在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
闲聊读书，学习，上网与交友
如山
（2009年7月20日于文学城）
十几年前，在国内某个杂志翻到一段翻译的培根《论读书》。文字翻译得很好。语言生动，精炼而又高度概括，很受启发，我当时就把它抄下并背下来。就像碰到喜欢的唐诗宋词，甚至一些散文，我都会背下来。这习惯我从小学开始一直到现在没改，成了我生活乐趣的一部分。我所读的书并不算多，记忆力也不算特别好。因为我读书的速度很慢，所以我只挑对我很有吸引力的书或文章去读。当然，这也令我忽略很多好书。但我读书是非常认真的，就像做人做事，以及对生活中的某种享受一样。我一旦读进去，就是几乎只字不漏，往往读完一段，甚至只有一句话，也会停下来，掩卷而思。读完后，全文深印脑中，几可成诵。
以下，让我跟诸位朋友一块欣赏培根《论读书》中的片段：
培根《论读书》
“读书足以怡情，足以傅彩，足以长才。其怡情也，最见于独处幽居之时；其傅彩也，最见于高谈阔论之中；其长才也，最见于处世判事之际。练达之士虽能分别处理细事或一一判别枝节，然纵观统筹、全局策划，则舍好学深思者莫属。读书费时过多易惰，文采藻饰太盛则矫，全凭条文断事乃学究故态。读书补天然之不足，经验又补读书之不足，盖天生才干犹如自然花草，读书然后知如何修剪移接；而书中所示，如不以经验范之，则又大而无当。有一技之长者鄙读书，无知者羡读书，唯明智之士用读书，然书并不以用处告人，用书之智不在书中，而在书外，全凭观察得之”。
“读书使人充实，讨论使人机智，笔记使人准确。因此不常作笔记者须记忆特强，不常讨论者须天生聪颖，不常读书者须欺世有术，始能无知而显有知。读史使人明智，读诗使人灵秀，数学使人周密，科学使人深刻，伦理学使人庄重，逻辑修辞之学使人善辩：凡有所学，皆成性格”。
学习无非三大途径：一是从书本上读（包括上课和自己买书或借书来读）；二是观察别人怎么做；三是与别人交谈或听别人讲。第一种，从书本上读，可以达到理论的深度和系统性。第二种和第三种，对指导实践最有效，容易吸收，见效也来得最快。这就是所谓“同君一席话， 胜读十年书”。我一有机会碰到懂某些专业的人，都不会放过跟他们交谈。
可是十年前刚来美国，人生地不熟，更何况要做一种生意。即使偶然遇到一个华人是做房地产的，人家也不愿细谈。这时候唯一能用的学习方法就是到学校上课。我感觉到我在美国另一个很大的受益是有各种各样的专业课可选，时间也有很多选择。要想学新知识很容易。这十年来，我几乎没有停止过一个Quarter的课，只是去年（2008年）开始减少。我系统地读过的，有Credit 的课程有MBA，财务（5门）会计(6门)，商业房地产（3门），部分建筑专业。没Credit 的 Extension education program 有建筑管理，房屋设计，土地开发，州房地产法，房屋估价，……等等。我还经常到书店，一坐就是几个小时，将同类书逐本翻，然后挑出自己觉得有启发的买回来。图书馆也是我长去的地方，差不多每个星期不会少于三次。凡碰到自己觉得有用的或好的书，我是一定会买回来。因为我喜欢在上面写笔记，画杆杆。
让我们看看另一位房地产大师A.D.Kessler关于教育的话：
“Education is a shortcut to experience. Education will never be as expensive as ignorance. THE ONLY BOOK THAT’S TOO EXPENSIVE IS THE ONE YOU DIDN’T BUY.” (注1)
