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澳洲房子难卖了-“狼”真的来了吗?

(2018-10-14 04:25:50) 下一个

图:度假屋

我们正在出售一栋墨市郊外海边的房子,八月初签了中介,因为冬天海边的房市萧条,不太好确定应该卖多少钱,所以打算以拍卖的方式,拍卖日期定在十月十三号,也就是昨天。可是上周二中介打来电话说,已经开放五次了,感觉没有人会来拍,建议把拍卖会取消,挂上个好价钱私卖。虽然这也是我们意料之中的事,我的心还是漏跳了几拍。两周前我们去看了一个同地段的拍卖会,没有人叫价,冷冷散去,到现在那个房子还在市场上挂着。我俩当时就觉得拍卖这会儿可能不是个好主意,只是中介和我们都还存有一线侥幸心理-或许再有两周天转暖些会好点?

这周天气的确转暖了,可是房市并没有暖起来。自年中起,澳洲房市价格下跌的报道铺天盖地,事实是悉尼上半年下滑超过了两个百分点,墨尔本上半年持平,从年中开始下跌了4.4个百分点,悉尼又继续跌了有4.1个百分点,加上上周股市又崩一次盘,我们这房子想快出手似乎不可能了。难道这回狼真的来了?墨尔本的房价真要像有人预计的下滑十几个甚至四十个百分点吗?

从2015年开始澳洲的房价开始爆涨,以东海岸的悉尼和墨尔本为首,五年内平均涨幅悉尼为76%,墨尔本为59%,是有史以来房价上涨最快的几年,把悉尼和墨尔本直接推到世界最贵的居住城市之列。其主要原因除了澳洲经济稳定以外,无疑是和中国移民投资房地产密切相关的。房价快速增长的同时,澳洲人的负债与收入比例也跻身于世界前茅,一个明显的大泡泡让很多经济学家忧心忡忡,不时就要叫叫这个泡泡要破了,经济危机这个“狼“马上就要来了。

我从九十年代后期买第一栋房子到现在正好二十年,记忆中每隔上个六七年就会听到“狼来了“的叫声,但终究墨尔本的房市或快或慢都是在涨,而且涨幅是一波高过一波,到2017年底墨尔本房价的平均值已是20年前的300%。事实虽然如此,但每次“狼来了”的喧嚣也都会吓到很多人,同时也有很多人等着市场跌下来就去捡漏儿。很多澳洲当地人,包括我家那位在内,都属于被吓到的一类,而我们中国同胞们多是捡漏儿的一类。记得2004年前后有那么一次“狼来了”,我好说歹说才劝动AL去捡个小漏儿;2011年左右狼又来一次,那次我死说或说他都不敢去捡,我本来看好的大漏儿也都让他挡掉了,我只好自己做主去买个小公寓以满足我的” 占便宜 “之心。结果两年后墨尔本房市暴涨,证明了本王妃的英明。其实我敢去捡漏儿也不是完全没有根据的,我虽不懂经济,但是对市场供求关系的杠杆原理还是了解的。2004年的狼是因为当时市场上供大于求,可是那时候我认识的人中很多人都在考虑买房子,有的是没有房子要买,有的是看到了涨势,要买了投资,所以我觉得房屋市场不会就此停涨的;2011年的狼来了有两个原因,一是因为房价涨的太高,二是有人认为澳洲人欠债太多。但是那时候我眼瞧着中国有钱的移民大批到来,中国留学生的数量增加,澳洲经济繁荣,房市明摆着没有理由停滞。

那么这次有什么不同吗?澳大利亚摩根斯坦利分析了这次狼来了的几个原因:建房过多,房价过高,负债过高,移民减少。从供求关系上来看就是供过于求,因此这次狼来了是不可避免的。目前经济学家的分歧是这个狼到底有多凶险?

·       一部分专家认为这只是一次不可避免的市场调节。澳洲人现在的负债比例已经居西方国家第三位,有可能影响到消费市场,如果消费市场疲软,势必造成经济下滑,从而导致失业率高,入不敷出,最终导致房市彻底垮掉。但是由于目前澳洲经济仍然稳定,消费市场和就业率健康,银行已收紧贷款,狼不会闹太久,2019年以后就会恢复。出于这些考虑,专家们认为这次悉尼和墨尔本的房屋市场的平均价格可能会下降到11-15%。

·       另一种观点则悲观许多:房价过高,澳洲人债台高筑,消费必定消极,经济势必下滑,加上中美贸易战造成的心理阴影和上周的股市崩盘,人心惶恐,房屋市场将一垮而不可收,有可能在下一年里降至30-40%-来的是一匹气势汹汹的“大灰狼”!

