谢盛友：中国房地产怎么了？

专家论坛－中国房地产怎么了？

2010-01-08 旺报 【谢盛友】

    　中国房地产怎么了？中国的房地产的根本问题是，北京政府把房地产作为经济发展的指标，而不是作为福利社会的指标，这完全违背了胡锦涛的「和谐社会」方针。

    　温家宝去年12月27日在接受新华社专访时对中国楼价飞涨表示关注，并明确说囤积楼盘和地盘以及哄抬房价是非法行为。他承诺政府将「采取措施抑制投机」。还说「只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，……中国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。」

    　房地产直接关系会和谐

    　根据中国社会科学院的最新调查，泡沫和空置房平行存在，而中国大陆85%的家庭无力购房。对北京、上海和深圳等大城市的调查，房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，甚至已经达到50%以上。同时，房地产占GDP的6%，四分之一的投资在房地产行业。政府把房地产从一开始就认定为经济增长的一个最主要的来源，而忽视了房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为房地产本身直接关系到人民的直接福利，换句话来说，房地产直接关系到社会的和谐稳定。

    　反观战后德国政府把房地产作为国家社会政策的一部分，而不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，房地产对GDP的贡献不是德国政府的首要考量，民众的居住权、「和谐社会」才是德国联邦和地方政府的最大考量。

    　德国房地产市场能够健康发展，根本原因是法治制度保障了公民的私有财产，而且社会市场经济制度使德国成为「和谐社会」。政府通过国家规画，保障基本的住房供求平衡，并通过鼓励建设出租房、鼓励自建房等方式，实现住房市场的多种供应。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有长远详尽的建房规画，住房建设依人口需求而定。德国目前约8200万人口，约3800万户，而住房总数达到约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。目前德国人均居住面积达41平方米，另外由于德国人口老龄化等影响，孩子成年后搬出父母家，或夫妇双方一方去世，人均居住面积还在呈上升趋势。

    　德国房价长期保持稳定

    　德国的社会福利住房是在政府的资助下，由个人、非营利住宅公司、教会、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供社会福利住房的职责。

    　根据法律规定，在德国居住者（外国人也算）若家庭收入不足，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由联邦和州各承担50％。德国的住房储蓄制度也值得借鉴，它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款（也可以同时进行）。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化。

    　另外，德国税务上在购房建房方面给以很大的免税政策，以鼓励私人建房，鼓励私人按市场价格购房。

    　德国战后曾经是一个房荒非常严重的国家，发展到今天，住房供应充沛，其成功经验，的确值得我们中国人借鉴。

    　（作者为欧洲《European Chinese News》出版人）

文章来源：2010-01-08 刊登于台湾《旺报》，同日《中国时报》（电子版）专家论坛  发布，转载请注明出处。