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远程投资房产的具体操作

(2022-09-10 10:23:01) 下一个

到现在为止,我写的文章大多是忽悠,或者说大多是策略和思维方式问题,我很少提及具体操作,主要是在具体操作上我还真是啥也不懂,所以也写不出什么东西来。

这一篇,就尝试着谈一点具体操作上的事,如果尚算得上是具体操作的话。

我以前写过,到目前为止,我的投资分三个阶段:

第一阶段,是跟风朋友到加州中谷,用的都是朋友用的经纪和物业管理,咱完全是跟屁虫。当时买的是短卖房,状态都不错,第一个只花了四五百打扫了一下就马上可以住人了。第二个只有卧室地毯太脏,花了2500换成laminated地板,就可以马上住人,这些都是物业管理具体负责的。

第三阶段,也是我房产的大多数,都是新建房,由建商旗下的物业管理公司管理,这个没什么可说的。

我主要说说第二阶段(2013~2014年)到佛州投资房子的事。

我在佛州买的房子,都是银行收回房,并且都破坏严重,需要大量维修。我在佛州最后买的一个房子,本来是3室2卫, 1200平方尺, 原房主从2006年开始扩建,扩成2080平方尺, 扩出来一个很大的房间,加一个卫生间,外加一个很大的有屋顶的patio,结果还没完工就被银行收回来了,我买的时候是2014年, 相当于空了七八年。这个房子我以8万多买下来,自己又投入了约3万维修费用。

我是如何具体操作的呢?

我先是在zillow上找了一个评分不错的地产经纪Kim,是位五十来岁的白人女士,因为当时当地的地产市场形势非常严峻,我心里没底,所以我和太太还特地到当地考察了5天(也是我唯一考察过的一个地方)。当然了,按照我的一贯做派,我就让Kim给我推荐物业管理,她就给我推荐了和她同一个经纪公司的Eric。Eric除了是物业管理外,还有个小维修队,给别人装修房子。这样事情就好办了,我在买每一个房子报价之前,都会让Eric先去看看房子,做一个维修报价,有了维修报价,我买房报价心里就有底了。也就是说,我在买房报价之前,我就已经基本知道房子维修好后的全部费用了。

做为远程投资者,在维修和管理等方面肯定都处于劣势,这个可以通过策略性地减少维修,包括买状态好,或者新的房子等来减少这种劣势。

而如果想翻新旧房子的话,就必须在当地建立起个可靠的团队,这个团队,就是在BiggerPockets上被整天念叨的远程投资的Core 4”(四大核心成员),这四大核心成员包括:

  • Realtor(地产经纪)
  • Property Manager(物业管理)
  • Contractor(维修工)
  • Lender(贷款银行)

先说贷款,如果你的常规贷款个数还没用完的话,这个就不是问题了。次贷危机刚过时,如果超过了常规贷款容许的个数,贷款还有点麻烦,现在就不是问题了,很多小银行都可以提供贷款,甚至不需要个人收入的 DSCR 贷款都多的是,这个好的地产经纪就可以推荐。

维修工当然很重要了,但对于人生地不熟的远程投资者来说,如果想找到价格最好,做工质量又好的维修工,这就太难了,或者说是期望值太高了。我觉得合理的期望值应该是价格一般,做工一般就可以了。达到这个要求的,地产经纪或物业管理都可以推荐。

我觉得,这四大核心中最重要的应该是地产经纪和物业管理,这两者中必须至少有一人要有广泛的人脉,能搞定维修工等。

在初期,地产经纪是最重要的。找个专业的地产经纪到底难不难呢?也难也不难,单从数量上来讲,绝大多数地产经纪都是服务自住房主的,大多数连点投资的基本概念都没有,这样的当然不能要。但也的确有不少熟知投资理念,甚至自己本身就是地产投资者的地产经纪,也就是通常所说的investor friendly地产经纪(找的时候可以google “investor friendly realtor”),这些地产经纪往往有广泛的人脉,同贷款经纪、物业管理以及维修工等都有长期的互惠合作关系,我们要找的就是这样的。

我总共卖过两个出租房,这两个房子自始至终我从没见过。卖的时候,我并没选物业管理公司的地产经纪,而是用了我的买房经纪。我这样选择主要有两个原因,一是这两个买房经纪我都挺满意,买房的时候都能考虑我的利益;还有一个就是从公平上考虑,因为物业管理都是她们推荐的,如果卖房的时候撇开她们好像对她们不公平。但让她们卖房前,我都有个前提条件,就是她们必须负责找维修工修好房子,否则我不会考虑,因为房客住了很长时间了,卖前肯定需要维修,结果她们都很爽快地答应了。其实像我这样的客户她们见多了,这是她们的日常事务,对她们来说根本不是事。后来,维修找人都是她们负责的,我只负责付钱。

有些朋友会问,买房需要人去看房吗?不得不说,这个问题问得有点傻帽儿,当然需要有人去看了,要不谁知道里面有没有被烧过,种没种过大麻,有没有变成垃圾场。其实更重要的问题应该是:去看房子的这个人应该是谁?那到底去看房的这个人应该是谁呢?当然是能准确估计出维修费用的那个人。如果你能准确地估计出维修费用,那去看房的可以是你,但如果你根本没有这个能力,那你去不是假模样去看热闹吗?!如果真是这样的话,你不去看也罢!这也是为什么我自己并不热衷看房的原因。其实每次买破房的时候,地产经纪们总是花不少时间,给我拍了好多照片和视频,但传给我以后,我至多瞥一眼,因为我对这些视频和照片根本不感兴趣,我感兴趣的是量化后的数据,也就是说我需要有人告诉我具体的维修费用,而不是照片。

上面所说的这四大核心成员,如果要一个人生地不熟的外地人吭哧吭哧一个一个找的话,的确是个不小的挑战。但在实际操作中,你只需要找出人脉强大的人中的一个就行了。

另外,BiggerPockets播客现任主持人David M Greene写过两本不错的书,有兴趣的人可以看看:
1) Long-Distance Real Estate Investing: How to Buy, Rehab, and Manage Out-of-State Rental Properties
2) Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy Made Simple

建宁 2022/09/08

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jenning 回复 悄悄话 回复 'markyang' 的评论 : 出租现金流不够,也不见得不能买,取决于增值潜力和你的经济实力和现金储备。管理费一般8%到10%。
markyang 回复 悄悄话 一般的PM是不是10%左右的费用,如果出租的现金流不够,是不是就不合算了
jenning 回复 悄悄话 回复 'Lee5588' 的评论 : 如果买新房或状态比较好的房子, 找个PM管就行了, 我的大多房产都是这样的。需要团队的是指你想买破房子翻新后再出租。
Lee5588 回复 悄悄话 谢谢分享。依你所见,如果没有团队,远程投资房产不切实际,或者非常的困难?
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