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房产的刚需性不言而喻，可是海外房产怎么就成为投资领域的刚性需求了？ 是不是在资产配置中一定就要配置海外房产呢？我们来一探究竟。 2019年，对于国内投资者来说，用“辛酸”一词形容不为过，人民币贬值、“房住不炒”、信贷膨胀、千股跌停、P2P关停，固收取消，不再刚兑...心累不止于此，国内的投资者想投资海外市场，却又受限于国际金融市场的“捉摸不定”和国际形势的“动荡不安”，加之全球资产种类诸多，若投资者缺乏全面的洞悉能力，又未借助专业的金融、投资管理机构的指导，贸然进行投资决策实则是一种不理智的行为。 海外房产在满足投资者自住及投资需求的同时，还为投资者提供诸如教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等多重功能。这让国内投资者在云雾迷蒙的投资大环境中隐隐约约看到了一丝“微光”。其次，国人对房产执念很深，中国投资者“狂热”于投资不动产，但受限于国内频频出台的“限购限贷”政策，中国房产市场投资管道日渐收窄，因而，投资者将目光瞄向海外市场不足为奇。海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”上绽放着独特的魅力。 
房屋产权方面，中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。首付方面，中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。贷款方面，国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。法律保障方面，在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。租金回报方面，国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，还带家具包。在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下，投资者对海外资产配置、海外房产配置逐渐关注并重视起来。据统计，80%的高净值人群都有海外资产配置的需求，其中房产投资最受高净值人群的喜爱。下图右侧数据来自于《中国高净值人群海外投资趋势报告》，列出高净值人群拥有海外房产不同套数所占的比例，值得注意的是，在投资海外房产的高净值人群中，60%的人拥有一套以上的海外房产。
目前没有一家机构对中国个人海外房产投资总额进行全面的整理，因此只能通过网络数据进行粗略估计中国个人海外房产投资总额（上图左）。不难发现，中国个人投资者对海外房产的投资总体实现飞跃增长，尤其最近几年，海外房产对国内个人投资者的吸引力持续升温，投资总额呈现陡崖式的增长。其实，海外房产发展到以“资产配置”为购买目的今天，也经历了多次重大转变，新财知社副总裁王啸先生总结了海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力购买群体和购买目的均有不同。海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。
从图表可以看到，2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后自然“顺理成章”选择留在当地工作以及后续的移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。 这一阶段的购买人群不再以留学生为主力，海外留学生受2008年全球次贷危机的影响更倾向于回国发展。购房主力军切换为高净值人群，同时，购房的目的也发生了转变，如果问发家的富豪们“家里都有什么资产？”，说有多少基金、多少股票，都不如说在国外有套房子更让人羡慕。海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“炫耀型”资产，以庄园、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。2011年左右，中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策，这一政策收窄了投资者在中国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资也能遍地开花”，于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。炒楼花风靡一时，投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。其中万万不能小觑的便是以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地，更值得一提的是，身经百战的大妈们积累了一身的炒房经验，着实令人佩服。与此同时，受美国EB5移民和欧洲买房移民政策等影响，移民群体购房需求也大幅增长。2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。这意味着，同样一套房子，本地人需要100万，而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。与此同时，“新中产阶层”不断壮大。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场（如英国、美国、日本、德国等），投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。新中产阶级是指以30岁到40岁左右的人为基础的一个强大族群，潜在的物质标准为他们必须要通过个人劳动，而非父母支持下、全款购买所在城市的不动产及家用车，且组建家庭的双方年收入达50万人民币。那么这部分群体，手中可支配流动性资产较富裕，且抚育后代压力较小，在理财投资时，会选择海外房产。回归最重要的问题——为何配置海外房产成为投资领域的刚需？王啸先生总结了以下几个观点：股神巴菲特说过，投资最基本的三条军规：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，目的之一就是分散单一品种配置带来的风险。当风险降临，“一篮筐鸡蛋”能够对冲单一品种“被玩坏”所带来的损失，从而实现资产的稳定性，最大化的抗跌保值。完成“分散风险”第一步后，原始资本能够相对安全的实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。类似英国、美国等国家，不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。阿基米德说“给我一根杠杆，我就能撬动地球。”我们需要的这根“杠杆”，能让你撬动你的口袋。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这也是利用杠杆功能，而且是实现后面很多功能的前提。巴菲特有言“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”，投资海外房产同样可以滚雪球。比如在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还请所有贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金，再缺钱的时候就卖一套，缺很多钱的时候就卖两套。相当于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。而有一种“神奇”的操作让留学生既解决了“住”又解决了“学”。比如有的家长会在学校周边购买房产，将其中一间留为己用，将其它房间出租，利用房屋租金去尝还部分贷款，等孩子学成回国的时候把房子一卖，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间额所有费用。而且让孩子自己当房东，有主人翁意识。留学留学，“留”在前，“学”在后，先解决了最关键的居住问题，很好的融入当地的社会和文化，避免群租带来的居住条件不善的带来的不好心情，影响学习。其实，如果租房，高昂的租金就是给当地房东去还贷款，还不如家长先出少部分的首付给自己孩子先买一套。随着全球化进程步履的加快，人们对老年时的居住地有了越来越多的选择。以前常听北方人去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等等的吸引力。对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。前文说过，购海外房产者大多具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS，确保手中的资产不被稀释与缩水。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。综合以上几个观点，购置海外房产具备“教育”、“投资组合优化”、“风险分散”、“保险”、“自住”、“养老”、“财富增值”、“税务规划”、“财产传承”等等多重功能。海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。 |
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