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现金流、现金储备及杠杆过度

(2021-11-22 02:33:54) 下一个

任何投资都不能杠杆过度,这是毫无疑问的!

问题是,怎样才算是杠杆过度? 如何才能防止杠杆过度?这两个问题的答案其实很显而易见:只要资金链断裂了就意味着杠杆过度了,要防止杠杆过度就是要防止资金链断裂。只要能保证资金链不会断裂,那就说明杠杆没有过度。这里既没说现金流好了就意味着杠杆不过度了,也没有说现金流不好了就一定杠杆过度了。因为现金流的好坏只是保证资金链是否断裂的一个因子,而不是决定性的因子。

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贷款数额的绝对大小并不是衡量风险大小的决定性因素。

如果有这样一个问题:如果A和B的经济实力相当,A借贷了50万,而B借贷了100万,谁的风险更大?

这个问题没法回答,因为给出的信息太少,不足以得出结论。

如果A和B的借贷条款一样,比如都是相同利率的30年固定利率贷款,并且两者的利润都不好,我们可以说B的还贷压力会大一些。

但如果A是需要一次性还清的气球贷,比如说下月必须要还清;而B是固定利率fully amortized贷款,还贷期限是100年,每月月供才3000美元,那我只能说A的风险更大,因为很少有人有能力一次性拿出50万现金,而很多人可以负担得起3000美元的月供。这也从另一方面说明,单从风险控制来说,一般贷款期限越长,风险越小,因为每月还贷压力小,不容易出现资金链断裂。

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贷款数额的相对大小也并不是衡量风险大小的决定性因素。

如果A全部用现金买的房,并且没有现金储备;而B则100%贷款买房,但手中握有20万的现金储备,那么尽管A的现金流好于B,但还是B的风险小。因为A一旦出现意外资金链很容易断裂,而B的20万现金可以应付很长一段时间。

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前面两个例子有点极端,容易让人觉得是在抬杠,下面看一个实战性的例子。

A有100万房产,贷款50万,30年固定利率4%。

B对上述资产布局不满意,就做了以下调整:套现重贷拿出25万现金,用其中的15万为首付,贷款45万又买了60万房产,而余下的10万现金做为储备资金握在手中,贷款利率也是4%。

这样B现有:160万房产,贷款120万,30年固定利率4%,并持有现金10万现金。

我们来比较一下A和B的在两种不同资本年化率(Cap rate)下第一年的回报情况。

1)房产的资本年化率为4%:由于资本年化率和贷款利率一样,这样杠杆对租金利润既没有正效用也没有负效用:

尽管A每年有$11356的正现金流,而B却有$4748的负现金流,但我并不觉得B的风险比A大,因为B握有10万现金,足以应对可能的意外。并且一般情况下,随着持有时间的增长,两者的现金流会变好,B的负现金流也会变正。所以如果让我选择的话,我还是会选B,尽管我知道不少人不会赞同我的意见。

2)房产的资本年化率为5%:杠杆对租金利润起正效用:

两者现金流都为正,只是多少有点差别,如果投资的目的是为资产回报最大化,那么B是不二选择。如果说上一种情况我的选择会有争议的话,在这种情况下,无论从风险考虑还是回报考虑,B都胜于A!

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美国地产媒体作者和地产经纪人Phoebe Chongchua在采访了很多成功的地产投资者后总结了五条成功的经验,其中第四条她引用了地产律师和地产书作者William Bronchick的话“Cash Reserve Trumps Cash Flow”。这个其实不难理解,就像前面提到的第一种情况,尽管A每年有$11356的正现金流,而B却有$4748的负现金流,但如果紧急需要5万现金,A无能为力,而B却是握有10万现金的。

写这篇文章的本意并不是鼓励大家去买负现金的房子,因为我自己也不买负现金流的房子,而是想说明,高杠杆并不直接意味着高风险,好的现金流也并不一定意味着低风险,但有一点是肯定的:在风险控制上,现金为王!所以要多留储备金。

作者:建宁   2021/11/18 (转载须经作者本人同意)

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ahniu 回复 悄悄话 富人周身债,穷人周身钱。
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