上海人在炒房地产时，说过两句最响亮的话：一是“上海市中心的地是建一块少一块，所以地价一定是越来越贵”。二是“上海今后一定会成为整个亚洲乃至世界的经济中心，所以房价一定会节节高升，与纽约同价不足为奇”。许多人对于这两句话深信不疑。但是，我要告诉大家的是，这两句话不是上海人的伟大发明，早在20年前，东京人就说过这两句话一模一样的话。而现在东京依然是亚洲乃至世界的一大经济中心，但是，东京人都会叹息一句话：“那时，我们真是昏了头”。而上海人如今依然相信：“明天的日子一定比今天好”。

日本最贵的地价在东京银座。谁也没有想到泡沫经济后，银座地价暴跌了6成。

现在，你在东京花4000万日元（相当于240元人民币）就可以买到精装修完毕的三室一厅的新房（最新式的卫生设备与浴室设备，以及最好的厨房设备都已经配置齐全），但是，同样的钱，现在在上海市中心也只能买到三室一厅，况且是没有装修过的。相比之下，上海的实际房价已经超过了东京。但是，上海人的平均收入至少低于东京8倍，上海房价凭什么要比东京贵？

我无意评说中国房地产市场的升迁荣衰，因为我不是地产专家。但是，我想告诉各位日本房地产泡沫产生的原因和经过，请大家在观察这些血的教训中，看看有没有今日我们中国人的影子。或许大家会由衷地说出这样一句话：“上海房价比东京贵，实在太邪乎！”

从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

　　进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

　　为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。

已于2001年同住友银行合并（成为三井住友银行）的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受我的采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。

　　结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作（哪怕是临时工）、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。

　　于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。

　　以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。

　　“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了。”

来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

　　4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”（美国人如此称呼三菱地所）净亏了近1000亿日元。

20年前，所有的日本人都相信“明天的工资一定会比今天多”。20年前，所有的日本人都坚信：“东京一定会成为亚洲乃至世界的经济中心，所以房价会一天比一天贵”。但是，当泡沫崩溃后，虽然东京成了亚洲的经济中心，但是房价却跌了一半。那么，谁能保证，在上海有一天真的成了亚洲经济中心的时候，房价还能比现在翻一倍？

作者：徐静