我对后面这个消极悲观的看法不以为然,比较同意前面的市场调整一说。凭我的经验来讲,这几年房价的涨幅远远超出了个人收入的增长,房子是有点太贵了,墨尔本的平均房价今年初已达91.4万,年轻人靠工资贷款买房几乎没有可能,因此这次调整是有必要的。去年以来中国对资产外流有所控制,澳洲的银行又在严格对放贷的管理,致使房市热度明显减退。至于这个调整会到什么样的程度,就要看中美贸易战会不会真打上一阵子,澳洲限制移民措施是否继续紧缩了。不过我仍旧认为房市不会像有些人估计的那样惨烈,看看我们澳洲中文网站这两天的讨论标题就知道了:“悉尼房价连续5个月下跌,现在是入市抄底的好时机吗“?”现在是投资澳洲房地产的好时机吗?“ 看, 还是有很多人等着捡漏呢!我相信只要有等着捡漏儿的,市场就不会垮。

不过这回我不会去捡了,倒是有个漏儿等着别人捡呢!我们现在正在卖的这栋房子是5年前买的。那年的冬天我第一次来这个墨市以西128公里以外的海边小镇,在凄冷萧条的海风中我闻到了自己喜欢的悠闲味道,于是买下了一栋旧房子,AL花了一年的周末把它改造成舒适的度假别墅。因为喜欢这个地方,去年我们又在这个镇上买了一栋位置更好的房子,所以打算把这栋卖掉。庆幸在过去的五年里,我不是唯一发现这个小镇的魅力的,三年前有人投资了一条从墨尔本到这里的轮渡,每天有两趟水路从这里往返墨尔本,使这个小镇繁荣起来,仅过去两年里小镇房子的平均售价就涨了35%。我这栋房子实际上也是多赚少赚的问题,我并不担心房子卖不出去,只是卖个好价钱恐怕要多等上一段时间。

狼确实来了,但是希望不是‘大灰狼“,而是那匹“来自北方的狼”,只“咬着冷冷的牙,报以两声长啸,不为别的。。。”

 

附:就在我要发博之前,中介来了个电话,说有个人可能对我们的房子感兴趣。。。可能!

