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我在德州買房子

(2018-09-25 08:46:34) 下一个

屋簷下/我在德州買房 樂當包租婆

綠草如茵的後院。(圖片皆為作者提供)綠草如茵的後院。(圖片皆為作者提供)
社區游泳池。(圖片皆為作者提供)社區游泳池。(圖片皆為作者提供)
 
我是個樸實的女人,平常不買名牌皮包衣服,不戴珠寶首飾。但我有一項更昂貴的嗜好,那就是買房子。只要儲蓄到夠付頭期款,我便想購屋。

童年時,我最喜歡的玩具就是扮家家的「娃娃屋」,成年後到歐洲旅行時,最喜歡的紀念品,也是那些用陶土塑成,造型精美的房屋模型。看著這些美麗的小屋,心中無比嚮往,很渴望有朝一日也能住在這樣的房子。

但以前住在洛杉磯,房價太貴,一家四口只能擠在兩房的小康斗,買不起合心意的美麗房子。直到2013年7月,我們全家搬到德州福和市,德州地大房多,當時的房價約洛杉磯的五分之一,我終於可以實現從小的心願,供得起我所憧憬的房子。

我們先在出租公寓住了半年,熟悉當地的學區及地理環境後,才開始在公司附近的好區找房子,没多久後就買到一棟兩層樓的房子,雖非豪宅,但和我從小盼望的夢中小屋也相去不遠。占地7000呎,室內2900呎,外牆由淡紅色的磚塊砌成,裡面格局方正,四房2.5浴,裝潢溫馨舒適,完全滿足了我們的需要。最棒的是離社區泳池徒步只要兩分鐘,對我這個愛游泳的人而言,非常方便,還省去了打理自家泳池的麻煩。

當時我發現達福地區,經濟發展非常蓬勃,所有的高速公路都在修繕,一些大公司如Toyota汽車、Sriracha辣椒醬……等將總部搬到北德州,Amazon在本地設置數個貨倉配送中心,Facebook也預備在北福和市成立資料中心。每天有數百人由外州遷入達福地區,新社區及購物商埸如雨後春筍般一直往郊區擴建,Walmart、Costco、Starbucks……這些商家也紛紛入駐新社區。我察覺到,房價正悄然上漲,這應是個投資房地產的好時機。

我本來就對投資房地產深感興趣,因從小看著父母年輕時省吃儉用,在台北買了公寓的地面一樓,然後分割成四間店面,40年後房價漲了40倍。退休之後靠著租金就足夠生活,不必向子女伸手拿錢。看著他們的榜樣,我很早就學到「有土斯有財」,立定日後來也要投資房地產的心願。

過了半年,新居收拾得差不多了,我便決定再買一棟房子,出租給房客,作為投資屋。我的目標是購買15萬元以下,至少三房的房子,每月租金約1500元左右,較容易找到房客。我在網上找到一棟1996年建的房子,占地1萬呎,室內2080呎,四房二浴,可能是因賣方的經紀人住在外地,不熟悉我們這區的房市行情,所以開出的售價比其他類似的房子便宜了2萬元。我便没有殺價,以14萬元買到這間房屋。

要出租時,這才發現這房子作為出租房有個缺點,因後院有前屋主搭建的溜滑梯及鞦韆架,要是房客遊玩時受傷,房東會有責任問題。因此我們在租約上特別加上豁免房東責任的條款,並立字據以10元低價將這些遊樂設施賣給房客。

這次經驗讓我學到,買出租房最好不要選院子太大的房子,不然除草費及水費都很貴,院子大也較難打理。要是房客為了省下這些費用,不好好照料院子,不肯定時澆水,會損害房子地基。而且有游泳池或遊樂設施的房子保費較貴,且有責任風險,應儘量避免,省得麻煩。

2015年時,眼看著我們這裡房市蒸蒸日上,我決定再次進軍房地產投資。那時我2012年在洛杉磯用現金逢低買進的投資公寓已漲了一倍,我便將之申辦貸款,套現出來,運用這筆資金來投資本地的房地產。

和先生商量,該將手上的資金全投資在一棟房子上,還是分成三棟房子的頭期款?只買一棟房的話,修繕費用較節省,没有貸款,每個月的現金流會較多;買三棟房的話,則是用房租供房貸,每月的現金流不多,但若三棟都能增值的話,收益會比只買一棟房多。我擔心的是若將來每棟房子同時需要修繕,開支會很大;但先生認為應不會如此湊巧,不會那麼倒楣吧!基於分散風險的考量,我們遂決定用資金作為購買三棟出租房的首付。

當時這裡的房價已逐日上漲,房子供不應求,一上市就有很多人offer,記得有一棟房子同時收到十五個offer,屋主煩到不肯讓買方先進去看屋。為了爭取時效,我們先去參觀各區的出售屋,待我對各區的房子格局大致有個概念之後,便每天瀏覽Redfin、Zillow、Realtor.com等房地產網站,搜索合適的投資屋,看看網頁上的房屋照片及描述,用google map查一下房子的地點方位,避免買到路沖的房子。若看到合意的標的物,請經紀人先下offer,之後再帶我們去看屋,若不中意,還有數日可反悔取消交易。

