房市 --- 形势和趋势

    联邦房产统计局（FEDERAL HOUSING FINANCE AGENCY，缩写 FHFA）每月、每季、每年都有全美房市的宏观统计报告。最新的一期季度报告发布于11月24日，数据采集到2020年9月底。虽然有两个月的滞后，但其权威性无容置疑。

    先上FHFA 2020Q3季度报告中的4张图。图一为10年来Q3季度的年增长百分比，以BAR 状图表示。

图一，10年来Q3季度的年增长百分比。

      图二为30年来全美统计平均后的季度和年度的房价增长/下跌的百分比，以折线表示。

图二，30年来季度和年度全美的房价增长/下跌的百分比。

      图三为今年9月和去年9月全美分地区的房价年度增长百分比。

图三，今年9月和去年9月的房价年度增长百分比。

      图四为30年来房价指数（House Price Index，HPI），以1991年1月份的房价作为指数100.

图四，30年来房价指数（HPI）。

      单纯、孤零的房价指数没有统计分析上的意义。房价和通货膨胀、货币贬值密切相关。图五将20年来的房价指数（HPI）和通货膨胀的指数（CPI，Consumer Price Index 的缩写 ）做在同一张图上，上半部的蓝线和黄线分别表示HPI 和CPI，下半部的绿色阴影区为刨去CPI后的HPI，这个HPI-CPI更能反映房价的真实增长。

图五，20年来的房价指数（HPI）和通货膨胀的指数（CPI）的关系。

      图五最能说清房市的形势，进而分析其趋势。

(1) HPI和 CPI 在大多数年分呈现正相关，除了次贷危机（2008至2012年）的期间。

(2) HPI 总是高于 CPI。

(3) HPI的上一个峰值达到206.4（2006年），之后下跌。HPI今年8月达到229.4，由于房市的强劲，估计今年底将接近250.

(4) 刨除CPI后HPI的真实增长反映在图五的下半部分。从2000年起到2006年HPI-CPI 增长了82%，用了6年。 从2012年起到2020年HPI-CPI 大约增长了80%，用了8年，其中很大一部分是恢复性反弹。

(5) 21世纪最初6年房价的快速上扬是建立在房价永远上涨的假设之上。银行贷款异常宽松，零首付，Adjustable Rate Mortgage 盛行，购房者的利益建立在虚幻的假设之上，导致2008至2012四年的次贷危机。

(6) 由于COVID-19，今年年初的房屋交易一度萧条。但由于联储局连续调降贷款利率，进入4月份后刚需的人群开始出手，6月份以后全美大部分地区都是卖方市场了。这一波房价的上扬建立在贷款利率下降的基础上，房屋购买者和持有者都可以获得实在的利益。没有零首付，房价的基础就要坚实很多，房市也就健康许多。

综上所述，可得如下结论：

(1) 就全美大多数地区而言，今年冬季的房市将是一个暖冬。由于市场的惯性，房价的坚挺还要持续一段时间，甚至可能几年。没有最高，只有更高。

(2) 对比于次贷危机的前夜，如今的房价基础坚实，房市健康。不太可能有大规模的Foreclosure, 或者法拍屋出现。

(3) 如有刚需，及早进场可能较为有利。

(4) 对于投资，尚需慎重。Location, Location, Location.