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淘粪二十年 风雨夜归人 八,奋力一搏

(2021-10-06 03:16:32) 下一个

前面说过,北加州的房地产压南加州一头,价格贵,起点高。二十多年前的差距还不是很大,东湾San Leandro高尔夫球场旁边的两房带车库康斗不到十万。九十年代中在北加州Redwood City看到一个13unit apartment,13个单位全两房,underground parking,90多万不到一百万。出租房一般要求25%头款,财力不够,只有从老板那借的十万,加上自己的一点存款也不够,放弃。相当于自己梦中情人,自己没本事,被别人掠去。叹人间美中不足今方信,纵然是囊中羞涩,到底意难平。二十几年后的今天,不说房价涨了几百万,就以每个房租金$2500计算,一年净收入25万没什么问题,而最初的投资只需要二十几万就行了。今天的湾区硅谷马工年薪挣25万的也相当不错吧?再说,房租里的净收入可以顶挣薪水W2一倍使用,投资房地产在税务方面的优势是任何其他投资不可比拟的。

曾经管理过南加州 Huntington Beach 16 units apartment,好过北加州的那个。好区好房好租客,租金高过周边平均数。今天南加州的租售比,普遍好过北加州,也就是说,从租金收益比较,北加州的房价太难看。

1994年我接手管理,那时自己还是穷光蛋,没有自己的房,有执照在手,先拿别人的房操练。

8个1 bedroom 1 bath+den,800sqft,1car garage,房租$650一个。

8个2 bedroom 2 bath,950sqft,2 car garage,房租$800一个。

1994年购入时127万,五年新。99年交出管理权时涨到200多万。之后几年又飙升近百万,08年房地产崩盘时价钱维持不涨几年,income property 有房租现金流支撑不必担心市场起伏。三年前留意过,市场价是600万。

今天即使涨到700万仍然可以投资,一房租金到达$2200+,两房$2700+,每月毛收入四万美元不成问题。特别提醒一下,现在的利率处于历史上低点,不借钱投资可惜了。我在二十多年前入场的时候,可是要付出9%-10%的利率啊!欠债有好债和坏债。信用卡是坏债,利滚利惊人,赊着比长大疮还痒痒,尽量在几个月里还清。房屋贷款是好债,特别是投资出租房的低利率,能不还尽量推迟还,最好用30年固定贷款,7/1 ARM也可以考虑。借钱赚钱,利息抵税,本金慢慢还清,拉屎挖地瓜外带扑蚂蚱,一举三得。

当房价房租上涨后,做一次重新贷款,cash out,用增加的房租涵盖每月还贷款额,原投资房便处于freerun状态,空手套白狼成功。不管利率高还是低,不要玩的过火,在有现金流的前提下,用别人的钱去赚钱,也就是所谓的空手套白狼,是赚钱的最高境界!当然,欠债还钱,天经地义,当一天王 八就要驼一天碑。

一,刚起步的微弱地主,只可流着哈喇子远观,哪凉快哪歇会,可先拿4plex去试试。

二,土豪劣绅现金购买,立马躺沙滩上数钱,不讨论。

三,假设你有两百万闲钱作头款,借五百万,月供$25000。雇个on-site manager,免半个月房租,省心。地税$6000,加上其他开销和空置率,多算点,房屋变旧以后,维修成本会提高,总共开销$35000。净收入五千块钱,27.5年折旧一冲,几乎无税可交,勉强够日常生活。我不相信仅靠两百万存款,日子可以过的心安理得,钱放银行等于冰放在太阳下面晒,通货膨胀是钝刀子杀人。房屋寿命也不是问题,你的命活不过这个16套房公寓。

搞房地产不可能急功近利,南加州过去每15年房租翻倍,15年后最多20年,仅靠这一个中型公寓的年收入,全国范围内的收入水平没到Top1%,挤进top2%没什么问题。

房市有周期,关于房屋交易不久前我刚写过一篇。当房市开始走下坡路,而且是一阕不振时,房屋买卖会出现下面情形:

mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction

08年金融危机后的第二次房地产崩盘,到了foreclosure阶段基本就消化了,没有出现大规模的拍卖现象。而我经历过的第一次崩盘发生在九十年代中后期,大约四年左右,参加过几十次南加州几个大县的房屋拍卖,比较常见的有:

1,HUD-Department of Housing and Urban Development

2,Resolution Trust

3,Kennedy Wilson 

仅从HUD就买了超过二十个房,最多的一年买十三个,最忙的一天买四个房,最贵的一个房十七万,最便宜的一个不好意思说。

房屋拍卖前会有公开展示open house先让人参观,以HUD为例,拍卖公司会打出广告,在拍卖前展示四到五次,一般是周末。在展示房会有小册子介绍拍卖所需要的程序,注意事项。房子的状况as is,展示出来什么样,你看到什么样,就这样,你是火眼金睛还是老眼昏花,后果自负,必须做好功课。我当时的周末时间几乎全都去看房子,晨起动征铎,风雨夜归人。

房子的产权是清楚的,经过escrow,没有乌七八糟的事情。而目前市场上的所谓拍卖多属于trustee sale,原屋主卖掉自己的所有权,很可能有债务lien跟随房子,骑马放屁两不分明,需要格外小心。

