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悉尼地产迷思之二: 先还完自住房贷款再投资吗?

(2019-07-11 04:16:16) 下一个

悉尼老百姓的传统观念是:咱们要先买下一套自住房,并用最短的时间把贷款还清,然后再考虑贷款买投资房,这样才能高枕无忧。

1976年,悉尼人均工资大约在7500澳元每年,悉尼房子的中间价位在25,000澳元左右。一个双职工家庭,大约可以在4年左右把贷款还清,因此悉尼老一辈人都用这个方法来教导下一代悉尼人。
到了2015年,悉尼的真实情况是这样的:悉尼人均工资是1976年的10倍左右,达到了人均工资在75,000澳元左右,但是悉尼房子的中间价位在75万澳元左右,比1976年时上涨了30倍,是当下悉尼人均工资的10倍左右。从悉尼每个家庭平均每年可以省下大约1万元左右的情况来推算,以悉尼家庭房屋贷款平均余额为480,000元来计数的话,30年还完贷款的可能性真的不大。
从澳大利亚统计局的数据也可以看出,1994年全澳洲有大约41.8%的业主已经完全还清贷款,全资拥有自己的住房,到了20年后的2014年,这个比率下降了10.4%,只有31.4%的人完全拥有自住房,不欠银行一分钱。

从悉尼的现实情况来看,悉尼老百姓要想先供完自住房贷款的愿望是越来越渺茫了,更不要谈什么再买投资房了。原来的传统观念是用静态的眼光去看悉尼的房地产,有点像刻舟求剑,因为时间在一天一天,一年一年地流失,而时间所积累的通货膨胀,时间所积累的移民人口的增加是一个几何级数的增加,而不是静态不变的。

悉尼房地产财富只有两大杠杆在起作用:一是时间,二是金钱。
在下的一篇文章《悉尼平民百姓达到财务自由的途径》略有阐述。

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