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小地主的远程出租房管理

(2017-05-26 08:10:59) 下一个

人都说,买投资房最好是买在离家开车半小时之内的地方,可俺们周围的房子都太贵,所以只能到较远的地方投资,自2009年春天开始到2015年结束(主要是2009-2012年),靠着手头有限的资金及从自住房重新货款取出的资金,利用杠杆,居然整出不少投资房,所有的房子都在开车1小时以上的远程。

 

2010年,俺们开始在更远的地方购买投资房。开始的几个房由买房经纪一条龙服务,但不代管理,出租后交给俺们自己管理 。后来直接从卖方经纪买来的房子然理所当然地自己管了。

 

 因为俺们都有一份还算稳定的全职工作,最初的两个房由给俺们买房的经纪兼PM管理,最后,一个房客欠房租2千多刀搬走,另一个房客欠3千多刀搬走,最后领导决定收回一并自己管理。

 
有一年,每close 一个房,那个周末就去那个房。领导动手能力强,头几年,领导带着工人一起干(俺们刚开始有自己的按日点工的工人,后来都用当地的,慢慢有了长期合作的团队, 现活都 交给人干),领导主要采买装修所需的材料, 做点比较轻松的电类小修理,俺有时也帮着干点不累的小活,没干完的活留给工人继续干,同时open house, 接电话,定租金,秀房子是俺的活,好几个房子在装修期间就租出去了。装修好若还没租出去,就委托朋友继续秀房。对于不同的房子俺们采取不同的标准及策略。

 

白玉房:査信用,不提供冰箱、洗衣机、烘干机。

 

中等区的好白菜房(大多数是这类房,):头几年也没查信用,收入够,看的顺眼的就行,提供冰箱,不提供烘干及洗衣机。后来也开始查信用,主要是看有无被驱赶记录,有无房租collection, 有无犯罪记录...信用550左右就行。偏好由医疗帳单引起的低分数。

 

中等偏下的白菜房:不查信用,查了也是白査,没好的。你也一提出要查,把潜在的好房客吓跑了。对于房东来说,能按时交房租的房客就是好房客,对这类房子仅提供冰箱,租客若提出要洗衣烘干机,几百刀买套二手货,合同上写明不管修理。以后准备也查一下信用,但不会太看重信用分,只要收入够,看着顺眼, 没有房东痛恨的记录就行,交足押金就签合同,多数房客是好的,当然也会看走眼,如那个娃儿半打的那家人。

 

 房型:买房偏好是四房的,拆除ceiling fan, 出租房越简单越好。有两个原来买时是三房,但实际上正式记录是四房,所以加点钱,隔个第四房,租金也可以高一点,四房更好租而且通常住得久。尽量买一层楼的房子,维修容易。偏好可以走路上学的房子,好租。房租一律让房客存入指定的帳户,房租入帐1号有一拨,15号有一拔、20日有一拔。对同等价位房租的房子故意弄成$5 的不同,谁交谁没交一目了然。

 

2009年买了最初的房后,与六个好朋友分享且鼓动他们买投资房,其中三个跟着买了投资房,结果这三个朋友又各自忽悠他们的朋友们买了房,大约有十几户,每个人都整出不少白玉白菜房。大家资源互享,互相推荐好的工人,清洁工、砍树的....啥工都有。俺们也把一直合作的空调技师 介绍给了大家。

 

现在通讯发达,短讯、电话、电子邮件,只要一支智能手机,一切都可以搞定。俺家领导主管维修,管付帐等。俺主管跟踪房租的交付情况等,对个别逾期没交房租的房客先短讯提醒,没得到回复就电邮给一直合作的专做eviction 的律师发通知,必要时就立马启动程序赶房客。对于一直按时交租的好房客如突发状况, 如修车花了一笔钱而暂时付房租有困难,先付一半房租,余额允许分期付款,而不要求付迟交费。对就已建立按时交租信用的房客有困难时,尽量给予通融。中低层劳动阶层也不容易。