读专业书可以教会人技能性的东西。但是如何具体应用，还是看人。不同的人读同样的专业，听同样的老师讲课，其效果可能完全不同。有些人灵活贯通，应用所学知识得心应手。也有人读完后面对实际问题一筹莫展。要是说读专业以外的书或文章，例如策略性的、人生道理方面，那结果差别就更大了。这里不仅仅跟个人的领悟能力有关，还跟个人的背景、经历、知识面、思考问题的能力和深度有很大关系。就连举世公认的文学名著《红楼梦》，也有人会读成“色情”的“黄书”。就不用说别的书或文章了。这就应了我们乡下的俗话，“一样米养百样人”。有时候我花了几个星期读一本书（我读书速度很慢），其中只有一二句话对我有启示，我已经很高兴，觉得没有浪费时间。要是有些书和文章给我很多启示，那就令我欣喜若狂了。
读书丰富了你的知识。但有些人只限于丰富了知识。他们可能学富五车，说起所学的内容来头头是道。但一碰到实际问题就只能完全重复书上所说的观点，往往提不出解决的意见和办法。更有甚者，来美国十来年一直不敢离开课堂。不是因为想学习，而是因为那里有助学金，可以够生活。出去了不知道怎么办。那就变成一个地地道道的“书虫”或“书匠”了。“匠”与“家”的区别往往也由此而来。只有能够融会贯通地思考并应用这些知识，从而洞察事物的深层次内涵，创造性地分析和解决具体问题才可称为有“智慧”。对知识的学习，可以帮助善于自我发展的人拓展智慧。但是对不善深思和应用知识的人，往往就变成一种累赘，变成一种行动的紧箍咒。这就是所谓“死读书不如无书”的道理。经验与智慧的关系也一样：经验可以帮助善于自我发展的人拓展智慧。但对不善融会贯通的人就会变成“经验主义”，变成一种行动的紧箍咒。不愿意接受新思想、新事物。在我们生活的周围可以很容易找到这样的例子：在同一个行业，很相近的起步条件，做20或30年的不如做10年的人。
我们必须将知识转化为智慧才能一通百通、举一反三地领会新知识、处理新问题，从而受用终身。怎样才能做到将知识转化为智慧呢？培养你的逻辑能力，习惯深思，广开思路（Open mind），多领悟文字以外的含义，不停留在表面。这“举一反三”的“反”就是深思和广思的过程。
我们听听A.D.Kessler的另外一段话：
“To be ready you don’t need to have a great deal of money. As a matter of fact, having money now actually has little to do with how successful you can be in real estate. Far more important than money are knowledge, the proper temperament, and “wealth consciousness.” (注2)
4 年前我买入一块位于市中心的空地，只有4,800 SF, 没人跟我抢。使用现金6万1千买入。3个月后，拿着4个Townhouses 的Plan和City 批准的Permit到银行，估价38万。Cash out 3 万多（也就是占用我的现金2万多），其余全部是建筑贷款。建好后卖出的总盈利要是算现金投入的回报的话（Return on Cash）,那是几十倍。前后时间一年多一点（当然在里有的时间和精力投入，要就是有我自己的机会成本在里面）。当时没人抢，是因为我查过它的Zoning刚刚改过，而公开的资料上还没修改，还是显示只能盖一间房子。这里我应用到的知识其实说出来很简单：就是Zoning的价值，做适合城市该区的设计，Appraisal去增加物业value，和财务杠杆。