手里就那么点钱,这么多场拍卖会多数时候只看不买,娶媳妇打幡跟着凑热闹。但我就喜欢这一口,只要有可能就去参与,看看不买也是学习过程,观千剑而后识器,操千曲而后晓声。或许就撞上个大运,金风玉露一相逢,便胜却、人间无数。拍卖会通常在周末,人潮汹涌,轰轰烈烈。数量从几十个到两三百个不等,多的时候,从早上八点开始,平均两三分钟卖一个,完全是卖大白菜的节奏,时钟转了一圈还没有结束。

在几百上千人大厅里吵闹的气氛中待久了,头脑昏昏沉沉。很多房子离开我的一亩三分地太远,鞭长莫及,没多大兴趣,出来透口气。大型拍卖会一般在大型高档酒店举行,一小杯咖啡卖两块钱,不喝。溜达出去几分钟是加油站,5毛钱来它一大杯,我这个人什么都吃,就是亏不吃。

真正的目标确定后,也就是决定这次拍卖出手,就两个人一起去,协调作战。每买一个房要求开一张$2000的现金支票cashier's check(也有一千,五千,看不同的拍卖),买两个就要开两张,我会开四,五张支票备用。并按规定找家贷款公司,准备好pre approved letter。

拍卖过程中紧张刺激,丝毫不敢松懈。拍卖员车轮大战,交替上阵,声嘶力竭,呼天喊地,满嘴里跑舌头,把陋室破房吹嘘成广厦美屋。一帮Floorman上窜下跳,推波助澜。做为买方不但是脑力活,也绝对是体力消耗,稍有不慎就可能非理性亢奋没把握住底线,价钱买高了。要不就是自己喜欢的妹子没有去追,一转眼变成了人家的妹子,机会稍纵即逝。

最多的时候一天买到四个房,早早就做好准备,提前到达在拍卖大厅占个好位置,当我成功拿到一个房后,工作人员会立即过来拿走一张支票,暂时不必立即去办手续,因为拍卖还在进行中,战斗还在继续。机会有可能就是紧接着下一两个,不能闪失放弃,瞻前也要顾后,撒尿抠鼻子,两头全捏住。持续作战十几小时,办完所有手续,晚上9点,去餐馆搓一顿,要了只四磅龙虾,$7一磅,劳顿一天,庆祝一下。

房地产崩盘也是机遇,我们除了借来的十万,几年里两个人的所有薪水陆续追加进去,啃节的时侯信用卡也上。那时在拍卖场不管买什么今天都赚到了,但有眼光的人是少数,还往往被人轻蔑。因为美国的经济情况并不错,股市也过得去,债券利息高,码工春风得意,这师那师如过江之鲫,小银行5年定存高达近10%,有笔钱吃利息都在得瑟。只有严重过剩的房地产就像下架的黄瓜一败涂地。特别是我买的房子状况很差,价钱也极低,有的房子的窗户用合成木板钉上去,马桶炉台没有,壁橱倒塌,墙和地板严重损坏。在别人看来,买这样的房子是神经病,周边朋友同事说我买回一堆垃圾,放屁摻沙子,连讽刺带打击。

重要的事情再强调,房地产三要素,location,condition,price,随着时间的推移,只有location是不可更改的,另两项是浮云。

行到水穷处,坐看云起时,九九年起,忽如一夜春风来,千树万树梨花开。此后十年的房价房租就像脱缰野马,一骑绝尘。

二零零零年以前是我投资房地产第一个阶段,刚来美国不久,没什么经验,就是王 八吃秤砣铁了心努力淘粪,奋力一搏。最多时达到30个,不久卖掉过两个,一是用来筹集资金买自住房,二是杀回老家买个房狡兔多一窟。我对手里有几个闲钱存款,或有大把股票不以为然,但是只要有几个破房子在手,连吹牛逼都有底气。芳草有情皆碍马,好云无处不遮楼。

两千年回国探亲,和猪朋狗友聚会,饭桌上各自乱侃吹牛逼。哥们都挺关心也好奇国外生活,问我美国梦之一,有没有买房?我轻描淡写的回一句,买了几个。立马有人质疑,你丫口正,张嘴就来,到底几个?

我弱弱的伸出了三根手指,顿时引来惊呼,卧槽,才这么几年时间,你丫的是老太太摸电门,抖起来了!有了一个房已经不容易,何况三个,整个一个小母牛坐酒缸,醉牛逼!

我摆摆手缓缓说到,见笑见笑,不值一提,你们搞错了,不是三个,是三十个...

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阅读 ()评论 (11)
评论
smithmaella 回复 悄悄话 朽,牛!榜样。
老朽 回复 悄悄话 回复 '快手厨房' 的评论 : 谢谢来访
快手厨房 回复 悄悄话 有胆有识+手快=发财
老朽 回复 悄悄话 回复 '山花浪漫' 的评论 : 不能做过头的事情,真理越过一步就是谬误,要自律。
老朽 回复 悄悄话 回复 '南方古猿' 的评论 : 跟对了人,入这一行早,自然经验多些
老朽 回复 悄悄话 回复 'xiaofengjiayuan' 的评论 : 时机对运气好而已。
老朽 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : 谢谢评点阅读
山花浪漫 回复 悄悄话 听英国有一中女“淘愤”的,最多时一百多房子在手里,后来2008年金融危机,短链了,进了监狱。当初听她的故事,佩服羡慕,后悔读博:),后来觉得,还是挣点小钱吧。喜欢你的北京胡同文化语言。超逗。
南方古猿 回复 悄悄话 过来人。看问题有深度,有文采。关注点赞。
xiaofengjiayuan 回复 悄悄话 眼光+胆识+运气
ahniu 回复 悄悄话
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