凑热闹说众筹的陷阱

我在微信上被群友拉去参加一个老美的商业地产开发项目众筹会。 会上大约有20个左右参加的， 还有远方来的投资人。 

开发商准备了ppt讲他们的结构holding structure 和回报预期。 讲后提问题的时间能看出来投资人做的分析准备。能看出来有些人是没有太多经验的。 一些明显的陷阱比如回报预期是建立在很多的假设上， lots of assumptions。 问他们如果预期不能实现会发生什么， 主讲人支支吾吾。 

第二个是管理费用。很高的费用不管预期能不能实现。 

第三个是退出机制和监管机制。 小的投资人没有办法监管，根本不能够知道中间具体的运作。 

最重要的一个是小投资人没有任何保障。 一般比较安全的是投资人的利益用deed 保障， 可以放lien 在上面， 保障一个如果开发商破产拍卖， 投资人可以拿钱回来。 

// 加几句背景调查众筹操作人：

我在去之前网上研究了操作人， 找到他以前的项目， 都是不大的项目， 而且看出来收益一般。 突然之间他开始转向做商产开发， 有几个进行中的，感觉背后还有真正的主事人， 他是前面运作的。 当时觉得有点fishy。 后来问了不少问题， 拿了不少材料， 最后还是决定不参与。 

事实证明， 这个项目后来失败， 被银行拍卖。 小投资人钱大概率拿不回来， 因为投资条款中没有这个保障。 

大投资人我相信应该另有不同合同。 合同读多了， 会发现陷阱很多。 

// 怎么做due diligence?

最重要是读合同，怎么保障回报。退出机制。风险控制。 包括背景调查现在google 就可以得到很多信息。  市场分析和track records 可以看出他的assumptions 能不能实现

其实就是一个苦差使， 要读很多东西和分析， 包括他们的财务报表。 可以要过去几年的来看。 

如果严格读合同的话， 会发现很多项目第一步可能就走不下去了。