除了围绕房地产专业的书，我也很爱看名人、成功人士的传记，历史小说，武打小说（我想没有那本出名的武打小说我没看过的），言情小说（特别是琼瑶小说）和抒情散文。当然，这些听起来都是“下里巴人”的书，没有一本是“阳春白雪”。就连读CND上一些人写的一些过去的爱情故事，我也常常被感动得一塌糊涂。对一个已过“不惑”之年的人，可能很多在我周围的人都不知道我这一点。熟悉我的人，都说我处事理智、冷静，当遇到需要决策时，果断快速。但人有时就是一个多面体，甚至连天天面对的人，也无法完全走进你的内心世界。这就所谓 “同床异梦” 也。不过，记得某人说过：幻想一下是多么美妙呀，而没有幻想的人又是多么可怜啊。
好了，我们来谈谈不同的人对学习的态度和方法有多大的不同。
我刚进入房地产行业时，特别是拍卖场，几乎见不到一个亚裔，更不用说华人。几年之后，逐渐有华人进场。每当我遇见有新的华人在拍卖场，我都比较主动先微笑点头，看看他们是否愿意交谈一下。但碰到的几乎都是无动于衷，有些甚至扭过头去。也许他们怕我跟他们竞争。偶然也有一些，在别人（老美）的指点下，跑过来问我问题。我都有问必答，并主动给他们电话号码，告诉他们有问题尽管找我。但只有极少数回头打过电话找我。也许他们认为不需要，也许他们不喜于与人沟通，也许他们不想麻烦我。
我为什么这么做呢？就像我上网写经验、体会和回答问题一样，其原因有二。第一，我们都是华人，来到一个新地方（不管你来了多长），能够的话就应该互相帮忙；我把我的经验体会告诉你，你也抢不了我的饭碗。市场这么大，无数人在跟我竞争，不在于多那么几个。而且，多一点竞争我就没法做的话，就应该尽早退出这个行业算了；第二，可能对我也是最重要的一点：自我心理需求。让我稍稍展开谈一下这点。
让我们从“行为学”的“需求”理论来分析我的“行为”。就大家所熟悉的Abraham Maslow 的需求层级理论 (hierarchy of needs) 而言，我有社交需求（social）-包括感情、归属、被人接纳及友谊; 自我实现（self-actualization）-包括自我成长、发挥个人潜能、及实践理想。简单而言，我的这些行为能指导别人有收获，或者换来认可、赞同、赞赏、甚至“拔高”般的评价（尽管从自知之明的角度觉得“受之有愧“，但听起来还是满舒服的），以致获得真正的友谊等等都可以满足我的这部分心理需求。同时上网也是因为它泥补了现实生活中不能碰到很好与自己match的人之不足。这就是我的动机。有这动机就是有我“自私”的成分在内。所以当有人说我“无私”“传经送宝”时，我总不敢面对这个“赞誉”。
既然我不是“圣人”，不是完全“无私”地帮助别人，就有了两类人我不爱答理关于房地产的讨论。第一类人思维清晰，逻辑严谨，喜欢学习，提问题有准备，问得到位。可是一来到要动真的，就不见下文。开头有些我看中，而又买不了那么多的房产，介绍给他们。还专门开车帮他们看。但到最后，他们总能找出一二样负面的理由说不能买。我当然不能逼他们买。又不是我的钱，也不可能帮他们做担保。这样来来回回一二年也没任何结果。倒是他们的理论越来越强，比我还清楚。对这种人，我们还是保持良好来往。因为有时候我向他们咨询宏观市场动态，比我自己查资料还快。但一到他们再想跟我讨论具体的房产，我就来个“王顾左右而言他” 算了。第二类人，思维混乱，问问题颠三倒四，重重复复，基本概念不清，根本没想好就问。更有甚者，当我花了长时间在网上、或email上回答他们问题后，他们连一个“收到了”的回音都没有，更不用说“谢谢”之类。这种情况在老中之中并非罕见。让人感觉就是别人的劳动（回答问题）理所当然。他们连在Email 按一下”reply”都省了。搞到有时候我要打电话去follow up。但他们的回答经常是没当一回事，一句“收到了”了事。也许我说了不同意见，他们不愿意采纳。也许他们觉得“尽在不言中”算了。这可能是国人的习惯，往往跟他们所受教育的程度无关。这一点跟老美可说是天壤之别。你就算回答他们一个简单的疑问，他们都会“Appreciate” 不停。所以与这种人的交往，在经过一段时间以后，就难以再往来了。