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阅读 ()评论 (68)
评论
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '南岛水鸟' 的评论 : 嗨,有啥可讨论的!这日子口别买卖房屋就是最正确的。重阳佳节快乐!
南岛水鸟 回复 悄悄话 房市是个好话题难怪你家门庭若市,你们讨论咱边上学习+看热闹。 : )
喜清静 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 哈哈,同意蓝蟹。但是你忘了说 “坏笑”。
———
回复 '喜清静' 的评论 : “吧凳”设计很合理,一定是个物理学家的杰作。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'zhiyan' 的评论 : 哈,一眼见你跳进来了!子燕不在美洲吗?怎么这个时间逛城呢?谢谢吉言,我也觉得不是大问题!
zhiyan 回复 悄悄话 好漂亮的度假屋!装修风格简洁现代,一点会卖个好价钱的。 厨房没有墙上的吊柜,炉灶好像超大型的,很有意思。不用着急出手,会有合适的买主的。祝王妃顺利!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '唐西' 的评论 : 这凳子是我挑的,为什么大家一眼就看到了?这就是室内装饰的亮点,嗨,跟你乱七八糟说不明白!那窟窿是提手,我的房子是皇帝女儿,王妃,不愁嫁!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '下半場共好' 的评论 : 说得没错,耐心等待!
唐西 回复 悄悄话 @喜清静:还有“吧凳”上为什么有个洞呀,呵呵…… 坏笑……
@Blue-Crab “吧凳”设计很合理,一定是个物理学家的杰作。
@王妃:那三个bar stools真是太刺眼,也与厨房的颜色不搭。
吧凳,室内不能是带洞的,换成是铝质的或木头的板凳那么你这度假屋早就卖出去了。
不用说了,这张照片你一定放在中介那里,后又挂在这里。
板凳上的洞洞是利于室外提携、保存和运输用的,当然想多了也合理。
小溪姐姐 回复 悄悄话 每次王妃阿姨都是晚到,不过王妃大作一出来,那是马上就读了,只是阿姨脑子downhill太快了,留言就慢了,加上啰啰嗦嗦说很多,请王妃见谅哈。
这墨尔本的房价之高和美国纽约,旧金山,东京,香港,上海,北京一样都是寸土寸金的地儿,喜欢你海边的度假屋,想买,数了数钱,如买就得把嘴给扎紧,不能吃了。感觉澳洲的Sydney和墨尔本真是个适于居住的美丽城市,但是和美国德州比,物价房价都太高多了。还是在德州住着,攒了钱,去拜见陛下,租您的airbnb 度假。去年来澳洲还没进文学城,今后来那就是王妃给的皇亲国戚的待遇了。
下半場共好 回复 悄悄话 王妃明察秋毫,不急,好事多磨。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '家宴' 的评论 : 老乡好!调整必须的,但希望不要太惨,很多家庭会吃不消的。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '人中人' 的评论 : 是这样想的。但眼下负债和收入的比例失调,有些家庭收入全还债了,一定要有这个调整才行。
家宴 回复 悄悄话 墨尔本老乡啊!同意房市的市场自然调节。
人中人 回复 悄悄话 房子是给人住的,人口增加或者减少才是房市的主导。
澳洲的人口肯定会继续增加,住房的增长需求是一直存在的。
记得大约十年前澳洲政府的可预见人口目标是4000万。想想如今的2400万(大约),住房需求肯定还有很大的增长空间。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : 真的吗?太好了!我马上催AL装修个大的给你住!几月?来墨尔本吗?来之前说一声,我给你联系方式来找我,我带你去玩儿哈!
菲儿天地 回复 悄悄话 女儿明年要来澳洲交流学习,我跟着一起去,就住这里了,哈哈哈!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '东裕德' 的评论 : 楼不能买,澳洲人不住公寓,跌的太快!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 说到康康的领域里了!房子很舒服,应该不难买吧,我等机会。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '无法弄' 的评论 : 租子算成收入,要付个人收入所得税,澳洲估计比英国的高。卖的话利润的50%也要加在你的收入里打税。所以不退休的话卖房子要交很多税的!
康赛欧 回复 悄悄话 房子很漂亮!
无法弄 回复 悄悄话 地主税高吗?英国地主加税了,我打算卖了,买个自住的,带块地,养花种草过日子
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '过客手笺' 的评论 : 找我管吃住,不用租!随时欢迎!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '山韭菜' 的评论 : 问好!我的房子也该是皇帝的女儿不愁嫁吧,哈哈!谢谢了!
过客手笺 回复 悄悄话 下次去澳大利亚我一定找王妃,租你的度假房!:)
山韭菜 回复 悄悄话 王妃的度假屋实在漂亮!问好,祝周末愉快!
东裕德 回复 悄悄话 回复 '黑贝王妃' 的评论 : 是的,现在悉尼和墨尔本房价明显下跌,前几年疯涨现在回落也属正常。布市目前乃小幅上涨前几年没有涨过属于滞涨而已。但现在出现大量新楼盘所以前景不容乐观。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'OldJohn_02' 的评论 : 老约翰,咱不提“房事”行吗?你笑死我,哈哈!说得对,我就等等看吧!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '碧蓝天' 的评论 : 利息涨是一个因素。澳洲目前来讲利息不敢太高,普通家庭已经超负荷,再涨息就真要经济危机了。这次房价下跌是因为前几年长太快,太高,人民借钱太多,市场脆弱。一旦政治气候变化,有可能崩盘。战略上这次是必跌的。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '行道堂主' 的评论 : 嗯,我看也是。买家明显减少了。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'justforfun' 的评论 : 我们这样做了两年,收益很好的,所以不会卖不掉的,要等机会。谢谢!
OldJohn_02 回复 悄悄话 房事如果没有经济圧力,不必急,等一等,只要价格合理终有出手的机会。
碧蓝天 回复 悄悄话 地主婆的生意经,俺们都搬凳子来上课了!
是不是利息涨了,房子就跌了?俺不懂,瞎猜猜。
行道堂主 回复 悄悄话 起码再冷上半年到1年。
justforfun 回复 悄悄话 如果位置好,做air b&b
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'xiaxi' 的评论 : 谢谢妹妹,借你吉言吧!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '享受生活99' 的评论 : 狼是来了,但还没那么凶险。我们的房子在度假地,夏天人会很多,等等吧!谢谢留评!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'mikeOZ' 的评论 : 对,这些掉的最快了!我这房子不该掉价儿,只是在目前的状态下,买房的人会比较小心。谢谢来评哈!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '东裕德' 的评论 : 你那里还好吧?墨尔本这几年有点疯,是得消停消停了!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '来也匆匆London' 的评论 : 我实在不该抱怨,这些年我们的地产投资回报很好,这栋卖多少就看运气了,总之都不会赔就是了。谢谢!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '东西相遇' 的评论 : 你知道的,我们都赶上了好时候。这栋我不急,慢慢卖吧!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '多伦多橄榄树' 的评论 : 是需要些运气,也要等合适的缘分。不急着出手,等!谢谢了!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 是的,市场总是公道的,不能太贪。我这个房子可以看海边的夕阳,很舍不得的!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '喜清静' 的评论 : 那喜儿来买吧,我便宜给你,免费送板凳,哈哈!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'Fanreninus' 的评论 : 我不担心就因为我不贪,我赚的钱一半要上税,所以差一两万都不是大事,只是不想辜负了这个可爱的小屋,要给足它面子!哈哈
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'Blue-Crab' 的评论 : 澳洲经济30年持续增长,现在的状况也是正常。这次的房市调整非常必要,闹不好会出大事,只希望不要到不可收拾的地步,我们这代人安全着陆了,下面一茬都是债台高筑,很为他们紧张。谢谢蓝蟹!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'Rolfemom' 的评论 : 很好的位置,可以看到海湾,应该有人喜欢。等缘分吧!谢谢
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 'Gong-Ray' 的评论 : 没错儿,墨尔本房子太贵了,是要降温,要不然会出大问题。
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '南山松' 的评论 : 谢谢,我们不急,守株待兔吧!
黑贝王妃 回复 悄悄话 回复 '双鱼城' 的评论 : 其实非常舒适,有海景,AL是很会干活儿的!
xiaxi 回复 悄悄话 王妃很有经济头脑,祝愿你的度假屋卖出好价钱!
享受生活99 回复 悄悄话 狼真的来了吗?还是期待暖春的到来~~~
mikeOZ 回复 悄悄话 真正担心的恐怕是那些apartment/units 的开发商吧?

