投资商业地产一定要慎重行事。一般投资residential地产的小地主比较多，玩商业地产不仅需要相对比较大的资金，而且需要以前积累的地产知识和经验。

投资商业地产一定要认清timing and cycle，商业气氛，民众消费信心等诸多因素都会影响到商业地产的投资。

商业地产是高风险，高回报的玩法。如果现在和未来商业气氛和消费信心强势，租金净回报至少高于商业贷款利息1-2%才考虑，因为一旦没有了租金回报，商业地产就打水漂了。

我有个朋友2001年买了个10%回报的商业物业，后来在2009年又买了个8.5%的商业物业，但是这几年后买的这个商业物业王小2过年，一年不如一年，现在3个租客都跑了，只有一个periodic lease的租客。2001年的那个商业物业回报30%以上用来贴补第2个商业物业。问题是第2个商业物业没有了goodwill现在根本就不值钱了。

我有个商业物业2007年的租金回报是$110/m2,每年按CPI长租金，但是2009年后就非常不景气，好多商业物业空置率非常高，我还比较运气，我的租客生意比较稳定，现在是$90/m2. 主要是现在商业气氛和消费信心还是低迷，做生意难，愿意租商业物业的主少了。

玩地产要一步一步来，首先正现金流，尝到甜头后再玩现金流和物业增值2头都兼顾的Residential property,然后才是负现金流高物业增值的物业，比如离CBD近的物业和可开发大地以及高租金回报的商业物业。

个人多年地产实战经验，供有兴趣的网友参考哈：)