今天看到几篇关于重新贷款的文章，尤其是笔名为卿写的一篇《请问，要不要从自住房里贷款出来把投资房付清 》，（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1414862.html），引发我的深层思考，因为我碰到和他类似的情形。
这个问题的实质是一个贷款转移的问题。
先看一个例子，投资房的 Balance Principal 还有$200,000， 利率 5%，每年付出利息 $10,000. 这部分是开销，从收入中减去，纳税也就相应减少。纳税减免的多少和收入税的税率有关，假设Income Tax 的税率是25%，那么就少上税$2,500，因此为了投资房的贷款实际付出$7,500。如果将这$200,000 转移到自住房的贷款中去，而投资房没有贷款，假设利率为3%，那么每年付出的利息为 $6,000。虽然没有利息的折扣，但也比投资房贷款的情况要好$1,500。下面列出这个例子的表格，可能更清楚一些。
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投资房 |
自住房 |
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贷款总量 |
$200,000 |
$200,000 |
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贷款利率 |
5% |
3% |
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利息付出 |
$10,000 |
$6,000 |
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Tax Rate |
25% |
25% |
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抵税折扣 |
$2,500 |
$0 |
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实际付出 |
$7,500 |
$6,000 |
归纳一下，投资房和自住房在贷款利息上的实际开销分别用Eq（1）和Eq（2）来表示：
如果Eq（1）大于公式（2），转移贷款，用自住房贷款较好，否则反之。
进而得到平衡点公式：
如果等式Eq（3）成立 (=)，两种情况下的支出都一样，做与不做无所谓。
如果左端大于右端 (>)，用自住房贷款较好，比较适合做自住房的Cash Out。否则反之，不如不做。
Eq（3）揭示的是：
（1）贷款利率相差越大，贷款利率的比值越小(右端），自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。
(2) Income 的税率越低，自住房贷款越有利，越应做贷款的转移。也就是说收入越低越应做这种贷款的转移，真是我们穷人的福音。
许多华人在次贷危机期间买进了不少投资房甚至自住房，抓住了千载难逢的机会。将近十年过去，还贷到现在 Principal Balance都已经很小，很难再做 Refinance 或者拿到好的利率。要知道对于Conforming Loan（<$510,000），小 Loan的利率比大 Loan 的要高出0.25% 到0.375%，或者多付1到1.5个 Point。贷款量越大，贷款的成本越低。再考虑到当年的投资房利率至少比如今的自住房利率高出1.5%，我们可以通过合并和转移贷款的方式减少月供，减少总的利息的付出。
仁者见仁，智者见智。各人会有不同看法，不能指望有多少人赞同我的意见，写了贴出来仅供诸位参考，并兼回答卿的问题。
