一套40万自住房的推演

【推演】以我们中西部农村好学区为例，如果一套40万30年房龄白玉自住房，从4月开始，每个月降1万，一般每半个月降5000，那么6个月之后，即到10月max可能就降了6万，34万，相当于打85折，这个价位基本上是2015年前后的价，那半年的降幅会吃掉5年的增值。然后经历一个大冬天的4个月，最后的成交价可能也就是在32万左右，8折的概率很大。这也就是为什么我之前说不必着急去扑9折。当然，如果大萧条一来，后面7折价，回到2010年crash 抄底价也不稀奇。

另一个推演，目前有5%downpay有资格买40万自住房的中产房客，因为这次大疫而取消买房计划，接下来可能面临降薪，裁员，失业的困境。原本如果家庭年收入10万，因为这次大困难，失业了5个月，那2万的downpay+失业补助，正好付了房租+日用开销，wipe off, 度过了危机，然后重新启动生活。

假设新工作年薪从原来的10万降到7-8万，那么再要存到5%DP即2万，然后去买40万的房，他们又需要至少4年时间（按每年存5000的理想速度）。如此一来，这批白玉房客有4年的缓冲，自住房市场的回暖至少需要4年的时间。当然，按老美吃光用光的生活方式，年收入10万以内家庭，一年可以有2000-3000结余已是幸事。因此，这个自住房市场的恢复期无疑会需要更长时间。

以上个人推演与现点，旨在交流讨论。谢谢阅读！