乔宁
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《精英的投资路》一一随想与真经 。
一。
第一次这么认真地去写一篇博文。主人翁是金融地产界的精英和教研究生的导师。在严师的关注下，这篇文章反复易稿五次，我有种重返校园的感觉。
二十多年历程伴随着市场的起伏，让人感到时代的脉动，风云四起，波澜叠荡。主要是想让大家了解一些专业人士的投资理念，高手达人的实际操作。同时要保持低调，回避一些内容。自感是个写作新人，写起来有点言不达意，力不从心。觉得许多精彩的内容，还是留给专业写手来完成，更有社会意义和影响力。各位看官多包涵啦。
二。
与大家说说我的随感，我的好奇是从写《硅谷房事》开始的。次贷危机期间，出现了大批的银行拍卖房，不少人蜂拥去抢便宜货，大多人买了两三栋，也有些买了十多栋。价格便宜的五六万，稍微贵一点的，10多20万。七八年下来，房市一路上涨，都有程度不同的升值。从百分比来讲，低价位的涨了百分之二三百，稍贵一点的，涨了百分之五六十。那时投资豪宅的，中高档公寓住宅的，并不多。而专业人投资，更喜欢买贵的买好的。人说，有钱人的生意好做。相信这一点大家都有共识。可是很少有人往深处想，为什么？
这里举两个身边的例子，大家琢磨一下，不难了解它的真谛。
A在次贷期间，在加州中谷地区买下五栋房子，总价约80万，共付首付约15万，年总租金收入，扣除所有开支（房贷利息，地税，保险，修理。。。），租金年余$15000。回报10%。现今房价平均上升75%.总盈60万，成绩蜚然。可是五个租户状况不断，令人疲于奔命。
同期，实力相近的B用房子抵押贷款，加手头十五万存款，付了首付44万，在某地买了二套高级公寓，共220万，现房价市值共360万（上升63%），总盈140万。（同计算方法）租金回报4% . 年进$17600。B的租客收入层次高，年薪都在三十万以上。房子新，加上有物业管理，麻烦少。
七年过去了，拿这两个例子放在一起作比较，在租金净利和房价升值两方面，B双赢。
按我以前的思维逻辑，这样比较显然不合理。投入不一样，结果当然不一样。可是注意了："不看过程看结果”！同在这七年里分头折腾，B比A多挣了80万美金！这就是传说中"杠杆的力量“！看事物角度不同，结果大不同，仅仅是一念之差！
想到这里，我顿觉无语，以前自以为比上不足比下有余，其实是做了那么多年菜鸟，醒悟太晚了。
三。
像亚洲金融风暴，美国的次贷危机，房市下跌50%到60%的事件，不说千载难逢，一般难得碰到一两次。机会出现时，有人看到遍地的白菜，有人看到闪亮的金子。没准备的摸着石头过河，有准备的放手一博！机会错过了，只好随遇而安了。人们议论最多的是没见过这种事发生，没这个胆，随大流不会大错。而第一次吃过亏的人，第二次就会有防范。抄底反击，就会干得更漂亮。
四。
这里说一说有些网友关心的一些细节，每月还贷与收入的比例。因为是逐步投资，项目多，市场不同，每次都不一样。
在海外的投资，无法享受当地银行贷款优惠，只能在自己的工作所在地贷款。考虑到避险，每个贷款额都不超过65%。租金收入足以支付每项投资的月供支出，并有盈余。也就是正现金流，文中所提的租金回报率3-5%，就是扣除了当年所有的开支，年净盈余与投资总额的此例。
贷款有许多组合方法，优选组合是投资的明智之处。香港的浮动利率是个要素，现在是2.1，最低时是0.7。这里大多人贷款，银行给什么拿什么。这里边还是有讲究的。做过浮动利率的朋友心知肚明了吧？有志者，有心人，花点时间做点功课吧。
五。
写到这里，我实在忍不住要跑一下题。我在写到这篇文章的第四稿时，煞有其事地向周围一大帮玩地产的朋友们发了征求意见稿。
