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浅谈在国内一线城市卖房

(2019-03-10 11:26:15) 下一个

应一个网友的邀请,想让我谈谈在国内卖房的所闻所见,我对国内卖房没有亲身经历,只是跟有个关系非常好的朋友聊过在国内卖房时的情况。大概是三年前,朋友卖掉父母的房后,跟我讲了讲卖房的经历,为我今后的行动算是给上了最基本的一课,也可以说是我的启蒙老师吧。朋友卖房的前提是能正常交易的商品房,父母都建在,并且是卖给熟人,所以没用中介。

我先简单地说一下在美国卖房时的情况,这样好有个比较。卖方卖房时都会出个价,在英文中叫Listing Price, 比如出价30万的房,29万成交,当房子在最后签合同易主的时候,卖方是要出笔费用的,比如付给Title Company的Escrow fee, 经纪人的佣金等等。

在国内卖房,父母健在时卖,容易许多,父母去世后卖房,我还没遇到这种情况。根据朋友所说,比如卖方标价500万,买方同意400万买下,成交。那么卖方就啥都不用管了,所有费用由买方出,就是400万拿到手,这是在没有中介的情况下。如果有中介,据我所知,北京的中介费大概是收10%,我想中介费应该由卖方出吧。那就是说,以500万的房子为例,那么400万成交后,佣金就是40万,真是挺高的。

在美国,经纪人佣金一般来讲是6%(买卖方各占3%),当然有的地方是3%-5%,按情况而定。象我这里,地处比较偏远的地方,卖方基本上都是要付6%的佣金的,经纪人一般都不会让价。最近这几年,redfin网站上的经纪人,作为卖方的经纪人,提出了佣金只要1.5%,这是对象我这里的卖方经纪人的又一大挑战。

我认为在科技越来越发达的今天,房地产经纪人这个职业今后会不会被人工智能所代替呢?现在据我所知,在租赁房子的时候,潜在的租客想要看房子,都不用经纪人带着秀房了,可以在经纪人允许的情况下,自己去看房了。以后,是否都是机器人带领我们看房呢?那么买卖房屋的佣金,就会省些呢?我这都是在猜测,希望看到我这篇文章的房地产经纪人不要介意哈。

我这只是抛砖引玉,如果有人在国内一线城市有着卖房经历的,愿意说的,欢迎补充。这一线城市只是北上广深哈,不包括天津和重庆,因为相比之下,房价太便宜。

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康赛欧 回复 悄悄话 回复 '体验生命' 的评论 : 我已说过了,我这是唠嗑文,不是指导别人卖房,我不是搞地产的专业人士,我更没写过非常专业性的投资文章,我写的都是我日常生活中的地主笔记,记录下我的心得体会,从没想过要为人师,教别人怎样做,所以希望在这方面很经验的博友或是网友,自己独立写篇有关北京的买房和卖房的具有专业性的博文,并且提供实例,这样才能具有说服力和可信度哈。请不要老是纠缠我说的那些话了。道听途说,又怎样呢,我这不是学术报告,需要引经据典的,我在博文中早已说过了是跟朋友聊天得来的信息,朋友说的,那是他的经历,怎能随便否定呢。朋友在一线城市确实有房,我还去住过呢,而你们这些上来指责我的,连真实姓名都不敢暴露,住在哪都不敢说,就说自己有房有经验,这么空洞无力的话,怎能有说服力,怎能让人信服气呢?!

谢谢来访!
体验生命 回复 悄悄话 本人在工作业余也鼓捣点房地产,在美国及国内的所谓“北上广”的一个城市都有房产,所以对楼主这个话题比较敏感。楼主的中介费一说是大约10%确实比较离谱,或者你的朋友的说法比较离谱。道听途说真的靠不住。现在发达的信息社会什么得不到?上网Google一下不就得了?但我赞成你的“抛砖引玉”之说。下面是我刚Search到的北京买卖房中介费:
“北京买卖房中介费多少钱
1、所谓的房屋中介费就是房屋中介公司进行房产交易时支付给中介方的服务费用,这个服务费是出售方和购买方都需要向一方中介方支付的。一般来说,中介费是房屋成交价格的1%至2%。但是中介服务费在目前也并没有一个统一的规定,一般都是按照业内的习惯来收取的。那么我们来看看它的一般收费标准。
2、房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。北京房屋租赁代理收费,尤论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%—2.5%计收,由买方出。实行代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但高不超过成交价格的3%。
3、房产中介费还包括房产咨询费。北京房产咨询分为口头咨询费和书面质询费两种。咨询费,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费口头,按照咨询报告的技术难度,工作繁简结合标的额大小计收。
4、普通咨询报告,每份收费300—1000元;技术难度大,情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,但不超过咨询标的额的0.5%。”
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 谢谢回帖,说得比较详细。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'ARooibosTea' 的评论 : 过奖了,我跟茶儿一样,是小地主。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'pltc63' 的评论 : 我不是经纪人,据我所知,先说经纪人的最大开销:要保持经纪人的证书一年要花几百块,每做成一笔生意,要向所属公司交费用。

简单地说买卖方的经纪人,中间协调,做合同,为自己的客户争取利益。买方经纪人带着客户看房,卖方经纪人给客户提建议,比如怎样布置房间等等。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 啊, 写得太快买卖没分。 是买方的出价要写下来才能去和卖家谈。卖家回价也要写下来。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 美国的中介费各地各公司都不一样; 大陆也是一样。美国卖方第一次出价既要有正式的合同才能去和买方谈;买方接受则在签正式买卖合同,不接受再出counter offer(议价)。 这个可以来回往返若干次, 每次出价还价都要有正式的手写合同。当然和自己的代理人商谈价钱不算。

