周末灌水：老瞎瞎说讨论LLC用于房地产投资的长短优劣及税务
纯属灌水，没啥有价值的干货，老鬼们请飘过。：）
今天被郭太点名忽悠“瞎哥展開講講：為嘛成立個llc從出租房拿管裡費是不專業CPA - MrsKwok - ♀ 
(441 bytes) (157 reads) 03/28/2015 05:32:07”这个话题源自前两天的讨论，某朋友雇佣的CPA告诉该朋友应该为她的出租房生意成立一个LLC管理出租房，然后每个出租房都向这个LLC支付管理费从而增加可以冲抵房租收入的费用。别的参与讨论的朋友点评说所用的会计师应该被解聘。于是被追问为什么？老瞎手贱，跟了一句“因为该会计师不够专业。”大概这就是被郭太点名的由来。
如要展开说理由，不得不从LLC的本源说起，记得以前不懂装懂忽悠过关于LLC的内容，今天忽悠的恐怕大同小异。
从LLC起源历史看，最初在 美国创立的初衷是既要利用这种公司结构提供的类似于corporation（比如C corp.）的将公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割，同时又能利用LLC在税务上的pass through特性，规避公司生意营收的双重税赋（double taxation，公司盈利赋税一次，股东分红计入个人收入再被计税一次）。而LLC在税务上的pass through特性特指在设立LLC申请EIN(Employer Identification Number )时，如果你的LLC类型被你指定为S corp.（大致对应中文中的小公司） , partnership （大致对应中文中的合伙人制，特指成员为两人或两人以上）, 或Sole Proprietorship（大致对应中文中的个体户，特指单个成员LLC）中之一，则，你的LLC在税务上具备了pass through特性，其真正含义大致为：该LLC的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中按你在LLC中的利益份额记为个人收入计税。从而避免了corporate tax的征收。如果申请EIN时指定税务上属于C corp.，则无法回避双重税赋，当然同时也可享受IRS为其特设的一系列税务好处，比如员工退休，各种保险上的税务优惠。（没可能在这里一一细说，几乎可以单独成篇，有兴趣的人可以向专业人士咨询或自行学习）。
请新手特别注意：如果你的LLC的成员不是一个人，或者包括了海外成员，尽管你的LLC仍然具有在税务上的pass through特性，但是你也许仍然必须申报1065表格，而不是直接忽视LLC的存在，省略掉Form 1065。
由于享受LLC在税务上的pass through特性时，LLC在营收上的都直接可以传递到个人收入上计税，所以说成立个LLC，从出租房收取管理费可以抵销部分收入省税的说法纯属真忽悠（因为这都是左手转右手的做法，肉都烂在一口锅里）。不负责任地广义而言，如果某个CPA跟你说为你的出租屋生意成立一个LLC吧，这样你就可以省税，要么是他/她不够专业，要么是希望在帮你报税时多收取报税费用（个人报税加上LLC报税）。希望这就回答了郭太上面的问题。
老瞎认为有必要就薯老爷指点的LLC被击穿补充几句。有朋友觉得有了个体户式的LLC在报税时能否忽略掉LLC报税，直接在个人税中报税。如同前述，根据规定以及LLC在税务上的pass through特性，在特定条件下这样做是可行的。不过出租房专业玩家薯老爷特别指出这会导致官司中LLC被击穿。据老瞎有限的知识，如果想充分利用LLC类似于corporation的生意与个人财产彻底分割，达到保护自己私人财产的目的，很重要的在于任何生意中的行为都要跟个人分开，比如个人的银行账户，信用卡账户的使用严格分开，一旦将个人账户用在了生意上，应该有书面记录，说明两者之间的借贷关系，事后还回个人账户也要记录，注意特别说明利息为零，否则还会增加个人利息收入报税的复杂。另外个人以LLC名义签署各种文件时，应该署自己名并特别加上On behalf of xyz llc以示区分个人责任或llc 行为。
闲着也是闲着，再啰嗦几句。由于llc的see through的可能弱点，那么何必不用liability insurance来取代llc实现财产保护呢？这方面的争论几乎是无休止的。我的学习小结是：妥善设立使用llc，可以在极端情况下，比如官司赔偿超越保险赔付上限时，可以将损失限制在llc有限责任内。
是否有必要为每个房子设立一个llc呢？这方面的争论也很多，主要的考量在于每个人需要根据自己的情况平衡费用（设立维护llc都是有费用的，就算是annually renewllc for free，自己报税也要花额外时间，等等等等）和资产保护的功用。
一般而言，财产的终极保护还在于通过合理设立irrevocable trust 等等来达到“own nothing but control everything”的境界。当然同样是nothing comes free。这些都要花钱做，就算是用通用免费模板自力更生，也还要花点时间精力，请律师审阅等等。
什么财富水平都有相适应的财产保护策略，任何过度保护都属于瞎耽误工夫或者浪费。
又胡乱忽悠了一堆，必须声明老瞎不是执业律师或者会计师，文中内容纯属瞎说。
希望看到朋友们的批评指正和补充。谢谢阅读。周末愉快。
