抓住2019的尾巴，美国房产投资机会在哪里？

“住美国房子、娶日本老婆、请中国厨子、开德国汽车、用英国管家”

 

这可能是海投君毕生追求的最高境界了。做梦想一想，人生都圆满了。

 

美国房子的确是国人海外房产投资的大热门。

 

2018年初，美国房价“水涨船高”，到了第四季度，美国房价增速放缓。

 

海投君掐指一算，2019年，美国房市没准儿有点机会。

 

为什么是美国？

 

 

一说到投资房产，国内人首先想到的市场，不外乎是香港、北京、美国。

 

香港：很疯狂，本地人都只能蜗居“棺材”房。

 

北京：大陆龙头，涨的最凶，北京人都买不起的那种。

 

美国：发达国家，产权永久，谁不想像美国电影中的男一号，坐拥一座大别墅。

 

但是，为什么我们pass了北京、香港，选择去投资美国房子呢？

 

01

北京

 

 

北京的房子在2019年初算是刹住了闸。

 

目前来看，其价格已经封顶难以实现突破。

 

今年一季度成交量有回暖，但并无卵用，市场信心没能被修复，你们有没有信心不清楚，至少海投君的心还是凉凉的。

 

除此之外，房价刹车主要和“稳房价、稳地价、稳预期” 的调控政策有关。

 

部分机构和投资者认为类似涨势很难持续。

 

看下图，感受一波来自房价的“嘲讽”。

 

    

02

香港

 

                       

香港房价已处于虚高的状态。住宅成交量从2013年开始就下滑了，但是房价却在上涨。

 

十分滴诡异，有没有？

 

此外，香港房价指数出现了下行现象。这都和目前香港房市的价值背离、房价虚高的状态有关。

 

影响香港房地产市场走势的因素较为复杂。

 

投资者应关注房屋供需关系、香港当局调控政策、美国利率政策、大陆经济走势以及全球宏观经济与资本市场几个主要方面。

 

香港金融当局公布的数据，2019年香港GDP增速预计在2%至3%，GDP增速将进一步放缓，也就意味着香港房价指下跌的趋势还会持续一段时间。

 

综合来看，香港2019年房地产市场或将延续温和下行态势。

 

 

03

美国

 

 

以纽约市场为例，经过了2018年第四季度的波动，2019年第一季度纽约房地产市场成交量已逐步回升。

 

2019年第一季度，纽约市的房屋销售价格中位数在各个地区都出现了明显的增长，排在前两位的依旧是位于曼哈顿的翠贝卡区（TriBeCa）和SoHo区。

 

除此之外，Garment区、Theatre区和Ditmars区的交易量和房屋销售价格中位数都出现了明显的增长。

 

 

房地产市场泡沫以及不断上升的借贷成本使亚太地区房地产市场逐渐降温。

 

这些地区的投资机会减少，部分投资者开始考虑从早期投资中获利出场，并重新审视自己的投资组合和投资策略。

 

相比之下，美国房地产市场也在回调，但市场在2019年第一季度已经开始恢复增长，房市整体稳健。

 

中国投资者在国际房产市场中的地位

 

 

中国房产投资者的战斗力可媲美“中国大妈”。

 

这也昭示了中国投资者在国际房产市场上不可撼动的地位。

 

2018年，中国购房团又拿了块“金牌”，喜得“美国住宅房地产最大的国际买家”的称号。

 

以493,100美元支付的平均价格，战胜其他国家投资者292,400美元的平均支付价格。

 

目前约三分之一的国际投资者会集中选择佛罗里达州和加利福尼亚州的房产。

 

而对于中国购房者来说，洛杉矶、纽约、西雅图、休斯顿和奥兰多是最热门的选择。

 

另一组数据，2018年，中国买家在美国房产市场中的平均购买价格从529,900美元降到了439,100美元。

 

这说明了两个问题：

 

（1）全球经济波动对本市场造成了一定的影响。

 

（2）中国投资者开始关注价格较低、潜力大的地区。

 

美国房产2019年的机会

 

 

（1）

 

美国房产也有很强的区域性，除了纽约、旧金山湾区、波士顿、西雅图、丹佛和俄勒冈州波特兰市等几个城市房价高涨，其他大部分地区的房价相较2006年水平仍处于相对较低的水平。

 

地区性的特点使房价会因当地房地产趋势而异，因此美国的一些城市可能会经历房价大幅上涨，而另一些城市的涨幅却可能相对较小。

 

（2）

 

三大机构预测2019年美国楼市上涨。

 

 

NAR预计：美国房价继续上涨，涨幅或低于2018年。

 

房地产评鉴公司Zillow的预测：美国全国平均房价将上涨3.8%。

 

美国房产门户网站Realtor.com的预测：美国全国平均房价将上涨2.2%。

 

2019年，美国房价将普涨，但房价不会突然暴涨。

 

美国房屋成交中位数统计，图片来源：NAR

 

更多的人会以租房代替买房，这将利好租房市场。

 

租房需求持续上升，房屋租赁市场的表现也将继续走高。

 

（3）

 

房地美(Freddie Mac)数据显示，2019年抵押贷款利率将继续攀升，而到了2020年抵押贷款利率或许会超过5%。

 

但截至2月，抵押贷款利率为4.37%。

 

部分需要借贷的购房者或许会在利率开始攀升之前选择进入市场，从而在短期推高房产交易量。

 

 

（4）

 

目前“千禧一代”也到了购房年龄，并且正在成为最大的买家群体。

 

需求将在2020年逐渐达到高峰。

 

因此，2020年前后“千禧一代” 的购房需求或将推动部分房屋价值上涨。

 

风险

 

 

 

不是说在美国投资房产是“万无一失”的，投资本身就包含着对风险的承担，重要的是，你是否知晓其中的风险。

 

风险点如下：

 

美国的名义房价已超过了2006年以来的最高点。

 

美国失业率达近年来的最低点，一般来说，充分就业下，整体经济不容易扩张。

 

总结

 

 

1.2019美国楼市保持稳健增长，但不会爆炸性增长。

 

2.美国房产地域性明显，不同地区、不同价位房产的供求关系变化不同。

 

3.关注美国以及全球宏观经济走势对美国房产的影响。

 

4.在金融危机过去后的10年里，纽约和旧金山等大城市出现了房价的快速上涨，但到2018年开始，这种增长逐渐减弱甚至停止。这说明豪宅价格到达了“顶峰”，需要有所降温。

 

5. 虽然房价涨的慢，但房子用来出租的收益是稳稳当当的。其实目前中国投资者，大部分会将美国房产租赁出去，少数会用于自住。