Jay的多伦多地产漫谈

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垮掉的一代 vs 垮不掉的刚需

(2018-08-10 06:10:40) 下一个

 

      “垮掉的一代”,典出Beat Generation。

 

二战后美国新文化运动最重要的一支力量。没有“垮掉的一代”,也就没有“嬉皮士”文化。那是一个放浪形骸,及时行乐的代名词。

2010年前后,当这个词被拿来形容中国一线城市80后的时候,意义完全相反。前仆后继的房奴在巨大的房价压力下挣扎,没有自由,无法放浪。“月光”,“啃老”,“拼爹”是他们中大部分人的标签,自我挖苦着,也别无他法地继续存在着。但“房奴”是一种颇高的社会地位,不信可以问问人民公园里替子女相亲的父母们,很多男欢女爱,往往一“房”之隔。

这样的社会价值观下,也就有了下面这条2017年的热帖……

 

不同于德国,瑞士这样的欧洲国家,北美的社会价值体系里对房屋所有权的认可更类似亚洲,有属于自己的物业是“成人”,“成功”,“自给自足”和“尊严”的象征加拿大的80后,90后被称为“千禧一代” ,也叫做 Generation Y(80-94年之间出生)这一代人在多伦多高房价或高房租的双重围堵之中,活得并不比国内的80后轻松。很多刚刚走出校园的学生,身负巨额学生贷款(平均约2万6到2万8),住房成本又侵蚀掉另外一大部分收入,让他们在财务上踉踉跄跄地跛脚前行。媒体戏称他们:Generation Screwed (被毁掉的一代)

而他们,正是未来10年消费刚需的主人公,他们的状态和购房意愿在多伦多房市的地位举足轻重。

 

虽然媒体经常把千禧一代描述成“不计后果”、“懒惰”、“月光族”、“负债累累”。实际上很多报告指出,千禧一代有更强的能力和意识去管理自己的财务。在调整过通货膨胀率以后,千禧一代的真实收入与他们的父辈接近持平,甚至略微超过他们。(2015年一份BMO的报告指出,考虑过通胀以后,千禧一代比他们的父辈多赚800块!)

      

 

问题来了,通货膨胀率的计算中没有包括什么呢?

土地价值增长

 

只是你生活在了错误的年代。

什么是茫茫沙漠中增减的沙砾呢?

 

就是千禧一代免税账户里平均7600块的存款;

就是毕业两年后平均4万9千元的年薪;

就是近三分之一的千禧一代竟然三年内就能还清自己的学生贷款(平均6-7年);

 

在多伦多公寓均价一年暴涨35%的数据面前,这些数字显得多少有些苍白。

 

大环境

 

宏观上来讲,千禧一代面临的一个比较大的问题并不是失业率,而是就业的质量。婴儿潮和Generation X因为人口基数的缘故,还有很多人仍然在职,从而减慢了高层职位晋升的速度。另一边自动化和新科技又在减少Entry level工作的机会。

 

另外,安省正在面临一场前所未有的财政危机,3120亿的省债,占比近40%GDP,全世界省/州级别债务总额第一名。

婴儿潮医保费用的压力与日俱增。专家指出,想要让省债比在2030年前回归到08年以前的水平,需要省政府立刻产生每年财政盈余65亿,并把这些财政盈余都用来偿还债务。

但现任政府的态度基本上是这样的

 

故事的最后,还是要增税,其中很大一部分,还是千禧一代来买单。

 

买房意愿

 

即便如此,千禧一代购房的热情和意愿却丝毫没有受到打击如我们之前所说,一部分是社会文化的趋势。CBC 2017年展开的问卷调查显示,千禧一代中86%的人认为房地产是非常好的投资方式,66%有计划在未来5年之内购房,32%计划未来两年内购房。金融理财观念显著强过父辈的他们很快意识到,自己每月缴纳的租金并不比房贷的月供款低多少,与其面临房东随时驱赶的危险,不如把命运掌握在自己手中。

 

首付款来源

 

35%受访的千禧一代指出首付款会来自家庭的资助。已购买物业的千禧一代中也有36%承认自己的首付来自于父母。恐怕还有好面子,吹牛皮没承认的。

一个关于阶级固化的现象正在悄然发生。2017年末Sotheby的一份调查显示,年薪6位数的家庭帮孩子付首期的案例数量是5位数家庭的两倍。50% VS 27% 。有财政能力的家庭资助孩子买房这本不奇怪,有意思的是这两个数字本身。即使家庭收入10万以下,也有27%的家庭资助自己的孩子买房,就算是砸锅卖铁。千禧一代的购房刚需,又何尝不是一座更大的人民公园呢?

     

       

然后我们可以得到一些观察

首先,市中心公寓尺价,不但不会跌,反而会全盘上涨。受到本地平均收入的限制,唯一会下降的,是单元的大小,建商会更倾向功能性和性价比。尺价上涨,尺寸更小,单元数会更多,这是个无奈但必然的趋势。

 

其次,由于千禧一代财政独立的年纪在拖后,购房的平均年纪也会出现推迟。考虑到结婚生子的因素,社区类公寓里面的大1+1 和小2室的需求在长期看来会迎来它的时代。

 

现在千禧一代的状态,好像五月天的歌名一样,“生存以上,生活以下”。

 

但是年轻一代永远都会找到一条逆袭的道路,因为“向上”和“突破”是唯一的道路。即使他们有时候会有点风尘仆仆,少了些“酷”;即使他们会再迟一些才搬出爸妈家的地下室,他们最终会向上,会突破。即使很多人在他们背后,叫他们——“垮掉的一代”。

本文代表笔者观点,仅供参考,不构成买卖房意见或建议,具体情况具体分析,鼓励读者致信私聊。同时希望读者尊重保护文章的原创性。另外文中提到的数据和陈述请自行核实。

    

 
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