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2020卖房记(五)

(2021-01-27 12:46:48) 下一个
 

秋风严正声明:本悬疑小说纯属编造,完全出自臆想,如有雷同,纯属巧合,切勿对号入座。

 

第五章 当头两棒

 

      王二小姐夫妻接受了这唯一的offer,12月9号open escrow准备开始过户了。

 

      这里简单介绍下open escrow 的意义和之后双方的流程。Escrow是房屋交易的第三方公证托管公司,买卖双方达成协议后,由卖方经纪人在合作的托管公司开户,买家打入订金,一般是房价的3%之内(王二小姐的买家交订金2%),作为交易顺利进行的保证。这期间买家审核房屋各种情况,聘请专业检查人员inspector对房屋进行全面检查并就相关问题与卖家协商维修费用,银行对房屋估价并办理贷款。而卖家主要要提供所知房屋的各种真实信息给买家,并配合房屋检查,提供白蚁检查报告。一般的交易过户时间为30天,因为这是大多买家能顺利办贷所需时间,当然交易双方也可另行约定。

 

      一旦open escrow,双方就都没有了随意反悔机会。但这期间,出订金的买家通过附加意外条款contingency一般能获得3次中止交易、全额拿回订金的机会,这分别是房屋检查inspection、银行估值appraisal和放贷loan的contingency,这3次如果检查后维修费用有争议、银行估值低、贷款办不下来,买家都可没有损失地中止交易全身而退,一旦3个附加条件都被移除remove(最后一个贷款loan的移除是在开户后的第21天),买家如无法在规定时间完成交易close escrow,就有订金被扣补偿给卖家的风险。而卖家虽没有订金在escrow,并且也没明确条文说明卖家如违约要承担何责任,但如果卖家无故违约,买家坚持不签字不中止交易,卖家是无法单方中止退出交易的,可能会进入旷日持久的扯皮甚至打官司。除了由买家的3次contingency引发的交易中止,卖家只有一次单方合法中止交易的机会(此留悬念,容后再表)。

 

      综上可见,一旦谈妥交易进入监管,卖家就丧失了主动权,基本不再能放弃了。故而选择好不会让自己后悔的买家是慎之又慎的大事,卖家要充分比较各买家的出价、信用、购房目的,信息越全越好。王二小姐因为只有一个买家无从比较,觉得出价还好,只稍问了问买家职业觉得贷款无碍,没问更多就同意了(她的经纪人应该告诉她更多,但他有意隐瞒她又没问就蒙混过去了),也因此让自己在后来脱身不得。在此王二小姐郑重提醒各位卖家:除了挑选经纪,挑选买家也极其重要,不要在只有一个买家的情况下仓促决定,市场再淡也要耐心等待,除了价格的考量,一定不要放弃对自己最在意部分的要求。

 

      介绍完毕,回到正剧。open了escrow,就开始网签一大堆合同和文件。王二小姐是个懒人,来米10年一直宅家,英文虽能读能写,但属于能不读不读,能不写不写。加之找了业界精英Tom龙,他也口口声声告诉她不要操心,只等数钱:你就静候佳音,等着美梦成真吧!(王二小姐事后回想,Tom龙说这句包含着成美梦名字的话足有三回,这么明显的给成美梦做广告,她怎么就没觉得他们是一伙的呢?自己真是二呀!)王二小姐乐得做甩手掌柜,合同只嘱咐老公在电脑上细细看(老公在家办公比先前还忙,而且比她更不懂合同的关键点),自己只在手机上点开文件找签字的地方签完了事。Escrow发过来的关于过户流程的指导她也不看,关键的时间点一个也没记住,想着由Tom龙负责监督提醒就好。

 

      卖家在过户之初有个重要的任务就是写disclosure,填写一份标准表格,按上面的问题把自己所知的关于房屋的信息一一如实填写告知买家。卖家如果有意隐瞒房屋隐患,特别是已经有了保险公司和专业公司的维修记录还不告知买家,未来就可能面临代价不菲的诉讼。王二小姐老公规规矩矩如实填写,再由王二小姐过目。王二小姐又赶忙问Tom龙买家知道面积的事了吗,Tom龙说他已告知,买家very concern,已提前启动房屋面积评估appraisal了(一般程序appraisal会在inspection之后)。王二小姐放下了心,但也担心面积若如Tom龙所测,可能还要重议房价。过了几日没消息,王二小姐问Tom龙,他说不用担心,对方没回复就是没事。后来王二小姐夫妻看到买方银行评估报告,跟他们当年买房时银行评估一样,都是1760尺。老公提出疑问:Tom龙不会是故意少说了100尺吧?依然花痴的王二小姐自然要维护Tom龙了:可能他哪里忘量了,再说少报面积没有道理呀(自然是有道理的,且看文尾分析)。

