投资分类的种类很多，我自己比较喜欢的是分成以投资目的划分为两大类：长期增值和现金收入。当然这两个分类也不是一刀切，长期增值产品可以有负现金收入，如同start up需要投资者不断注入新的资金，收益要在产品套现之后才能表现出来，所以一是要有exit strategy ，二是不能急功近利，要依赖长远眼光。现金收入的产品增值的量很小，一般和通货膨胀持平，产生现金收入为目的，一般exit strategy 是 retirement planning 甚至estate planning 的一部分。

 

地产投资可以作为长期增值的投资工具，也可以作为现金收入的投资工具。

地产投资的优点在：

1.     抵押贷款的利息：房贷利息远低于股票，期权抵押贷款的利息。特别是作为长期增值的投资，试想谁会给你低息贷款去投资start up ？买股票或期权谁会让你有高达80% 的杠杆？

2.     合法延期交税：和别的投资产品一样，没有卖出时是不用交增值税。房地产在卖出时使用1031exchange 也比较方便。对于以现金收入为目的来投资房地产的人来说：房产的depreciation 意味着每年有房价的3.6%的账面支出。当然这些账面支出在卖房的时候要被recapture，但是那不但是多年以后，也很可能税率低一些。 对于用estate planning 作为exit strategy 的地主，连recapture 都免了。

3.     地主的心理安全感：看得见，我的房子我做主。比起做大公司的散户，做一个房子的100%的股东，控制权大多了，心理安全感也多些。还有：买下一个mall好散步，或是买下一条街由我命名，买下一个大农场任我纵马驰骋。。。这些心理上的收获不能用钱来衡量。

 

地产投资的弊端在于：

1.     房地产是不动产：不能依靠它立即套现。所以家庭储备金不应该投入房地产。如果孩子太小，可能有大笔支出，也不应该过多投入房地产。

2.     投资额度起点高：1千块可以买index fund， 1百块可以在银行开存款账户，投资房地产1万块的选择很小，商业地产起点更高。所以房地产投资不适合初学者。

3.     烦：没听说地主都是烦死的？日常的维修，收钱，撵人和各种需要操心的事情是说不完的。如果事必躬亲，那是天天有小事，时常有大戏。就是要做甩手房东，那也不止是在买房开始的时候需要投入时间去研究，去考察，和各种人打交道，上了轨道之后在管理，报税方面即使大头的工作都请别人做，仍然难免常有这样那样的决定。这和买mutual fund比起来，真的是烦多了。

 

看清了房地产投资的利弊，还打算上贼船，就要按自己投资的目的挑选市场。二十年内不打算退休的，考虑长期增值多一些的市场。已经退休，或接近退休的，考虑自然是现金收入了。我认为理想的家庭房地产投资是：先靠着W2 的收入，以长期增值为目标，用15年房贷，每隔3-5年买一房，积累到可以退休的财力，或接近退休的年龄。在准备退休前的5到10年：慢慢地卖掉以增值为主的房买以现金收入为主的房。收入结构由工资为主转为房租为主。