加拿大和美国三十年住房价格比较
文章来源: 百里舟2024-06-25 15:05:04

  法文报纸Les Affaires 最近刊登了一篇比较加拿大和美国住房价格变动的文章。

  根据历史数据,在1990年至2023年,加拿大的实际住房价格的表现优于美国。在整个时期内,加拿大住房实际价格指数平均比美国高出 0.8%(加拿大:每年 2.9%,而美国:每年 2.1%)。    

              实际房价指数: 1990 年=100 加拿大美国

  自2012年3月以来,美国在摆脱了严重的金融危机后,开始迎头赶上,年均增长达到5.0%,而加拿大则为4.2%。

                      加拿大相对于美国的实际房价指数

加拿大的人口增长率更高

  从根本上来说,人口增长对房价会产生积极影响,尤其是在供给不能满足需求的情况下,但一般来说,影响不大。

                 加拿大的实际房价和人口房价人口

  危机期间美国的情况并非如此。

                美国的实际房价和人口房价人口

  多年来,两个国家各自的人口增长率大致相同。整个时期,加拿大的平均水平为1.13%,美国的平均水平为0.93%。然而,自 2008 年以来,这一差距已大幅扩大至 0.50%,即加拿大为 1.25%,而美国为 0.75%。至于加拿大的移民政策是否能持续下去,还有待观察。

                 人口增长率  加拿大美国

加拿大的债务明显较高

  相对来说,加拿大可能受影响更大的地方是:

  1,债务缺口,抵押贷款债务占个人可支配收入的 132.7%,而美国为 63.4%,以及

             抵押贷款/个人可支配收入 加拿大美国

  2,还贷金额目前占个人可支配收入的 15.0%,而美国这一比例为 9.8%,和 2005 年的水平大致相同。

         

                还贷金额/个人可支配收入加拿大美国

类似的评估措施

  如果说,多年来加拿大住宅市场的价格较为实惠,那么自2011年以来,名义价格指数/个人可支配收入(注2)的系数差距已经缩小,最近的数据甚至反映出加拿大住宅市场的价格略为昂贵 (加拿大:136.2%,美国:133.2%)。

               住房名义价格指数/个人可支配收入加拿大美国

结论:

  鉴于估值大致相同,加拿大住宅房地产价格若要继续改善,则需要维持加拿大市场紧缩的情况,这在很大程度上与移民政策有关。同时还存在一个与此相关且不可忽视的风险,即债务。

数据来源:美联储,经合组织,加拿大统计局,美国人口普查局。

                        整理于2024-06-25 蒙村