不光是我生活的周围有这种人，就是在网上，我们也不少见。只要你们仔细看看网上的有些提问者对别人回答问题的态度就清楚。一些网友热情地“灌水”，回答问题，那并非为了“显摆”什么。我认为，大多数上网的人都跟我心里差不多，来这里是希望满足与人交流的心理需要。以泥补现实生活中交流的不足。也希望在更大的范围能遇在生活周围遇不到的“知音”。 特别是与海外华人用中文交流，有同种同源的亲切感。很多人的回帖都非常认真。这回帖不管中肯与否，都是这些人的经验或学习的总结。就算不是，显然也是花了一定的时间和精力。得益的都是提问者（我没叫你要完全信赖这些回答。错误的回答，包括我自己，也并不少见）。但是，你常常可以发现，在这些回帖之后，提问人不吭一声。打个“谢谢”或者“Thank you”就那么困难吗？恐怕这些人还是没有这种文明习惯。回应一下起码也让花时间和精神回答的人知道提问人已经读到他们的贴，让他们想到自己的时间没有白费。我这些说法，要是令一些人感觉不舒服，就只好对不起了。因为我还是要说。
我很欣赏台湾的柏杨所写的《丑陋的中国人》。有些人，一听到别人说到国人的不是，就会跳起来，反应激烈。我觉得，一个民族也好，一个个人也好，要是听不进不同意见或者反对意见（尽管有些可能是误解，说得不符合事实），是很难有进步的。因为那说明你总在寻找自我辩解、自我安慰的理由。那就是不作反思，不作改进。我们在国内或者亚洲，都不太常用“谢谢”、“对不起”这些词（包括我自己）。但是只要是进入美国（欧洲、澳州等发达国家一样）有2个月以上，你就会深切感都这里的文明礼貌与国内之不同。我们很多人（包括我自己）都非常痛恨日本在历史上对中华民族所犯下的罪行。但是，只要你对现在的日本人所奉行的礼仪有所了解，你都会惊叹，我们与他们在礼仪上的差别可不止一点点。你可以说他们虚伪。但是，一个人出门时，大家不认识的都说希望你很快回来。回来时，大家都说欢迎您回家（不管那是不是你的家）。吃饭前、吃饭后以及送礼物时，都有一整套的约定俗成的礼仪，是令人，特别是完全陌生的人会一下子感觉很温暖的。每当听到国人说 “中国是个礼仪之邦”时，作为从那里出来的我总觉得羞愧。
文明的习惯是需要一些时间的，我希望大家就从这论坛上先来习惯一下吧。
最后，让我用一位台湾女作家於梨华的散文《亲情、旧情、友情》（我很欣赏她的这篇散文，读时的感觉是一种幽幽的美）上一段话做结束：
“亲情贴心，旧情缠绵，但友情醇厚，它不令人悲，不令人醉，而令人宽慰。亲情易惹伤感，旧情不易抛开, 友情抛开重拾，一若从前。人生犹如冬日池中漂流的荷叶，一面浸在冰冷水中——社会，一面承受无情烈日——家累，唯有荷叶中的水珠一粒——友情，使它既不会被烧枯，也不被沉溺。”
注1: A Fortune at Your Feet-by A.D.Kessler, 1994, P.3
注2: same book, P.9
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我打印下来了，慢慢读。
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对于不乐于说“谢谢”的同胞，我在提供帮助的时候就已经做好了心理准备不报任何期望。好在我来美时间还不长，没有碰到几个。如果对自己说不上付出很多时间和劳动，我还是打算能帮就帮。
认识如山是一个偶然，也可以说是缘分。以后有你看好又一时买不下的物业请知会一声，我会认真分析考察。
财神爷来敲门都懒得理，这种人如何发达？很为你的那些“光说不练”，不相信你的朋友惋惜。
贵人不常有，一两个足矣。
我曾经也是读书和考试的精英，高级的专业资格证拿了四五个，只是混点工资奖金和行业资历，直到跟一个朋友长谈一次（他的资格远不如我，但是真的有勇有谋），如醍醐灌顶，终于付出行动，得到了意想不到的收获。
谢谢你的评论。