2016 (49)
2018 (44)
2019 (72)
2020 (53)
2021 (42)
2022 (43)
2023 (47)
房屋买卖可以说99%是通过市场正常交易mutiple listing，也就是说会有执照的房地产经纪介入，他们毕竟是专业人士。绝大多数人的一生最大的一笔财富是自己的自住房，不是随便买个东西那么简单，所以房地产经纪这个行业还会存在下去。
我也做过房地产经纪，不成功，经手的房一个手掌数的过来，考取个经纪执照主要是为自己看房买房方便，有时省下自己那份佣金。有营建商执照Contractor's License也没有做过几个正经活，还是为了自己生意方便才去考一个，起码买建筑材料专卖店会给contractor price。中国人普遍动手能力差，但不怕考试，考取两三个执照不是什么难事。
一心只想做地主的建筑商不会是个好的经纪。
一旦经济出现状况，失业率上升，直接造成还贷款困难，必然影响到房市，正常交易会出现缓慢和停滞。房子卖不出去，做不到正常交易，麻烦就来了。有些屋主因还不出贷款，本身又没多少头款在里面，想walk away，拍屁股走人。银行也不想接烫手山芋，于是会出现短售short sale，哪怕是赔点钱卖掉算了，价钱经常比贷款数还要少。
要是赔钱short sale也卖不掉呢?银行的耐心也是有限度的，如果几个月半年收不到屋主每月的还贷款又卖不掉，银行只好通过法律程序把屋主赶走，收回房子，银行变成屋主。到了这一阶段便是Foreclosure或REO Real estate owned，丧失抵押权。能买到Foreclosure的房子一般都是走了狗屎运，捡了大便宜，开银行的对房市懂个屁！
要是Foreclosure还卖不出去呢？毕竟银行和房地产是两股道上跑的车，走的不是一条路。房屋交易的最后一步是拍卖，Auction。这时候的房子便是案板上的肉，任人宰割。拍卖公司是独立第三方，银行或其他部门得到房子的都可以委托拍卖公司全权处理。拍卖公司收取房价比例的费用，然后会安排几次open house，登报纸发房子的信息，然后在某一天几十上百个房子一起拍卖，谁出价高就卖给谁。当然，还是会有绝对拍卖和有底价拍卖，我都遇到过也买到了。
房价开始走下坡路，而且是一阕不振时，房屋买卖会出现下面情形；
mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction
都是卖房子，房价一次比一次低，最后卖方失去控制，猪牛羊奔屠户，一步步去寻死路。如果你所在地区的房地产交易仍然处于正常买卖，连short sale 还不常见到，房市不会有多大危险。
08年金融危机后的房地产第二次崩盘，到了foreclosure就基本全消化掉了，没有出现连续的大规模拍卖。所以说，我所经历的两次崩盘，第二次没有第一次厉害。关于拍卖，以后再谈。
上面的四种房地产买卖都要经过escrow，所有的lien会被清除，产权清楚，买方不需要担心突然杀出个什么二奶小三来争房产，你出了多少钱买的房子，你的就是你的。
需要注意的是现在市场上有时也能看到所谓的拍卖auction，实际上是拍卖产权trustee sale，不是真正的拍卖。也就是仅仅把屋主的名字从张三换到李四，如果王五出价高就给王五。介乎于short sale and foreclosure之间，往往不经过escrow。这样问题就来了，房子是可以抵押出去的，不光是抵押用作贷款，可以抵押做任何事情。有房子也有可能成为负担，英文里不动产real estate非常准确，不动产是跑不了的。比如你欠政府地税，欠HOA管理费，欠装修公司费用，甚至欠赌场的钱，你如果不还，房子就会被放lien在上面。不还钱?没关系，跑的了和尚跑不了庙，反正你卖不了房，卖的时候，escrow会从买方打入的钱还清所有的债务才可以过户，剩下多少才转交给卖方。
不管什么方式的交易，也许欠银行钱，欠赌场钱，欠HOA，欠政府地税等等，政府有第一优先权，欠政府的地税交齐后，才轮到其他各方，贷款公司往往是排在最后。所以，银行不能让欠还贷款拖太久就会率先行动，拖越久对银行越不利。
trustee sale只是把屋主的名字换了，但债务可能还随着房子，你需要跑county recording office 去仔细查看有多少 lien在这个房子上。
这样的所谓拍卖，你可能会遇到：
一，信息仅有地址，只能在外面转转，看不到房里面。
二，不能贷款，现金交易，即使是一两百万。
三，有各种债务lien，很可能屋不抵债。
四，房子可能是垃圾。
五，现在住着人，你要驱赶eviction.
六，住的人有签约lease，你还赶不走。
所以你要有能力搞清楚这个房子的真实状况，这方面的老手不是问题，再狡猾的狐狸也斗不过老猎手。新手就算了，免得逮不着狐狸惹一身骚，没有金钢钻就别揽瓷器活。
另外还有欠税拍卖tax lien auction，这是政府的拍卖，不常见。和谁斗也别和政府斗，只要逾期没交地税，立马罚款10%，随着时间推移，逐渐加码，20%，30%....最终政府会行动把房子收回拍卖。但这个过程很缓慢，有可能一两年或更久，政府不急。政府只关心收上欠的地税和罚款，起拍价钱就这么多，能卖的更高，其他债权人才能分一杯羹。很大的可能原屋主并没有房贷，因为如果有房贷银行不会让你欠钱太久而迟迟不动手。至于一个几十万的房以几万块钱起拍，为什么会发生?原因就多了。比如孤寡老人死去，没有亲人代交地税账单，或外国人回国拿不到签证再回美国，或者房子严重损毁又没买保险干脆放弃等等。很多人都抱着拣大便宜的心理，能拣到的可能性不大，我去过两次，乌央乌央的人，竞争厉害。
所以说，有房子并不是100%是好事，如果你欠钱或遇到打官司的事情，房子往往会被盯上。投资股票就不会有这样的破事，鼠标一点，是赔是赚，一翻两瞪眼，吃不了兜着走，没别人什么事情。
但股市赚钱也得靠本事，我没有在股市赚钱那两下子，加上运气差，该出手时没出手，出手追涨买后变成熊样！气愤不过卖掉；卖后立即大涨！两股选一个，必然选错，买的下跌，没买的大涨！选错后改正错误，换股，又换错档！下决心不搞短线，长期持股，则长期不涨！熬不过了，抛了长线，第二天涨停！又去搞短线，立即被套！自己手里的全都跌，给别人推荐的却猛涨！落花已作风前舞，又送黄昏雨。推小车扭屁股，身不由己；阉猪割耳朵，两头出血；喝口凉水都塞牙，放屁专砸脚后跟。
越想越搓火，于是假招子把自己跌的股票介绍给我哥们玩股票老手猛牛，给丫的下个套，看着猛牛赔钱比自己赔要过瘾。猛牛赔惨了气不过，一板砖把我开了瓢。我找柠檬做我的律师，现在律师也拽，柠檬看有利可图才接活。一查，蒙牛刚在湾区买了个房，是有不动产的人，跑不掉，于是将其告上法庭。猛牛没脾气，私下赔了我十万和解，我终于在股市里赚到了第一笔钱。
我不是专业人员，抱歉不能回答，你最好去问问做exchange 的escrow。
提醒一下，除了正常exchange，还有reverse exchange，允许你先买再卖，费用贵点，能做的escrow 不多。