house/land 还是很坚挺的! 事实上可供开发的土地确实不多。

希望卖个好价钱
东裕德 回复 悄悄话 嗯…悉尼,墨尔本房价确实在下挫,若买卖自住房自己心里要有个心里底线价。若买卖投资房那就要看经济走势和政治形势。祝王妃好运。
来也匆匆London 回复 悄悄话 王妃好运!英国这边狼来了好多年,但是伦敦和南部从来没降过,就是脱欧后涨得稍慢一些。
Blue-Crab 回复 悄悄话 回复 '喜清静' 的评论 : “吧凳”设计很合理,一定是个物理学家的杰作。
东西相遇 回复 悄悄话 你很会投资嘛,你家AL动手能力很强啊。澳洲作为移民国家,现在轮到二线城市补涨了。
喜清静 回复 悄悄话 还有“吧凳”上为什么有个洞呀,呵呵呵…… 坏笑……
喜清静 回复 悄悄话 王妃,那个度假屋是我的菜呀。我喜欢那简单明了的设计,台面上什么也不放。只在餐桌上放一束花儿。
乔宁 回复 悄悄话 有人说, 房子能不卖最好别卖。你懂的。
多伦多橄榄树 回复 悄悄话 祝福王妃好运气!
Blue-Crab 回复 悄悄话 澳大利亚经历了近二十年的增长,但澳洲有很大一部分GDP依赖采矿和进出口贸易。这两年国际原材料价格下滑,中国经济增长放缓需求减少。加上政府借贷激增,和中国交恶,反移民(特别是中国移民)。。。所以你看到的,经历的很可能只是一个衰退期的开始。
Rolfemom 回复 悄悄话 好舒适的度假屋。 希望王妃找到一个好房主。 王妃周末快乐!:-)
Gong-Ray 回复 悄悄话 房子也是商品 涨跌全由供需决定
南山松 回复 悄悄话 希望王妃的房子能够卖个好价钱:)
双鱼城 回复 悄悄话 你那度假屋看着可真好,装修风格我很喜欢:)
黑贝王妃 回复 悄悄话 菲儿沙发早安!算是地主吧,总得投点资,要不然哪敢退休啊!我知道你通股市,我是农民,觉得买房安全,一直运气还算不错。这是我们退休计划中最后一个交易了。
菲儿天地 回复 悄悄话 哇塞,王妃还是个地主婆啊!:)
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