大陆一线城市(北上深广)房产中介很成熟; 一概税费都是买方承担。最近一年与没变化不知。5年内的红本房没有什么税就是中介费,可以谈, 中介为了促成交易让出部分中介费的情况。 毕竟不成交就没有收入。
ARooibosTea 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : "地主知道的真多。"
那当然, 康是大地主啊!
pltc63 回复 悄悄话 在英国,卖房佣金只有1.5%,是卖方出, 我们都觉得太高了!美国要6%, 这帮中介都干什么了?
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'SCNC' 的评论 : 谢谢这些信息,增长了见识!
SCNC 回复 悄悄话 产权是指屋主拥有权。户口是指居住权。结果是这些个亲戚有权住在新屋主的房子里。
SCNC 回复 悄悄话 国内很难。屋主可以卖。但他亲戚的名字还会在新屋主的名下。听说过一案例。新屋主不知情或在最后一刻才发现旧屋主不能把他亲戚迁出。很烦难的。还有一屋两卖。小孩/亲戚把老人的房屋产权证偷出来。复制假的身份证。带一个假的屋主去卖房子給买家。这些都要当心的。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'SCNC' 的评论 : 谢谢!只是想个话题,学习一下,觉得有必要对国内多些了解。
现在国内房价这么高,特别是一线城市,我可不想做接盘侠哈。
美国也是这样,一旦房产是多个人的名字,只要有人不同意卖,就卖不成,即使有人没出钱。
SCNC 回复 悄悄话 国内一个复杂之处是户口。有些屋主把不是屋主的亲戚的户口迁入。要先把他们迁出。再买卖。如不这样。很麻烦。
SCNC 回复 悄悄话 我没记错的话。小康卖了投资房开始为现金找国内投资房了。是吗。赞一下。
SCNC 回复 悄悄话 啊。小康是引蛇出洞給大家科普。谢了。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '退隐老妖' 的评论 : 那就说说哪不靠谱了哈?你如果有经历,就说出来吗,最好把卖房的证据也拿出来吗,老话说得好呀,空口无凭吗。

国内买卖房屋是否那么规范,法律是否与美国一样那么健全,完善,真是有待商榷啊。所以,你们所说,未必就是事实哈,除非拿出真凭实据来! 既然那么较劲,那咱就来真格的。

浅谈就是聊聊,我不能起个名字叫浅聊吧?看着多不象在说中文呀。
退隐老妖 回复 悄悄话 可是你的题目是浅谈国内,所以你美国说的再靠谱也没有关系。关键是国内的情况说的也太不靠谱了,边都不沾啊。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'samsyrny' 的评论 : 你这不是浅谈,因为说的完全不是事实,都是自己想象出来的。
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我觉得吧你说话有些绝对哈,我已说过了,在国内卖房说的不是亲身经历,再说了,我这不是投资指南,只是在唠嗑呀,是唠嗑文,不是指导咋卖房是不是。我并不肯定北京的中介费,所以才说是大概10%。

我说的美国的情况都是属实的,我在这里多次买卖房屋,这点儿自信咱是有的。所以你的批评是不符合实际的,有些夸大呀。

我在文章的最后一段已说了,是抛砖引玉,我认为,我是足够的低调的了的吧,就是想把玉引出来,比如你就出来了,所以就事论事,不要上纲上线哈!
samsyrny 回复 悄悄话 你这不是浅谈,因为说的完全不是事实,都是自己想象出来的。

北京像链接这样的大中介,中介费一般在3%左右,但是可以砍一点,有可能到2.5-2%;没那么可靠和服务好的一般中介,可以做到1.5%;小中介最低有能做1%,当然一般是抢单的,非自己的房源。

另外,国内卖房,都是由买方付中介费和所有的相关税费,包括不满五唯一带来的税费,或者如经济适用房的土地出让金。

国内买卖房屋,其实跟美国相差不大。当然,由于国内城市房价高,所以中介费比美国普遍低,就像纽约很多独立屋的中介费只有3%一样。国内中介的一个优点是:让买卖双方约时间面谈价格,中介撮合。这样如果店长给力,双方一冲动,趁热打铁,成交率要高很多,不像美国隔着个中介砍个价来来回回好多天,中间容易出各种变故。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 呵呵。。。地主吃饱饭没事干,就专门打听房子的事。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '黑贝王妃' 的评论 : 谢谢王妃!我们知道的多些,对今后有好处啊。
晓青 回复 悄悄话 地主知道的真多。
黑贝王妃 回复 悄悄话 估计各地方都不一样,对我有参考价值。谢谢!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '螺丝螺帽' 的评论 : 你说的有点儿绕哈,我有些给你说糊涂了,呵呵。。。就不砍个价?
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '螺丝螺帽' 的评论 : 这么少?
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'iiiiiii' 的评论 : 不会这么少吧
螺丝螺帽 回复 悄悄话 对不起,文学城网页抽筋了,冒出二个相同的留言。

买卖房子有合同,有卖房一口价,就是买房付所有费用,卖方就一个价,比如500 万。

也可以按合同价,比如500 万,但是卖方付中介费,过户费,买方一口价。

我说的是上海。我们家是大家庭,房子买卖的过程,听了好多个
螺丝螺帽 回复 悄悄话 楼主佣金弄错了,是1%,不是10%
iiiiiii 回复 悄悄话 佣金是1%吧。买卖方都要付,各付各的。我父母生前住的房子是我妹妹的。那些中介也不知从哪儿知道的信息,总给我妹妹打电话,说你的房子要不要卖,到手多少钱。
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