乔宁

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在硅谷二十多年,折腾换了五次房

(2022-10-08 11:25:56) 下一个

众所周知,硅谷的房价贵得离谱。不少人好不容易抢到了房子,一住就是几十年。房价涨得飞快。有些人升职了,想换个更好的居住环境,可是一想到换房又得抢,竞价让人感觉极度傻逼!而且地税也将跳涨!只能眼睁睁看着房潮东去,望洋兴叹。

可是也有细心精明的人,做了全面的研究,暗渡陈仓,走出了一条与众不同的路。
 
硅谷的房价这么高,还能买吗?
答案是,耐心找机会
 
老L是我三十多年的朋友,96年来硅谷工作,不久在库比蒂诺市花18万买了个三房两浴的公寓自住,那是顶尖学区,只是近85号高速。几年后,儿子上高中,他换成独立房搬到佛利忙最好的学区,当时也很贵,50多万。公寓留下出租。儿子读大学去了伯克利,正逢网络泡沫爆裂,硅谷房价出现前所未有的下跌,他卖出了好学区房,搬到房价较低的东谷,多出的钱加上储蓄的钱,趁机在硅谷买了几套银行回收的短售房。次货危机那次,他又换房搬到了生活更方便的圣荷西99大华超市附近。今年股市大跌,硅谷房价也从四月份的高点平均下跌了20%.他又行动起来,在同一个小区换了个大房,房子较新,装修很好,面积增加了600多平方尺,房价180多万。
他每次搬家之后,我都去探访过。房子是越来越漂亮,舒适。可这样平均四五年就搬一次家,多折腾啊?!
 
我脑子里首先想到地产税从每年几千元上升到两万多,这二十几年,累积得多交了多少地产税呀?可是转念一想,每次换自住房增值税全免了,这是个大头。我没细想,应该远多于地产税。据说在硅谷有新税法,50岁以上的居民在几个指定的县内换房,地产税可以转移,保持原房估值,只需补交买卖房子价格差异部分的地税。这个不错,还是比较人性化的。
 
回过头来看看自己。在硅谷一住下来就是20多年。没有挪过窝。房价增值了100多万。如果现在要卖,50万可以免税,另外50多万得付增值税!心尖有点凉,欲哭无泪。
 
那么,享受生活,房产增值,省钱省税,这三者该如何取舍呢?这个问题有点纠结,仁者见仁智者见智。
 
很明显,老L把享受生活放在第一位。再仔细一看,他换房的时机都精准踩到点位,低买低卖。就最近这一次,今年七月买房,无人争抢,拿到个好价钱。八月中旬卖房,正好碰到股市一波反弹,硅谷人心情转好,他收到九个offer, 最多的还加价五万。卖出的房是从峰值 -17%, 而买进的房却是-24%.
 
这个神操作,也许会从梦里笑醒哈!
 
说到省税,明智的人说,应该优先考虑增值,其次才是省税。
我觉得,省税的事多请教专业人士,税法里的条文,往往与常人的理解有差异。硅谷许多人是理工思维,往往不知不觉地自以为是,容易误入牛角尖,南辕北撤。本人就曾经犯过傻,至今想起来依然自惭形愧。
 
