梁山博文

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渡入被动的一年

(2018-12-31 07:19:06) 下一个

十几小时后,又一新年来了,投坛一直都有去旧迎新的传统,不论过得怎样,觉得也应该冒头小结一下。

 

商铺开年以来进入了最鼎盛状态,单我们国人开的餐馆也有两家,在经纪的忽悠下,我第一次答应把它们放到市场上出售,想不到的是,很快买家就来了,当时交易沧速,一下子分不清市道行情,凭代理和买家的积极互动,很快就以接近8%cap rate成交,这是个很低的价钱,因为这两个商场都有很好看的出租率,无论买家问求那一年的出租史,我都可以在几十分钟内提供,而且是当年报税的副本。

 

买家高兴,我也很高兴,我想这是全身而退的时候了,一直来我视租客为家人,他们求我把月亮摘下来我也会立刻找梯子去,有时天寒地冻踩在梯子上,想着要是脚一滑手一松,不能动了,那从来未跟租客打过交道的LD, 她怎样去收租?又怎样接手我的TF业?

 

我要做的,是以山寨换名牌,如果当年建商场是合零为整,集中精力管理一篮子的事,现在应该是反过来,化整为零用1031交换一堆可靠的,完全不用管理的出租物业。

 

这种物业只能是Burger Kind, Wendy’s 这一类,第一他们是食堂,无论人类不再登门购物,不需要写字楼,还是要找吃的,我当初的商场就是这样从多元化渐渐变成food court的。第二,它们是单一租客,自己承担一切维持物业运转,维修和各种软硬开支的费用,absolute triple net, 对业主来说只有月月收租的责任。第三,他们都是单独占地一亩左右,独立建筑二三千呎,有drive Thur, 有三四十个安全方便充裕的停车位,日后无论发生什么,都可以轻易换个招牌变成其它同类,让你不会失去租金。

 

我花特别多时间去找这种物业,最后结果是它们都有很长的租约,近二十年的,cap rate 6%左右,租金年年升2%,它们都是其品牌总公司,或其品牌大连锁总部直接每月付租金到我们LLC帐户上,互相谁也未见过谁。

 

时间花得多还因为我找的都是价位很好的店,同样一个Wendy’s ,从二百几十万到一百来万都有,价不同常常只是反映卖家的胆略,我避开那些本身是业主的小连锁,他们往往求售中大大提高自己应承会交的租金,相同的cap rate下高租金变成高售价,他们宣称在过户时给你签个二十年的租约,但一下子收了你二百多万,小连锁日后关门比品牌本身和大连锁商容易多了。

 

我目标的卖家都不是租客,我是接盆俠,接下他原始的合理的租约,即使卖家只是那块地的地主,其建筑物是租客自己花钱建上去的,这种物业价特别低而接手后那建筑物自然就属于新业主了。买入价一定要低,低到比重建成本都低,保证这物业千秋万代都有稳定现金流,成为自己被动收入的永恒工具。

 

当然最重要选择的是地点,我半年多来天天找,飞去看,现在这一堆都是在人口复及几十万,周圆五英哩内都是人均收入较高的地区。而且它们位置都很好,处身购物中心,成行成市。

 

对我来讲,这种经历和处境,人生中或者只有一次,力所能及之下,但求尽善尽美。

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IntoTheWild 回复 悄悄话 期盼梁山大侠能把自己寻找和筛选NNN property的经历和经验分享出来,不胜感激!
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