 

所用的租约是房客要负责小修理的标准租约,再加上额外的条款,如定期换空调过滤网、遵守HOA规则,负责维护前院后院的草坪等。

 

房客选得好,管理就容易。最长时间有四个月没接到一个修理电话,平均一个月一个电话。迄今为止,没发生过房客打电话通马桶的事(赶紧敲敲木头,那个留下七卡车垃圾的单身母亲除外,这是唯一由PM打理的)。大多数房客都住三五年以上,每年大慨有几家搬走,找房客工作量最大,从去年开始让朋友推荐 的agent找,自己把关也进行得 挺好。

 

一个朋友在欧州游玩一个多月,这期间去赶走了房客,装修了房子,新租客入了住。一切都是一支手机搞定。俺们去年国外旅游期间,就接到一个电话,还是房客的奇怪邻居打的,抱怨狗太会叫,根本就不是事。

 

如果不想在游玩期间被打拢,就可以象投坛老朽一样,培养个老墨在前头冲锋陷阵,你玩你的。只要有个好的合作团队,即使再加一倍量的房子应该也可以掌控,一切都可以遥控处理。

 

房东 八年,换了一拨又一拔房客,从来没在房客居住期间进屋检查房子,只在房子外面转悠一下,没有时间一个个进去检查。要是碰上个不良房客在屋里种大麻、二麻之类的,那只有自认倒霉了。

 

小地主的远程出租房的管理是件苦差事吗?刚开始对俺家领导兼长工来说,也许是件苦差事。

 

 但现在对俺们来说,是另类精神调剂的休假,这不, 前不久,第一次带上铺盖卷, 再带上两把可折叠的舒服沙滩椅子。在状况很好、周围环境很安静的出租房住了两晚,听听音乐,拔拔杂草,不一样的体验,感觉很不错!

 




 

 

 

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阅读 ()评论 (16)
评论
山里人家168 回复 悄悄话 回复 'mayfairmf' 的评论 : 是在Zillow上登的广告,同时也在出租房的附近贴广告,不要房子上贴for rent, 有的老莫会看Zillow ,有的会让大孩子看。
mayfairmf 回复 悄悄话 拜读了 那远程你就是在zillow上登广告么 老莫人民会上zillow看广告么 谢谢谢谢
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '小声音' 的评论 : 有点失望,长得蛮好,就是没花蕾。可能从花盆里移栽到半阴的地里水土不服。
小声音 回复 悄悄话 想着来看看山里人家的昙花有花蕾吗?祝你家的昙花早日开花:))
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '小声音' 的评论 : 我们自己投资的股票赚的也没有亏的多。好在是玩票性质的。所以有这么一句话:玩股票,赚一亏九(人);玩房子,亏一赚九。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 'erdong' 的评论 : 迩东很有生活情趣啊,一直想去修个摄影方面的课程,因各种原因没能实现,听说后期制作很费眼。
小声音 回复 悄悄话 山里人家真能干,投资房子,聪明的做法:))
我投资股票,损失惨重啊!
erdong 回复 悄悄话 山里人家俩口子都能干!
赞赞赞!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '水沫' 的评论 : 水沫好,惭愧呀,俺只是挣个仨瓜俩枣的小地主。投坛有许多拥有百十个房子的大地主。
水沫 回复 悄悄话 大地主啊,太能干了!你家领导也能干,动手能力强很重要~~
山里人家168 回复 悄悄话 回复 'firstuncle' 的评论 : 谢谢来访.
firstuncle 回复 悄悄话 实用贴,赞一个。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '彩烟游士' 的评论 : 游士周末快乐!
彩烟游士 回复 悄悄话 山里人家真能干!赚钱多多,周末快乐!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 谢谢来访。看了你的
乔宁 回复 悄悄话 团队协作, 真好!给你点赞!
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