美国卖房报税

在美国卖房子如果有收益，那么收益部分有可能需要缴税。为什么说有可能，而不是必须缴税呢？因为自住房卖房时有税收优惠，可以得到税收减免。自住房的要求很松，并不是要你一直住在房子里，而是只要在过户之前的5年里在房子里住满2年，即可算为自住房。

自住房的收益，一个人作为Owner的话有25万美元的免税额(Tax free)，夫妻两个人的话有50万美元。只有超出的才需缴税(Taxable)。有人把房子的房子的一部分用于投资，这属于自住+投资两用房。那么只有自主部分可以享受自住房税收上的优惠，出租部分收益则需全部报税(All taxable)。由于自住房减税的额度较大，所以除非卖房收益特别大，绝大多数情况下，收益都是Tax free的，不需要缴税。所以下面的情况主要是针对投资房出租房的。

那么卖房收益是怎么计算的呢？计算公式为

卖房收益 = 卖价 - 调整后卖房成本和花费(Adjusted cost base, or Cost of Property Plus Expenses of Sale in Turbo Tax)

卖价很直观，就是卖房价格。调整后卖房成本和花费比较复杂，包含的东西比较多，主要有，

• 卖房过户时的closing cost，包括经纪人的佣金。参照 Closing Final CD. (+)
• 买房过户时总花费(Total cost at closing when the house is purchased)。这主要是买房成交价格，再加上一些买房过户时的一些费用(settlement fee, closing cost, etc)，这在closing statement上都有。所以买房成本要比成交价格稍微高一些。(+)
• 房屋翻修，整修(Home improvement)。房屋翻修整修是最普遍的增加卖房花费(selling expense)从而达到减税目的手段。所有可以增加房屋价值，延长使用期限，增加使用用途的整修翻修都可计算在内。这包括 room additions, new bathrooms, decks, fencing, landscaping, wiring upgrades, walkways, driveway, kitchen upgrades, plumbing upgrades, new roofs等等。注意，常规的维护和小的修理(routine maintenance and minor repairs)例如粉刷则不包含在内。所以，买房后翻修，整修都要保留好收据。虽然不可以在当年抵税，却可以在卖房的时候用来作为卖房成本。 (+)
• 花费在恢复由于灾害引起的损失(amounts spent to restore property after it is damaged or lost due to theft, fire, flood, storm, or other casualty)。当然，这要减掉保险公司赔偿的钱(Insurance reimbursements for casualty losses)。(+)
• 折旧(depreciation)。如果你的房子或者其中的一部分用于business或出租，那么每年保税的时候都可以折旧(27.5年), 来帮你省税。但在卖房的时候，折旧积累的钱要从你的卖房成本中减掉，因为美国税法认为，你出租房的cost base每年都变。而折旧使得cost base每年都变低了。举个例子，你几年前买的房子花费20万，卖了25万，差价5万，而你Taxable的收益却有可能是10万，原因就是折旧。(-).

注意上面每一条后面的(+)表示增加卖房成本，有利于减税。最后一条后面的(-)表示减少卖房成本，不利于减税。