我每天上網瀏覽房屋訊息搜尋合適的房子,雖然忙碌,但興致盎然,不亦樂乎,就像兒時玩大富翁遊戲般,可以購屋置產,非常有趣。看到本地有那麼多平價的房子可選購,我很開心。一方面申辦銀行貨款,準備資料回答銀行提問。所幸我和先生都有固定工作,收入穩定,信用良好,終於順利取得貸款,在競爭激烈的房市中,於半年內搶到三棟三房兩浴,15萬元左右的出租房。

因我們平日都要上班,為省日後麻煩,我選的這些房子都是位於中產階級居住的社區,屋況都還不錯,是所謂的「白玉房」,這樣租客的水準才不致太糟。交屋之後先整修一下房子,由先生負責換鎖,我親自清潔打掃,待房屋光潔亮麗後,再請經紀人代為招租。

房子若是租不出去,耗在那裡,我們還要付房貸,會承受經濟的壓力。但也擔心若是找到不好的惡房客,將來會很傷腦筋。為了省錢,待出租後,我們自行管理這些房子,應付房客。

過了數年,我2014年買的房子已增值五成,2015年買的房子也漲了三成。我一則以喜,一則以憂。喜的是淨值增加,憂的是本地的房稅為3%,稅賦也隨著房價增值漲了許多。而且這裡的房屋保險費非常昂貴,因前幾年很多房屋被冰雹擊壞屋頂,屋主向保險公司索賠,所以保險費年年漲,漲幅不低於10%。但租金漲幅追不上這些開支的增加,現金流也相對減少。

此外房屋修繕的費用也很高,所需維修的項目比康斗多很多。如屋頂、地基、地板、籬笆,一修起來,所費不貲,馬上就吃掉當年那間房子的收益。我們這裡是白人區,找不到廉價的修理工人。以前在洛杉磯的Home Depot前面,常看到很多待僱的臨時工;但我們這裡Home Depot前面卻非常冷清,找不到臨時工,所有臨時工人都去修路蓋房子,有正職了。

我們本以為房子同時出狀況、同時需要修理的機率很低;但湊巧的是,常常每當一處房客叫修,没多久別的房子也有問題需要修理。尤其是夏季時,冷氣機幾乎都會輪流故障。後來我才明膫,這並不是巧合,而是有人居住的房子本來就會有許多狀況,如馬桶不通、水龍頭壞掉……等,而房客自是不會如屋主般愛惜房子小心使用,所以損耗率也較高。

因房稅、保險費及修繕費用很高,我每月的租金淨收入並不如原先預期。檢討了一下,當初我是在一般消費者的房市,以市價購屋,成本太高。其實那些專業的地產投資者,是透過專業從事Whole Sale或法拍屋交易的經紀人,買到遠低於市價的投資屋,才能賺取較高的利潤。

稍微涉獵了房地產投資的領域後,覺得自己猶如井底之蛙,其中的知識五花八門,諸如投資出租房、買舊屋裝修後轉賣、商業地產、物業管理、相關法律、稅法、財務計算……等,樣樣都是學問。我常瀏覧一些關於房地產投資的部落格,吸取別人的經驗,有時還到本地的地產投資俱樂部上課,充實自己的不足之處。

雖然在北德州投資出租房的現金收益不是很高,但以自家住屋而言,還是相當划算。相較於加州或紐約高昂的房價,德州的房子真是價廉物美,也許城市没有那麼繁華,但居住的環境更為寛敞舒適。

前陣子在世界日報新聞網看到「住不起的美國」專題報導時,我深深慶幸自己身在德州,得以買到價格合理的居所,實現了我童年的夢想。

(發表於9-23-2018 世界周刊)

 

溫馨的客廳。(圖片皆為作者提供)溫馨的客廳。(圖片皆為作者提供)
另一棟投資屋。(圖片皆為作者提供)另一棟投資屋。(圖片皆為作者提供)
投資屋室內。(圖片皆為作者提供)投資屋室內。(圖片皆為作者提供)
投資屋的廚房。(圖片皆為作者提供)投資屋的廚房。(圖片皆為作者提供)
投資屋之一。(圖片皆為作者提供)投資屋之一。(圖片皆為作者提供)

我家前院的梨樹盛開。(圖片皆為作者提供)我家前院的梨樹盛開。(圖片皆為作者提供)
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阅读 ()评论 (9)
评论
Rolfemom 回复 悄悄话 挺漂亮的房子。 恭喜你有了自己称心如意的房子,并且有了投资房。 谢谢分享。 :-)
yijibang 回复 悄悄话 真好!
SabrinaLin 回复 悄悄话 回复 'Dalidali' 的评论 :
十五萬是2015年時的房價, 現在已至少漲了三成.目前要買到二十萬元以下的房子, 仍要用搶的.
Dalidali 回复 悄悄话 "購買15萬元以下,至少三房的房子,每月租金約1500元左右"!
哇!
SabrinaLin 回复 悄悄话 回复 '茵茵梦湖' 的评论 : 這是1998 年建的房子, 現在的房子更豪華更漂亮
茵茵梦湖 回复 悄悄话 这是典型北美风格的房子吗?
第一张图上的蓝天白云可真透亮,几乎有一种沁人的立体感。
下半場共好 回复 悄悄话 房子寬敞舒適,明亮溫馨。
riohammer 回复 悄悄话 好文,謝謝分享你的經驗。北德州的房子真的是物廉價美。
清漪园 回复 悄悄话 15万美金,在我们这里也就买个车库吧。住在德州的人有福了。
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