一位回国去买了数栋房产的朋友说，这对夫妇是真正的投资精英，有学识学历，对房产市场专研，掌控规避风险，投资稳进渐行。虽然也投资几栋房屋，小有收获，纯属“瞎猫碰上死耗子”运气好，从2000年起投资房产只涨不跌，无缘经历房市惊心动魄的大起大落，目前已届退休年纪，无法利用银行杠杆原理，从而收手亨受“胜利果实”。
另一位激动地对我讲了这么一个故事。他认识一对年轻人，大学毕业没多久，找不到工作，在父母支持下，给了一部分钱做启动资金，开始做地产生意。那个城市不景气。他把几个好区，跑了个遍，小夫妻两人花了大时间研究了房屋贷款的学问，不知他怎么认识了一位私人放贷款老先生。两人一拍即合，居然成了莫逆之交，最佳拍档。他们集中力量在当地大学校园附近接二连三的买进公寓出租给学生，不到三年的功夫，小夫妻居然拥有了20多套公寓。。。我听着以为是天方夜谭，之前的杨白劳，一下子成了杨百万！可是他的最后一句话把我说醒了，"不要说你故事里的专业精英了，信息时代的年轻人绝对有这个魄力！"
还有一位资深硅谷人，讲了他的一位年轻同事，2009年北电大裁员后一直找不到工作，十分诅丧潦倒。搬到沙加缅度，他女朋友在那里做房贷。那时沙加缅度是全美次贷重灾区之一，做重新贷款的客户蜂拥而至。他帮手整理文件申请房贷，从中受到启发，原来这与外人想象的太不一样，大有商机。他便与女朋友一起开始买卖银行拍卖房，也做出租。借鸡生蛋，生意一下子做大发了。两年后电话闲聊，春风得意，告知靠收租收入他可以舒服地退休啦，以前那点工资只是个零头。
哈哈哈！真是八仙过海各显神通，之前的横路近二，成了姿三四郎！
是不是有点"这山望着那山高“？
不对，那山真的更高！
六。
百度一下“房贷秘籍“，可以发现”真经”无数！能拿到超低的贷款利率，别犹豫，那是你与财神有缘。我们许多人不擅长让钱生钱，也不愿多借钱，恨不得早日还清借贷，无债一身轻。留意一下，下面转贴的这篇说出了内行人不同的看法。
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《买房贷款秘籍》
买房尽可能多贷款，而且别提前还款，今天跟大家聊聊这个。
每个人要想实现资产的快速增值，
从本质上来说，有三种方式：
一是资产收益率
简单说，就是找到极好的投资标的，比如你买理财产品年化收益率只有5%，别人买理财产品年化收益率能达到8%，差距就出来了。
二是你的绝对资产
还是上面的算法，买同一种理财产品，收益率相同，别人投资100万，你只有10万，收益当然不在一个数量级上了。
三是借钱的能力
当其他条件都相同时，你的借钱能力就决定了你的资产增值的速度。这一点在买房上面表现的最为明显，比如A和B手中都有流动资金100万，A贷款5成只够买100平米的房子，B贷款7成买到了120平米的房子。虽然B的月供压力更大，但但由于B的房子更大，总价值更高，一旦增值，B的房子显然赚的更多。
这就是借钱的能力导致的差距。这是一种弯道超车的手段，但风险是要高一些的，必须仔细测算自己的融资能力，别崩断了，正所谓赚的时候赚得更多，亏得时候也亏得更惨。到时候自己的信用受损导致的影响恐怕更严重，需要好几年才能抹平恢复。
我们所说的尽可能多贷款，不要提前还款，正是基于上述第三种资产增值的手段。这里的考虑当然还有“钱越来越不值钱”的原因，最极端的一种说法是，你有一块钱，今天花出去就比明天花出去更划算。所以不要怕借钱，良性负债是一种有效对抗通胀的手段。
现在首套房和二套房的首付差距这么大，首套房3成左右的首付，几乎等于薅银行的羊毛，能多贷点就多贷点，否则等你们换房，首付都增至6/7成，就太不划算了。
一句话，在仔细测算自己的负债能力和预期收入水平的情况下，能多贷就别少贷，能不提前还款就别提前还款（特殊情况另算），能贷30年别贷20年。
http://www.sohu.com/a/152138371_516462
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