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如何成为一名不成功的远程投资者

(2021-11-06 10:02:39) 下一个

我是个远程投资者,我的投资策略是在现金流至少打平的基础上,寻找增值潜力稍微好点的地方,争取达到美国长期历史平均增值的3%,我的自住房连这个标准都难达到,并且我也不愿意自己管理。

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这些年买了有上百本投资的书,大多是地产投资的。现在看来,只有很少几本值得买,因为地产投资理论上也就那么点东西,各种书基本上都是大同小异,而投资最重要的在于具体操作和行动力,决心以后再也不买地产投资的书了。但前几天又手贱,架不住又买了一本别人推荐的书,Eric R. Judge写的 Out of Town Landlord。其实,我对这本书没什么期望,不认为它会比我以前读过的那些地产投资的书会好。那我为什么还要买它呢?主要是看了简介后,作者说他在好几个州有房产,跟我有些相似。问题更为严重的是,他在介绍里公然鄙视我的偶像 - 地产界前辈Dr. David Schumacher。很自然地,我就想知道他到底是那根葱,或者说他自己的投资水平到底如何。

这本书不长,尽管没什么新意,倒也不能算是胡说八道。大意是:他住在康州,开始在康州买房子,但那里房子没有现金流,所以后来到外州的德州、肯塔基、佐治亚、北卡去买现金流更好的投资房,这个逻辑倒也合情合理。但他在书中很少提及他的具体操作和回报,唯一提到的一个例子,就是次贷危机低谷时他在康州以2.9万拍卖的一个房子,修好后租金的回报率在12%以上, 这还不是个远程投资的例子。总之,在他书中没有找到我想要的答案,就是他的投资水平和投资回报。

花钱买了书,又花了差不多一天的时间来读它,却找不到我想要的答案,自然心有不甘,于是又花了大半天时间把他在外州买过的房产给查了个底朝天,其中查到了七个房子和一块空地,看了每个房子的买卖记录后,我不禁哈哈大笑:原来花了一天半时间和10美元竟然找到了一个远程投资的反面典型

这是他的七个房产的记录:
  1: Lithonia, GA, 2009年买价10.1万, 2014年卖价7.8万
  2: Atlanta, GA, 2009年买价10.1万, 2019年卖价13.8万
  3: Atlanta, GA, 2010年买价4.6万, 2016年卖价7万
  4: Fayetteville, NC, 2009年买价4.1万, 2021年卖价5.4万
  5: Fayetteville, NC, 2009年买价4.6万, 2021年卖价7万
  6: Winston Salem, NC, 2011年买价7.3万,2021年卖价12万
  7: Brandenburg KY, 2010年买价5万, 2019年卖价7.2万

总之,他这七个房子加起来的所有回报,估计还不如我2012年以10万买的一个房子的回报高。其实他选的城市,比如亚特兰大,本来是很好的城市,可他偏要到破区去买破房子,去追求纸面上好看,而实际上根本得不到的现金流,却忽视增值潜力,有点本末倒置了。考虑到美国平均房价从次贷危机低谷到现在涨了差不多一倍,他那成绩,连平均水平都达不到,还胆敢鄙视我的偶像,哈哈!

实际上,他自己在书中也提到,如果让他重新开始的话,他不会选择这么多不同的区域,而只会选择一两个,也变相承认自己的失败了。既然自己水平不怎么样,就不要再出来误人子弟了嘛。

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再说一个与前面的作者无关的另一个投资者Lane的故事,他是个年轻有为很成功的地产投资者,现在主要通过私募众筹来投资公寓楼,家住夏威夷,但却在美国本土众筹投资了几十个公寓楼,同时他也在向其他投资者推销远程turnkey房产。

但我想要说的,是他做私募众筹之前远程投资的事。

刚开始他住在西雅图,是个建筑工程师,在次贷危机低谷时,他在西雅图买了自住房加两个投资房,但到2015年,他觉得西雅图出租房的现金流太低,就把这两个房子卖了,然后用卖房子的资金到远程的阿拉巴马、印第安纳、佐治亚置换了大约10来个便宜的现金流好的turnkey房产。他自己在论坛上说,这10来个房子,正常年月有1/3的不赚钱,主要是破事太多,包括修理、驱赶不交钱的房客等。总之,到2018和2019年他把所有房子处理掉然后转向私募众筹时,他远程投资的成果,估计还不如他留着西雅图的房子不卖更好。

不过,远程投资对他来说却有很大的收获,他从中学到了很多远程投资的知识,包括如何跟各种人打交道,建立了人脉,为他日后众筹远程投资公寓楼的成功奠定了一个很好的基础。但就他远程投资金钱上的回报,绝对算得上是一个不成功的案例,他跟前面提到的那个作者犯了同样的错误。

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如何成为一个不成功的远程投资者呢?有一个屡试不爽的秘诀就是:只盯着纸面上好看的现金流,忽视增值潜力,到破城市破区去买破房!

花时间和钱本来想学点东西好为自己所用,没想到却揪出了一个反面典型,感觉好像吃了苍蝇屎,悲愤不已,所以写下来泄愤,哈哈!

 作者:建宁   2021/11/4  (转载须经作者本人同意)

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阅读 ()评论 (7)
评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'laopika' 的评论 : 您是行家!
laopika 回复 悄悄话 买房三要素的金句须切记的“location、location and location "
chuntianle 回复 悄悄话 谢谢分享。
jenning 回复 悄悄话 回复 '无法弄' 的评论 : 不自己管理是很难得到现金流,如果增值可以的话也不是不可以继续持有。
jenning 回复 悄悄话 回复 'cheelgo' 的评论 : 对, 但是他的方法也有问题,远程也不是都不可以。
无法弄 回复 悄悄话 我们也是远程投资,全托管,省事了,但赚到的也不多,因为不管呗,你不管,有人管,中介合适了。还是不喜欢远程投资,过2年就结束了:)
cheelgo 回复 悄悄话 舍近求远,终归是近水楼台先得月啊!
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