打住,先躲起来,学学喜儿,面壁思过啰。
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阅读 ()评论 (56)
评论
canhe 回复 悄悄话 乔宁的朋友20多年搬家五次,越搬越好,这样的折腾值啊!只要有精力,在加州投资或经营房地产的确是个不错的赚钱机会。我现在想到搬家就头痛,折腾不起了。乔宁兄周日快乐!
乔宁 回复 悄悄话 @松松 是啊,我想想搬家都头大,太牛了。松松,你写的故事很有感染力唷!为你高兴!
南山松 回复 悄悄话 有人就是有经济头脑,会买会卖。但多次搬家也是挺麻烦的。
乔宁 回复 悄悄话 回复 '边走边看66' 的评论 : 是啊,边边把投资交给LG,很明智。本想在你家留言中,说说我同事中的犹太人,太长,作罢。
边走边看66 回复 悄悄话 乔姥爷最近对房产很感兴趣啊 :) 我买房都是自住,没啥投资房,也没这个精力。
乔宁 回复 悄悄话 @沈香 谢谢你来访。你的博文让我想了许多。。。
歲月沈香 回复 悄悄话 乔宁好!祝乔宁秋末愉快!
乔宁 回复 悄悄话 回复 'xiaxi' 的评论 : 遐西,看到你的回复了。朋友转给我这个故事,问了一下,许多人不知道。印象中你对这些上海老故事较熟,果然你知道。
xiaxi 回复 悄悄话 你太有钱了~
回你Q了。
乔宁 回复 悄悄话 唷,误导了。抱歉抱歉。谢谢点点指正。
spot321 回复 悄悄话 你的朋友们很会折腾,而且越折腾越好。我也以为是你换了五次房,心想真不怕折腾!~~~ 祝秋安!
乔宁 回复 悄悄话 @小声音 我也有这种经历,买了房子就跌。时间长了就上去了,不必太担心买贵了。你们那个地区人口增长快,跌得并不多。到明后年利率下跌,房价又会开始上涨了。谢谢来访。
小声音 回复 悄悄话 乔兄,我还以为是你买了5套房子呢:))
我们也有朋友在经济down的时候买房子,现在都笑的不要不要的,
可惜啊,我是错过机会了,还在房价贵的时候买房子,亏大发了,哈哈!
问好乔兄,周末快乐!:))
乔宁 回复 悄悄话 回复 '混迹花草中的灰蘑菇' 的评论 : 主要是高温,叶子都晒焦了。谢谢来访。
混迹花草中的灰蘑菇 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 问好乔兄。来看乔兄有没有贴出秋天的花园呢,原来是受了干旱影响哦:)
乔宁 回复 悄悄话 正在为花园发愁呢,许多植物都被晒坏了。有些耐晒的品种,表现并不如意。你有什么建议吗?
云霞姐姐 回复 悄悄话 今天来看乔兄,买房,出租的确能赚钱,但也失去了很多乐趣,比如你我的大花园,那都是十几年慢慢地营造出来的!不能搬家,一般就白送别人了,不值,嘻嘻嘻,
乔宁 回复 悄悄话 沈香,金秋快乐,喜欢你的歌!
歲月沈香 回复 悄悄话 乔宁周末愉快!秋安!
乔宁 回复 悄悄话 @皮卡兄,美国的房地产涨得远不及国内,美国人很少炒房的。中国人在美国省吃俭用,买投资房主要是考虑退休后有多一份收入。谢谢来访。
laopika 回复 悄悄话 乔兄的朋友有胆有识,所以能在房子上挣大钱:)
乔宁 回复 悄悄话 @菲儿 你朋友的房子今年四月高峰是冲过三百万。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 哇塞,涨这么多啦!
乔宁 回复 悄悄话 马哈,好久不见,记得你也是地主哈!
大马哈鱼 回复 悄悄话 乔老爷子太棒了,谢谢分享哈!继续888…
乔宁 回复 悄悄话 一凡说得对,每个人在世上的机遇都是不一样的。就看他的思维方式和追求力度,敏锐或麻木,激进或中庸,结果差别就大了。
乔宁 回复 悄悄话 @一凡小仙 好久不见,问好!菲儿的美文,把小说家召回来了,真高兴。闲云野鹤,还是无法避开人间烟火呀。咱还羡一凡如神如仙呢!哈哈哈。
