在供应增加、预期息率上升及需求管理措施的控制下,住宅楼价下行的风险远远高于上升的机会。
现阶段仍然预期楼价上升毕竟是少数,大部份普遍认为未来楼价走势将向下,惟跌幅的预期则有颇大的出入,介于一成至五成。
美联则预期未来两三年楼价有二至三成的下调空间,若楼价从现水平下跌三成,相信对市场有以下的影响。
首先二手住宅平均每平方英尺(尺价,以实用面积计算)由接近9200元(港元,下同,1505新元)的年内高位,下跌三成至约6400,相当于 2010年10月水平,与1997年高位7767元相比低约18%,但与2008年金融海啸后的最低平均尺价4166比较,仍然高出约54%。
至于个别屋苑方面,十个主要大型二手屋苑年初2月份平均实用尺价(以3月份注册个案反映)介于最低的嘉湖山庄5800至最高的太古城1万4800之 间,其中有六个屋苑平均实用尺价超越万元,在楼价回调三成后,平均实用尺价逾万元的屋苑将大幅减少至只余下位于港岛区的太古城,而实用尺价最低的嘉湖山庄 则贴近4000水平!
楼价回落的同时,相信亦会令上车盘增加,近年楼价升幅惊人,楼价300万或以下俗称细价上车盘的成交比例愈来愈少,以今年1-8月为例,300万或 以下的二手住宅成交比例只占全部二手住宅成交约36%,为1996有纪录以来最少。假如楼价回调到2010年水平,300万或以下的上车盘成交比例将会回 升,若以当年的金额分布比例作计算基础,甚至超过六成!
至于供楼负担比率方面,今年内高位接近45%,即每月房贷供款占居于私人物业的家庭入息约四成半,若楼价回落而家庭入息及按息不变的情况下,供楼负担比率将有显著的改善;由近45%回落至逾三成,这个负担水平与2009年中相若。
然而,将来若息率上升,按揭(抵押贷款)息率亦有上升的压力,假设按息上升至4.5厘,每月供款亦会增加,因此即使楼价跌三成,即使家庭入息不变下,供楼负担比率仍会维持于三成半至4成的水平。
不过当楼市调整真的来临,市场及经济的反应实际是难以预测,例如楼市下挫或令经济转差从而令到家庭入息减少,负担比率亦可能未必有太大的改善!至于楼价下跌对市场其他的影响,下篇再为大家分析。(三之一)
(作者为美联集团副主席兼副董事总经理)