 

      王二小姐夫妻写完disclosure,过了几日他们收到Tom龙助手转来的邮件,告诉他们买家是个投资客,买了房自己是不会住在那里的。王二小姐傻了眼,怎么会这样?王二小姐从没想过投资客会买她家的房,她家房价并不便宜,而且山羊谷房子贵,租金却不高。所以潜意识她觉得这个买家一定是因为孩子上学才铁了心要买(正如他们当年一心为儿子买的房)。这可不是她想要的买家,如果在接受offer之前就知道了买家的身份,她是断然不同意的,等多久她都要等到自住买家。她马上联系Tom龙,他劝王二小姐,谁买不是买,价钱合适就好。单从价钱上看确实没必要分投资还是自住,但住了近9年的房子是有很多回忆的。王二小姐一家来米国之后租住公寓一年,陌生的环境陌生的人,王二小姐满心只有漂泊感,思乡益切。一年后攒够了首付买下旧宅后,王二小姐才有了扎根米国的归属感。而且这是她成家后住的时间最长的房子,在这里看着儿子从小学一直到现在上了大学。她希望旧宅也能成为另外一个家庭的回忆。她试探地问Tom龙她有没有机会反悔,Tom龙果断告诉她,一旦open escrow了,她就没机会反悔了。王二小姐心中很不舒服,老公劝她,就这样吧,好在卖给的是中国人。王二小姐想想事已至此,就接着进行吧。

 

      又过几日escrow发来了一个文件包让王二小姐夫妻填写签字,其中有关于佣金分配的约定。王二小姐发现佣金分配并不是Tom龙面试时说的他只拿总房款的百分之一点五,给买家经纪二点五,而是各拿百分之二。王二小姐笑了笑,看来Tom龙又失忆了,或者并不像他所说的那么不爱钱。

 

      接下来到了买家请专业公司检查房屋inspection的时间了。对此王二小姐并没有太多担心,他们在卖房之前已经花了一万刀对房屋内部进行了全面装修。厨柜翻新,墙面粉刷,楼梯栏杆和踢脚重新油漆,所有水龙头换新,老公还将所有马桶的冲水配件全部换了防止漏水。室内能想到的地方他们都做了维修,室外如房顶的瓦他们无能为力,只等检查后再问Tom龙是否能找工人来维修。

 

      房屋检查报告发来了,老公打开邮件后惊呼一声,王二小姐赶忙凑过去看。报告整整有44页,密密麻麻提出了53项维修建议。王二小姐傻了眼,她房龄不算旧、又全面翻新的家哪来这么多毛病呢?细细读来,王二小姐不由佩服买家请的inspector,什么螺丝松了、灯泡歪了都事巨细写在维修单中,就差写地上有根毛了。王二小姐买新宅时也花钱请了inspector,新宅比她家还旧5年,面积大800尺(约大75平米), inspector 只写了20几项维修建议。相比之下,自己请的检查工太不给力了。

 

      王二小姐再迟钝也开始有些明白成美梦的套路了。她的招数是先爽快加钱帮客户在竞价中胜出拿下offer,然后在检查房屋时与长期密切合作的检查公司联手,在维修费上敲钱。王二小姐回想起看成美梦的买家评论,个个夸她帮自己便宜的买到了好房子,原来用的这招呀。王二小姐对这个女人开始心生反感,但也觉得可以理解这种歪着。王二小姐当时没有细想,越是买家口中的美梦,就越是卖家的噩梦。

 

      王二小姐悟出了成美梦的企图,但人家有专业检查人员撑腰,维修还是要做的。王二小姐打电话给Tom龙,希望他出面和买方谈判减去一些不必要维修项。王二小姐夫妻看了,大部分项目都是旧房的普遍问题,这些问题她家买新宅也都有,检查报告建议维修时一项都没提。Tom龙面试时大谈自身优势时就说过,在检查房屋阶段他会以建筑师的权威和买家谈判维护王二小姐一家,并在必要维修时提供价格公道的维修。电话打通,Tom龙一字不提要去和买家谈判,也不提找工人来修,只是说这么多维修项,咱直接给钱算了。王二小姐想想也是,人家显然是奔着钱来的,估计是想把后来加价的5000刀再要回去。但维修就是维修,如果嫌贵了可以不买(交易中买家是可以借3次contingency全身而退的),维修还是要以正常的费用来算的。米国买卖房有此规定是为了保护买家不受损失,而不是让买家利用此项来敲诈的。王二小姐想起自己买新宅时老美卖家连维修带补偿一共花费2000刀,就提出给买方2500刀维修金,由Tom龙把提议转给买家。王二小姐也想过买家可能会要更多,只要在5000刀内她打算和老公再商量多让点儿(她只想到买家可能要玩儿先加后减等于零的游戏,没想到他们有蛇吞象的贪婪)。

