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地产投资中的Turnkey模式

(2021-09-12 20:00:58) 下一个

Turnkey这个词原本是指已经完成并可以马上交付使用的产品,比如造好的车给你钥匙你就可以马上开走,或者建好的房子给你钥匙你就可以立即进住。但在地产行业,Turnkey Property除了包含已经完全修好并可以马上入住外,还包括有管理公司替你管理。这种提供从找房,买房,维修到出租管理一条龙服务的公司,被称为Turnkey Providers, 我也不知该如何翻译,暂且把它们翻译成传统地产统包公司得了。

地产中的Turnkey模式,在次贷危机以前就已经存在,但以前做的公司很少。次贷危机后房价开始反弹后,大量的地产投资者开始到处疯抢各种房产,尤其是,随着网络技术和通讯技术的发展,有些投资者不再局限于某个固定的地域,开始远程投资,但他们在投资地缺乏合作伙伴和资源。于是,就有很多有心人因应这种需求而开始提供这种服务,提供从找房,买房,维修,到出租管理一条龙服务,他们的口号是让投资者做个躺着就能赚钱的甩手掌柜。一时间Turnkey模式炙手可热,个个统包公司也都赚得个盆满钵盈。

任何行业一旦有利可图,趋利者肯定会蜂拥而至,自然是鱼龙混杂。尽管都打着Turnkey的旗号,但各自的具体操作差别可就大了去了。

有些正规信誉好的统包公司会先买好破房子,自己翻修好后再卖给投资者,然后再替他们管理,并且他们选的城市和区域也相对比较好。

还有一些统包公司先推荐顾客破房子,让顾客在翻修之前就先买下房子,然后另算维修的费用,统包公司给修好后再接着管理,或者推荐给第三方物业管理公司来管理,但这样会引起关于维修费用的纠纷。

还有更神的,尽管也打着Turnkey旗号,但实际上他们只是招揽顾客的中介,找到顾客后会有幕后真正的统包公司来操作,可顾客根本就不知道他们之间的关系,自然会造成很多纠纷。

当然了,这些统包公司所选择的城市大多是租售比很好,而增值潜力比较差的城市,甚至不少城市是人口流失严重的,他们一般是在一些差区买一些非常廉价的房,再转手卖给投资者,然后他们来管理。比如刚开始时他们会卖一些售价约3万,每月租金有600以上的,后来全国房价开始大幅回升后,他们又开始卖一些售价5~6万,每月租金有800以上的,这些房子纸面上的收益是相当好,但实际情况可能就没那么好了。因为这些房子所在的区差,租客的质量也很差,有很多根本交不起房租,需要经常驱逐,况且这些人对房屋破坏严重。再者一个3万的房子的维修费用并不比一个20万的房子少,比如换屋顶或者空调,只要面积或吨位相当,花费都一样,而20万的房子租金高,这个费用相比租金来说可能不算高,而对一个3万的房子来说,可能就是好几年的利润。如果几年的利润就让一次意外事件(对于差区房这种意外事件应该是常事)完全吃掉,而又没有任何增值,这不成瞎忙活吗?还真是有很多投资者在干这种瞎忙活的事,利润远达不到他们的预期,甚至严重亏损到最终跑路的!

自然,这种模式也就会牵扯出很多商业纠纷,这里说两件。

这第一件是一个叫Morris Invest公司的,主人是以前Fox News的主持,后来退下来就跟他太太一起忽悠这种Turnkey模式,由于他有人气,也善推销,有很多人就跟投了,买的都是些破房子。结果不久就有越来越多的投资者开始抱怨,比如有很多人买了房子几个月甚至半年多都没完成维修,并把他告上了法庭,他才推卸责任说他只是个牵线的,不参与任何经营,是幕后操作的统包公司的责任。现在他的案子仍在诉讼阶段,他和太太也吓得跑到葡萄牙去住了,不过目前他的YouTube频道和网站仍在继续正常运营,他仍在继续忽悠,仍然有大批粉丝,这个纽约时报等大的报刊都有过报道。

这第二件事是一个休斯顿的统包公司忽悠中国国内投资者的。上海的一位女士就这样被忽悠了,在休斯顿买个破公寓,推销的当然把这房产吹得天花烂坠,说是在好区,实际上是破区破房子,买价是53000美元,并且说包租两年。买后的两年倒是一切正常,也按时收到承诺的租金,两年后问题来了。原来这房子只值不到2万,一直就没租出去,里面根本没法住,租金也不过是买价里出来的。两年后统包公司不管了,地税等也来了,才知道买了个垃圾(详见报道)。

其实这种传统统包模式本身并没什么问题,只是大部分情况下被人用歪了,并且也不能只怨统包公司,因为投资者本身就是同谋。就像枪支制造商,人家本意是造出枪来让好人用的,偏偏造完后大多被犯罪分子用来杀人放火,不是那么回事了。说句难听的话,也不是别人硬要XX你,是你自己本身有被XX的欲望。你不是说现金流为王吗?你不是说增值是赌博吗?到哪里给你找好现金流的房子?肯定不是旧金山纽约,肯定不是有潜力的地方,那只能到鸟不拉屎的破地方吧。既然你有欲望,统包公司又有钱赚,何乐而不为?而投资房产,我们原本应该选择潜力好的地方,而大多传统统包模式恰恰本末倒置,选了最不应该投的地方!

当然我们也不能一棍子打死,就像前面说的,这种模式本身没问题,也有几个声誉不错的统包公司,他们在选区域方面比较稳健保守,不是单纯追求现金流,甚至有不少的在开发新房,感觉稍微靠谱些。

其实,我自己的房产中很多就是Turnkey的,当然我不是用的传统统包模式,也没有专门去找传统统包公司,而是因为我的房子大多是新建的,建商旗下恰好就有物业管理公司,于是在不经意间我也成了Turnkey Property的主人了。最重要的是,我投的房产在增值和现金流方面我都统筹考量过,满足我自己的投资标准。再加一句,不少人这么干的!

如果你自己不想或没有能力翻修旧房子,根本不需要去找什么传统统包公司,只需要到一个潜力比较好的地方,买个状况好马上就可以入住的,甚至是新建的房子,然后自己找个物业管理,基本上就可以达到同样的目的了。

总之,整个传统统包行业本来就是多次一举,仅仅是统包公司赚钱的一个工具,但仍有很多自愿者上钩,不得不说,这个世界真是奇妙!

作者:建宁   2021/9/11  (转载须经作者本人同意)

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