达拉斯地区六万美元投资房实例分析（5）

                                  达拉斯地区六万美元投资房实例分析（5）

       本着有头有尾的原则，把这个案例写完，前几篇文章说的是在2月初六万美元签约504 Chinner St, Bonham TX 75418，最后房子在2月20日过户，一直没做装修工作，直到4月中旬才开始。

1 装修成本：

1）70尺铁链篱笆（Chain link fence): 这是必须做的，多数房客养狗，和安全考虑，不做不行。当地的老师傅Bill Parker来完成, $800。

2) 3个房间，厅，约750尺，安装12 毫米合成地板，修补厨房天棚，补所有裂缝，两个新的电源开关，厅里安装新的BASEBOARD，老赵师傅来完成, $2400 (实付$2500).

3) 把两个卫生间换新的瓷砖墙壁，一个新的浴缸等(这项可做可不做，做了租金也会高一些），Bill Parker 完成，$2000.

4) 重新布厅里灯具电路(电路问题），换两个开关，厨房一个开关，由拥有电工执照的 老墨兄弟Fernado Ayala 完成,$150。

5）冷气检修,房客入住之前检查一下冷气，如果漏冷媒严重，说明机器到寿命了，换新的而不是加冷媒，检查结果，机器很好，启动电容也正常，可以运行多年，由小王师傅完成,$50.

             在加上其他零星的费用，总的成本接近$6000

2. 租金情况：

     4月27日放到市场上,月租金$1100，因为把浴室做了大部分新的，比原计划的$1050增加$50，市场反应良好。

3.房客选择：

      5月13号签约，5月30号搬入。一对黑人夫妇，男的在市政府(City of Bonham)做小头目，女的在国防部的VA医院做护士，只是看了看两个人的工资收据（Pay Stubs),信用和背景调查也免了，我想一位黑人兄弟能在80%是白人的城市里，在市政府工作而且是小的领导，必有他优秀的地方，尤其在为人处世方面，果然如此，签了约第二天，就来剪草，我说我自己可以剪草，他说我住的太远，不方便。昨天我在清洁烤箱和炉头，他正好进来，说不用你清洁，他清洁就可以，我还第一遇到什么条件不提，不让房东清洁的房客。

     这个房子离家要一个小时车程，装修和维修问题就显得重要，我的思路和做法是：

1）在当地建立装修人员网络，以夷制夷，提高效率，这样就免去了未来维修方面可能麻烦。

2）用人不疑，好的师傅一定要留住，不仅不讨价还价，还经常多给钱，来表达感谢，记得2月份，装修了两个房子的发来账单是$4500,寄上的支票是$4800,天冷，房子里没通煤气，路又远，多给$300,表达感激。

3）疑人也要用，人无完人，很多时候，师傅做的结果并不好，或者非常差，但还是接受，那有那么多好师傅呀，水至清则无鱼，师至严则无徒。

       如果你周围有一群为你干活而感到快乐的师傅们，那么你的房地产投资之路就不会寂寞。