海上的彩霞

投资是一份工作,享受这份孤独。
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(2017-12-14 07:54:52)
这些天看大家热火朝天地谈比特币,我学习了一下却还是不太明白,但是越来越多人赚到了钱,也是不争的事实。 本想作壁上观,但是想不理都不行了,说明比特币的热量真的是大。 12月初买了栋旧厂房打算改造,有几个零星租客交的租金刚够利息,既然讨论改造计划,申请permit需要小半年,我想去Craigslist上打个广告,再找几个monthbymonth的租客,补贴一下取暖费。 因[阅读全文]
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(2017-11-22 18:27:55)
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1215527.html 有点看不过去了,说说律师的一点猫腻。 文中的律师收费500一小时,说好是按单收钱,美其名曰flatfee,结果过户当天坐地起价哦,要价翻了一倍多。买家吞了这口恶气之后还说他好话,真的是被卖了还帮忙数钱。 我也做过几单过户手续不容易的交易,6个多月才成,但是我付的律师费是2500一单,如果按小时算绝无可能。可是为什么律师还[阅读全文]
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最近偶然看到一例子,Waltham是距离波士顿大约10英里的普通镇,不算是好学区。 有个人市场价(登MLS)90万买了4个汤耗子,2017年2月一号过户的,花了三个多月翻新,五月底上市,四个单位均在一周到一个月的时间卖出。总价181万。 装修费5-6万一个单位:一楼加二楼一共才1000尺建筑面积,地下室完成400尺。 持有半年的地税保险:1万 卖房佣金5%:9万 投入现金115[阅读全文]
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常常有人来吐槽,再贷款的时候房屋的评估价低了,导致CASHOUT的金额低于自己的预计。 我原来写过评估员(APPRAISER)的几个评估方式: 1)最重要是COMPS,周边同类物业近期的成交价,但是如何选COMPS,要看评估员的偏好了,想给你高一点低一点都可以控制。 2)租金收入。有时重要,有时不重要,费用的计算方式有调整的空间,不一定按照业主提供的真实数据(想想为什[阅读全文]
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虽然说苍蝇也是肉,但是100个苍蝇的肉还没有一个鸡腿多,是不是? 放贷的第一大因素是安全(和流动),直接造成了各地不同的待遇,热点与非热点的马太效应明显。 放贷的第二个决定因素是成本,包括贷款的成本和断供以后的收房成本。全国各地贷款员在单位时间内的工作是一定的,如果要完成一年10M的任务,你觉得做10单1M的还是50单200K,所以房价高的地方一个贷[阅读全文]
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版上如风,波大,田薯等时不时提到融资难,房价成倍或几倍涨,现金流嗖嗖的,银行依然不感冒,不放贷。最近rapidestate写到“中西部的高级玩法是可以无限发展下去”,方法是通过重新评估重新贷款。 我自己是重新贷款,最大限度利用杠杆的严重支持者和实践者,但是也是在实践中,碰壁中摸索不断总结不断调整自己的投资品种,投资思路,才能让这条路走得更远[阅读全文]
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平常拍卖住宅的一个公司这个星期突然冒出两单大写字楼的拍卖信息,我不由地多看了两眼。 Mercury公司今年五月从Chelmsford搬到十英里外的Andover,空出两栋楼(大约180K平方尺),新租的楼只有110K平方尺但是新,装修好,办公室的趋势就是这样:人均占用面积减少,要新要漂亮要附属设施完备,要节能。 公司要搬的信息一年前就放出来了,看来老房东prudentialrealestateinvestme[阅读全文]
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一方水土养一方人,看见”关键字”在费城拆旧建新,很羡慕。波士顿的规矩多,导致建筑成本不同寻常的高。 我举个有本地特色的翻新方式:Condoconversion。下图是一个很旧的两家庭,拆成一个壳。必须保留宝贵的壳,有壳的叫翻新,超过的建筑面积可以保留,如果全拆叫新建,规定一堆一堆的,申请时间也长,听证会开个没完。 这个两家庭在Brookline,1.5M买,大约50[阅读全文]
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地产开发商很少会愿意当房东的,除非卖不出去,不得不成了房东,和“炒股炒成股东,泡妞泡成老公”一样心塞。 一般两种退出方式:批发和零售。 零售我们都知道,中国的住宅几乎全是零售,一个一个单元卖给个人。北美的市场不同,因为有大量的地产投资基金,所以“批发”也比较流行,开发商做好自己的本职工作,盖好楼,要不就是定制的(buildtosuit[阅读全文]
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物业位于9mainstPeabody(波士顿中心以北20英里的一个镇,不好不坏的一个地方),建于1906年,是历史建筑(NationalRegisterofHistoricPlaces),也就是说你只能装修内部,不能扒掉重盖,也不能改变外观。 房子年久失修,楼上已经空置多年,楼下有几个店:ChinaCorner,George'sBarbershoppeandafurniturestore,几年前还爆了水管。 一个当地的开发商叫Bandar于2013年8月份买了下来这栋旧楼,总[阅读全文]
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