 

      买家的反馈很快回来了,老公又发出了一声惊呼,惊呼中还带着愤怒。王二小姐又赶去看,电脑上赫然显示买家要求1万7千4百刀的补偿。关于inspector提出的53项维修建议,买家几乎原封不动的搬到维修报价单上(买家搬了51项),并说明是逐项向专业维修公司和handyman那里询到的价。这17400刀中,维修费是12900刀,买家还说维修需1个月耽误出租,因此另外要求补偿租金一个月4500刀。还未看维修报价明细,单看租金,王二小姐夫妻就气炸了,他们小区她家户型啥时租金高于过4000刀?再细看报价明细,更是气不打一处来。拧个螺丝100刀,马桶座有些松动150刀,去除栅栏门上的勾子200刀,壁炉少了风挡250刀(老公后来花了7刀买来安上),3个小窗中空层密封不严要重新密封各500共1500刀(完全是全新窗户的报价甚至更高)。更可气的是关于抽烟机的安装,王二小姐2019年买的国产抽烟机是厂家指定安装师傅安装的,与米国安法有所不同,inspector 不清楚认为不安全建议重安,买家狮子大张口要价1100刀。王二小姐夫妻气笑了,她家买抽烟机连安装才花了800多刀。成美梦不知又从哪里觅来的无良商家和散工,出得如此黑心报价。

 

      王二小姐夫妻终于看清了对方的面目,敢情是碰上敲诈的俩骗子了。根本不用再谈报价合不合理了,赶紧让他们滚蛋。王二小姐立刻打电话给Tom龙,情绪激动:这个买家和他的经纪我们不要了,重返市场,重新找买家。Tom龙一句不提买家的报价有多荒诞,一个劲劝王二小姐不要冲动。他说:你看,咱们房子挂了一周才等来这一个买家,可见也就这个价了,再返市场也不见得有人出价高于104万,而且现在又不让看房了,等也等不来更好的买家。买家出价不是105万吗?咱就控制在104万内给他们8000刀好不好?这样,你们看看这12900刀的维修里你们能不能自己修掉3000刀多的项目(抽烟机一项在王二小姐抗议下最后划去了)?租金就不给了。王二小姐还不想答应,老公在一旁说算了,Tom龙也不容易,再让他费遍神卖价还是如此有些对不住他(夫妻俩事后自恨呀,他们真是不光替骗子数钱还担心他累着了)。在老公的劝说下,王二小姐同意了给对方8000刀补偿,并开始准备剩下3000多刀的维修事宜了。虽然交易接续进行,但被人这么敲诈的感觉令王二小姐很是不爽,她最初对成美梦和她的买家的好感已荡然无存。

 

      王二小姐夫妻都是完美主义者(因为这个共同特质,他们没少互掐),既然答应了买方做3000多的维修,他们就马上行动买材料、过去旧宅维修了, 他们准备尽力修好。Handy的老公负责拆勾子、拆电视天线锅、紧螺丝、拆楼下各个窗户边的ADT报警器、安装新的烟雾报警器、安壁炉风挡、给旧排风口格栅喷漆,王二小姐负责再次清洁,并把拆完ADT报警器后留下的7处印迹用腻子细细抹平,等第二天干后又过去刷上墙漆。其实买家只要求移除,但王二小姐是完美主义者,不喜欢房子留下瑕疵。王二小姐清扫过程中又顺带手把浴缸上的锈渍也除得干干净净(这并不在他们的施工单中,已包含在补偿款中了,买家要价150刀)。两天下来,所有的活都做完了,老公笑言:咱两天就赚了3000刀。王二小姐想笑却笑不出,总有什么堵在胸口让她闷闷的。

 

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评论
空山明月 回复 悄悄话 回复 '爱吃荷包蛋' 的评论 : 后面几章不要弃剧,真正的精华都在最后,一定受益
haohao88 回复 悄悄话 卖家不满意,就以不同意修理而全身退出。
爱吃荷包蛋 回复 悄悄话 这明显不是一个虚拟的小说,讲述的情节肯定都是真事。没有亲身经历过,纯粹靠想象是编不出来这么具体的细节的。非常值得今年就要卖房买房的我认真学习。
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