房地产衰退时的风险探讨

  1.拥有明显高于当地平均价的出租屋或豪华屋

      因为房子大，什么都高，一但失业率高，很难租出去，同时也难卖掉，因为银行查封的房子也多，所以这一类房子风险最大，所谓漂亮的房子不下蛋，就是这个道理。在房地产危机的时候，公寓风险最低，因为公寓是人的最低住房需求，有个地方睡觉，其次是尺寸小的独立屋，联体别墅等。

2. 高贷款比例的投资人

      比如你有10 套投资屋，全是贷款，一但失业率上来，租金收不上来，又不好租，空置时间长，但银行贷款一分不少，还要还，就有可以仅靠租金支付不了贷款的局面。一般来说，要严格控制贷款的比例，才能对抗风险，但很多人认为要贷款才能提高房地产的投资回报率，这没错，关键是什么时候，如果在2011-2015这几年才是明智之举。

3. 晚进场的投资人

      如果你的房子买的时候早，价格很低，租金多少都不很重要，空置也不怕，但如果你是这两年才进场的人，买的价格可能是人家的一倍以上，那你如何跟人家竞争？你手上房子越多，风险越大，一不小心，买在了最高点，这是最大的威胁。

4.收入不是很稳定的家庭

     一般来说，医生，护士，或跟医疗有关的职业，或者是律师，保险，政府，与经济循环不太相关的行业，多数人是工程师或这其他高科技工作，一但没有了工作，问题就非常可怕，这是非常容易理解的。

5. 行业单一的地区

     比如，有的地区靠石油，有的地方靠赌博，有的地方靠汽车，一旦这个行业不行了，整个城市也就没有好的了，你再有本事，资金多也没有用。房地产的区域性是很强的，关掉一个几千的工厂，一个小城市就完了。

6. 远程投资者

   在市场好的时候，远程投资与近程投资没有明显的区别，但当房地产进入衰退的循环时，远程投资的弱点就显示出来了，在家附近的，你可以自己官，自己修，容易控制成本，但远程的你却没有办法，费用降不下来。

       综合一下，如果你是一个远程投资者，在最高位用贷款买了许多较大尺寸的豪华屋的同时你的收入又不非常可靠，那么在房地产衰退和经济危机来到的时候，你的风险最大。