法文报纸Les Affaires 最近刊登了一篇比较加拿大和美国住房价格变动的文章。

  根据历史数据，在1990年至2023年，加拿大的实际住房价格的表现优于美国。在整个时期内，加拿大住房实际价格指数平均比美国高出 0.8%（加拿大：每年 2.9%，而美国：每年 2.1%）。    

              实际房价指数： 1990 年=100 （加拿大， 美国）

  自2012年3月以来，美国在摆脱了严重的金融危机后，开始迎头赶上，年均增长达到5.0%，而加拿大则为4.2%。

                      加拿大相对于美国的实际房价指数

加拿大的人口增长率更高

  从根本上来说，人口增长对房价会产生积极影响，尤其是在供给不能满足需求的情况下，但一般来说，影响不大。

                 加拿大的实际房价和人口（房价， 人口）

  危机期间美国的情况并非如此。

                美国的实际房价和人口（房价， 人口）

  多年来，两个国家各自的人口增长率大致相同。整个时期，加拿大的平均水平为1.13%，美国的平均水平为0.93%。然而，自 2008 年以来，这一差距已大幅扩大至 0.50%，即加拿大为 1.25%，而美国为 0.75%。至于加拿大的移民政策是否能持续下去，还有待观察。

                 人口增长率  （加拿大， 美国）

加拿大的债务明显较高

  相对来说，加拿大可能受影响更大的地方是：

  1，债务缺口，抵押贷款债务占个人可支配收入的 132.7%，而美国为 63.4%，以及

             抵押贷款/个人可支配收入 （加拿大， 美国）

  2，还贷金额目前占个人可支配收入的 15.0%，而美国这一比例为 9.8%，和 2005 年的水平大致相同。

                还贷金额/个人可支配收入（加拿大， 美国）

类似的评估措施

  如果说，多年来加拿大住宅市场的价格较为实惠，那么自2011年以来，名义价格指数/个人可支配收入（注2）的系数差距已经缩小，最近的数据甚至反映出加拿大住宅市场的价格略为昂贵 （加拿大：136.2%，美国：133.2%）。

               住房名义价格指数/个人可支配收入（加拿大， 美国）

结论：

  鉴于估值大致相同，加拿大住宅房地产价格若要继续改善，则需要维持加拿大市场紧缩的情况，这在很大程度上与移民政策有关。同时还存在一个与此相关且不可忽视的风险，即债务。

数据来源：美联储，经合组织，加拿大统计局，美国人口普查局。

                        整理于2024-06-25 蒙村