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不经意间跟着地产周期遛了个弯

(2022-10-10 10:34:08) 下一个

房产是地域性的,离开了地域,谈房产周期意义就不大。投坛的前辈湖大曾经在2007年的一篇博客:

    异地投资之一: 为什么要异地投资?

中写到,现引用如下:

房地产市场是有区域性的,各地的升降周期是不同的。各个区域因为经济、人口组成、地理位置、历史、地方法规、城市建设的不同,而造成了周期的不同。笔者认为,没有什么美国房地产、加拿大房地产,而只有纽约房地产、 旧金山房地产、多伦多房地产、温哥华房地产。如果您认为一个国家的房地产是一个市场,那么根本没有必要在一个国家内异地投资。”

我非常赞成他的观点。

我有幸在2012年开始跟风朋友开始投资房产,这应该说是一个非常好的时机。尽管现在看来,最好的时机应该是2011年,2010年次之,然后才是2009和2012。但投资房产跟投资股票一样,很难time market, 要想在最低谷进入很少有人能做得到,并且即便做到了也只是运气。

因为我有幸在好的时机进入,并且也先后进入过不同的地产市场,对不同地域的不同周期,我有切身体会,这种体会,不是马后炮的事后房价指数中能够领略到的。

2012年3月我开始跟风朋友到加州中谷买房子,当时尽管房子的市场价格还没有太大提高,但已经有很多人在抢房子了,很多房子都有十几个以上的offer,这与朋友在2010年和2011年入市时无人问津的情形形成了鲜明的对比。等到年底房子过户,房子价格已经增值有20%以上了, 再加上接下来的2013一年里房价疯涨,在大约一年半的时间里房价就翻了倍,而房租却一点都没涨。因为我买房时的房价也才勉强满足1%的规则,一年多当地的市场就降到只有0.5%了,所以在那边玩了不到一年我就觉得无法在当地再玩下去了。

于是2013~2014年我只好跑到佛州中部。在当地买的房子,不仅2013年和2014年房价变化不大,就是接下来的2015和2016房价变化也不大,房价增长最快的是在2017年(如果不包括过去两年疯涨的话)。佛州房价在初始涨幅太慢的主要原因是,佛州是judicial foreclosure state,大批的银行收回房被积压在法院里,处理不完,当时银行收回一个房子平均需要900多天,直到2016年大批银行收回房才被处理完,其后房价才开始快速上涨。

在佛州的房价也开始上涨后,我于2016年年底开始进军犹他州,主要是我觉得独居屋很难规模化,正好犹他有个不错的机会,没想到2017到2021,竟然是犹他房价飞速增长的几年,也算又碰上了狗屎运。

2019年在家门口买的房子,是我投资房产以来唯一的一个败笔,尽管在投资前我就知道这不是一个好的投资,当时只觉得把主力部队放在人口稀少的西部山地州风险太大,想再分散一下风险,况且我也喜欢这种模式,于是就来了个霸王硬上弓,上了一个连我自己都不满意的投资。出乎我意料的是,结果比我预料的还差。

德州的房产,除Austin一枝独秀外,Dallas也还不错,但受石油行业影响很大的Houston,尽管在次贷危机中受波及不大,但在2014年底和2015年的石油价格崩盘中,受影响很大,2015~2019年休斯顿的房产基本有点半死不活。在2015年以前,也就是我住在休斯顿的近二十年里,休斯顿的经济和失业率一直比全国平均要好,但在2015年后,就不如全国平均了。还好的是在过去两年,休斯顿的房价跟全国一样,也同样大幅上涨。再加上最近石油价格强劲,汽油价格高了别人可能不喜欢,休斯顿人应该满心欢喜。

2020年在爱荷华州买的房子,涨幅也不错。

在我投资过的这五个市场中,除了家门口的算是个败笔,其它几个进入的时机都近乎完美,那是不是我有先见之明呢?当然不是了,2012年回报最好的加州市场,我当时是啥也不懂,完全是跟风朋友,要说功劳也都是朋友的功劳。 2013~2014的佛州市场尽管是我自己选的,但这个投资并算不上是绝佳的投资,或者说当时比这好的市场有很多。2016年底进军西部山地州的时机是绝对的好,但运气的成分非常大,难得的机会竟让我给抓住了,纯属狗屎运。2020年选择爱荷华州时,其实凤凰城也是个选项,当时即便不选爱荷华, 选凤凰城也差不了太多。所以整个投资过程基本就是狗屎运加狗屎运,再加家门口的败笔。多个市场投资的好处就是,不需要全部都是狗屎运,只要逮到一个狗屎运,即便加上几个败笔,总和仍然还是狗屎运。

我的地产投资经历,狗屎运是真,但在不经意间,亲身体验了不同区域的不同地产周期,却也是真真切切的。

这是篇自吹自擂的文章,一直犹豫是否该发出来,哈哈

建宁 2022/10/07

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jenning 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : thanks。
ahniu 回复 悄悄话 good luck. haha.
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