尔本的房地产可能处于“有价无市”。总体来看，靠这种类型的物业来做“资产增值”是很难的。
一个偶然的机会，我看到这个单元在做AirB&B短租的广告，租金是每晚100-120（包水电）/一张床位，而且我看业主已经将单人床搬走了，安放了两张上下铺的单人床，也就是满打满算一个房间可以收到200/晚。因为地段极佳，估计做短租的空置率会很低，但业主参与打理的程度也会相当高。不管怎么样，这个租金回报是极高的，认真打理，收入甚至比打一份工还要高。
这种投资结构就是注重“正现金流”，恰好是“负扣税”投资理念的相反方向，完全没必要靠大批借贷来投资。所以这是一个典型的例子：同一个物业在不同的时期有截然不同的两种投资方式，产生的效益也不一样，“租金收入”和“资产增值”也相差很大。只是需要根据自己的状况和税务政策、市场环境来安排投资方案。
4、 租客：
任何做租赁的投资物业，都要对可能的客源一清二楚。这个公寓中的租客，大多数是墨大和皇家理工大学的学生，我曾经也遇到有一年是海外来的一位牙医夫妻。我都是做12个月的长租期租赁，但也有例外，过去我在文章中引用过，印象非常深刻：
我曾经遇到一位斯里兰卡的博士生，在墨大做研究，人非常好。当时是我自己管理的，他的房租也按期交，室内也打理很整洁。但他是一位“反战人士”，绿色和平主义者，这个公寓地处墨尔本CBD最中心的二楼，他在落地玻璃窗上横挂巨幅反战标语，非常出格。我和他谈我也是反战主义支持者，但这个公寓这是民用出租房，不能用作政治宣传用途。他表示非常理解，但坚持要是他住在这里，就要挂横幅，不然他可以离开。最后物业管理也不同意那么搞，他提前两个月就搬走了，自始至终都是非常友好地处理这些事情。
每个租客都有自己的个性，都有自己的背景，文化程度，职业和经济条件，一般经济条件不错的长期居住者，过度一段时间就会买房子搬出去。有些实在无法容忍的，可以提出来辞退，但一定要好好沟通，采用通融的互惠措施，总能得到圆满结果的。
后记：一位网友markyang说：“还好你没有遇到过难搞的房客，算是比较幸运的”
答： 有，我什么人都遇到过。后来我扩大到十几个投资物业，开始原始财富积累阶段，都是自己管理的。遇到的租客比中介公司管理员还多，凭良心来说，我遇到最好的租客，也遇到最难弄的租客。
其实没什么，掌握一定的技巧，但要对政府的“租赁法”滚瓜烂熟，什么人都能对付。在这个平台我博客里的“理财投资”栏目，写过很多有关租赁/租客的博文。2024年这篇有租赁/租客的介绍，连一些地产公司的租赁中介都在做参考：《谈谈“投资房”不出租，要交“空置税”的问题》（点击题目阅读），文中谈到各种类型的租客人群的特点，可以采取何种相应的措施等等。