乔宁 回复 悄悄话 @杜鹃 应该说全美房子增值大的地方都有增值税的问题。当你卖自住房,增值不到50万,免增值税。次数不限。我猜这条税法的制定是针对少数富人的,几百上千万的房子,涨50万很容易。可没曾想现在不少地区房子涨得太快,中产甚至穷人的房子迅速增值,都有了这个烦恼。
乔宁 回复 悄悄话 @CastlePines 考虑过1031,那只是延迟交税。对自住房而言,尽量使用增值50万免税额度。谢谢来访。
乔宁 回复 悄悄话 @清漪园 寻思了一下,这个老话有一定的道理,穷则思变,富了要告慰先祖。不知理解得对不时?
乔宁 回复 悄悄话 @沈香 其实我觉得,各人对生活的追求不同,无可厚非。有人爱静,有人爱动。性格使然吧。
寒一凡 回复 悄悄话 有意思,!每个人在世上的机遇都是不一样的 :)乔兄闲云野鹤,不操心,栽花种草,过着神仙一样的日子,最好了!只羡乔兄不羡钱 :)
杜鹃盛开 回复 悄悄话 加州才有增值税的问题,德州的朋友们大多换过好几次房子,没有这个烦恼的:)
CastlePines 回复 悄悄话 可用1031 exchange,一分tax不用交.
清漪园 回复 悄悄话 中国老话说,安居乐业/穷搬家,富挪坟,还是挺有道理的。
歲月沈香 回复 悄悄话 乔宁的朋友真能折腾,财源滚滚,不错!我先生最怕折腾,所以我们处纽约一住就是30年:)谢谢乔宁分享理财经验!乔宁周末愉快!
乔宁 回复 悄悄话 @大渡河 你说的是躺平?是啊,都说沉默是金唉!
大渡河 回复 悄悄话 说出来的都是成功故事,不成功的人已经沉默于生活当中了
乔宁 回复 悄悄话 @沫总 你有所不知。此增值税非彼增值税,在这里交完增值税,剩下的钱想买房得外移100哩了。
乔宁 回复 悄悄话 @晓青 你是库比蒂诺荣誉市民!
水沫 回复 悄悄话 操心卖房增值税,这就有点凡尔赛了:)哈哈~~
晓青 回复 悄悄话 加州的房子是金!
乔宁 回复 悄悄话 @墨墨 你可别累着了,远离这种破事,直接躺平,好诗好梦!哈哈哈。。。
乔宁 回复 悄悄话 @王妃,想办法把她找回来吧,就说王府请她来种瓜种菜吧。
momo_sharon 回复 悄悄话 这个L是典型的中国人,很善于聚财,不过感觉太累。房子生带不来死带不走,晚上睡觉也就一两平米的空间。我一套小小的公寓已经很满足了。
黑贝王妃 回复 悄悄话 喜儿在家种菜种瓜呢:)
我也有朋友靠换房滚利,越住越好,同时也积累了财富,就是折腾!
乔宁 回复 悄悄话 回复 '海风随意吹' 的评论 : 确实如此,与他聊起这事,也没刻意去换,只是看到机会还不错,就去买了。
海风随意吹 回复 悄悄话 这位老L,96年能18万买到Cupertino三房两浴,一定是特别招老天爷喜欢的,才能一再遇到如此“房缘”:)。谢谢分享,周末快乐!
乔宁 回复 悄悄话 回复 '混迹花草中的灰蘑菇' 的评论 : 国人大都喜欢升官,发财,在全世界名列前茅。论发财,大概仅次于犹太人。
乔宁 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 在这里,百万可不算富翁。
对了,发现亚特兰大有位女“老朽”,也很牛!
混迹花草中的灰蘑菇 回复 悄悄话 中国人聪明,感觉一个个都是地主了哦,不过4、5年搬一次家也真够折腾的
老朽 回复 悄悄话 有这么一句话,高薪加买房,一不小心就成为百万富翁,说的就是湾区像您乔老爷。
乔宁 回复 悄悄话 菲儿,你朋友在库市的房,现在至少二百五十万。
乔宁 回复 悄悄话 喜儿大概云遊去了。好久没露面了。菲儿的雨果文很棒,正在拜读。周末愉快!
菲儿天地 回复 悄悄话 给清静占沙发。朋友90年代去硅谷,房子也在库比蒂诺市,当时30万,现在也值150万了。搬家也是蛮麻烦的,比起增值而言,税是小问题。
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