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房地产杂谈,空手套白狼

(2019-01-11 02:06:49) 下一个

首先,我们从大陆出来的要改变一下思维方式,欠钱不是什么丢人现眼的事情,这是在美国生活当中的一个游戏规则而已,就像把钱放银行里,实际上是银行欠你的钱,所以才给你利息。其次,欠债分好债和坏债,信用卡之类是坏债,要尽快还掉。房贷是好债,可以保留下去,按计划归还,甚至可以重新贷款出来。借鸡生蛋,借钱生钱,用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界,也就是所谓的空手套白狼。一般来说在现实生活中,这是痴人说梦,老和尚打儿子,没有的事情,但在房地产投资这行是确确实实存在的。

用在房屋上的贷款有,15年,30年,浮动,净值等等各种选择,自住房更可灵活运用,看自己的需求。作为职业地主,出租房贷款用的比较多,有些实战演练。我曾经借过18笔贷款,其中大部分是30年固定,少部分是浮动和净值heloc贷款。30年固定贷款比15年任何时候利率都略高一些,从银行的角度来看也想早点收回欠款,夜长梦多。30年因为归还周期久,每月的还贷款额少,容易出现正现金流。

举一个实例,Orange county,2511sunflower, 92704,两房两浴condo,32万,管理费 HOA$240加300地税每月。30年贷款5%的利率借24万,每月还贷款$1300。房租两千,收支相抵可以打平略有盈余。如果用15年贷款,每月还贷款需要两千,净赔差不多六百,脑袋上长瘤子,后面负担沉重。用三十年固定贷款或许会有微弱的现金流,但是苍蝇虽小也是块肉,现阶段能打平就是胜利。

至于为什么这么说,牵扯到现阶段投资什么好的问题。钱放银行是慢性自杀,利息跑不过通货膨胀,钱会缩水。股市非常的不确定,你有本事在股市里赚钱我也不拦着,我也就懂点房市,不是房事,那是老炮。还有人喜欢黄金古董收藏等,女娃爱花男孩爱炮,各有一好。比来比去,还是房地产投资靠谱。

经过连续多年的房价上涨,南加州目前涨势趋缓,但房租上涨依然强劲,并且会持续下去,特别是低价位出租房。其原因之一是供求关系紧张,可供开发土地日益萎缩,造成新建房成本高,建成后的房价房租都必须要高,否则是赔钱赚吆喝,市场上的低价位房已经越来越少。之二是加州的经济蓬勃发展,按国家排列,经济总值已经排在世界第五位,挤下英国法国,跟着而来的是最低工资上涨。现在南加州$12一小时不容易找到人,房客里有一对夫妇都在麦当劳打工,其中一人是夜班,$14小时。另刚进来的一个房客在养老院做护理,十小时一天,挣$150。以每月工作22天算能挣三千多,还有另一个人工作,这些对于投资出租房是利好消息。不要总以为加州满大街的百万富翁横冲直撞,更多的是芸芸众生为了生计东奔西忙。穷人也要有地方住,不会睡大街上。睡大街上的是流浪汉,几乎全部都是黑白垃圾土生土长。

倒退20年,同样这个房,6万,1.5万头款借4.5万,百分之十的利率,每月还贷款$400,而且被强制执行impound,地税,mortgage insurance,flood insurance都被包括在每月账单里面大约$100,总共约$500,加上管理费$150,每月支出$650,房租也就$795,一年如果空房一两个月,全年颗粒无收,一万五千块钱放银行里吃利息都不见得比收租少,而且稳稳当当。

对比前后二十年的投资环境,二十多年前并不见得比今天强。我不喜欢听小猪站在风口上会被吹起来一说,机会面前人人平等,根本就没有什么风,天时是子虚乌有的东西,都是马后炮才证明是天时。当年您吃将近百分之十的利息时候,大概会蔑视投资房地产是瞎耽误功夫。当年不肯嫁春风,无端确被秋风误。没成想,利息吃着吃着就变成屎壳郎跟着放屁的走,空欢喜一场,肚脐眼放P,不知咋响的。

再回来看这个房,今天银行里的存款利息非常低,几万块钱的利息本来就少,放在个人税里一申报,更是蝇头小利,还不如用作头款弄个房子。虽然也是仨瓜俩枣,都是蚊子腿上的肉,但房租上的收益可以灵活运用,避免在税务上再被扒一层皮。即使最坏的结果,房租房价都不涨,厮守终生不弃不离,八十岁的老处女抗日到底,还贷款是定存,到还清贷款的时候几十万块钱在手。

我一直认为房地产投资有两利可图,房价和房租。用贷款买房,今天的南加州在现金流打平的情况下,即使房价房租都不涨,两个都没有图到,起码不吃亏。两个都不涨在南加州是不可能的事情,图到一个就心满意足,比如房价涨一倍,头款回报就涨三倍。房租只需按租控的百分之四增长计算,回报率也相当可观,有些地方过去的十年里房租就翻了一倍,两个都图到将是赚的盆满钵满。

还是以这个房为实例,房价从六万变成超过三十万,实际投资是一万五千头款,房租从不到八百增加到两千。我的数学不好,复杂的复利计算回报率不会,用炒股大拿的话说是没有文化,单就数学计算来说,我还就只有加减乘除的小学水平,这点水平也够用了。其实,根本不用去算,凭直觉也就可以了。

下面就不是简单的加减乘除问题,大约买后十年里,利率一路下降,我的印象里这个房经过两三次重新贷款,最后一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年当中房价和房租都有突飞猛进的增长,于是决定cash out,总共借出15万,还掉旧贷款的剩余,再扣除原来属于自己的头款,拿到手里超过十万块多余出来的钱,天上掉馅饼了。

欠债还钱,15万贷款每月需要还$800,加上略微增加的地税和管理费,房租增加到$1200,现金流仍然处于盈余状态,只不过是无本生意,空手套白狼成功。就是房子一把火烧掉,钱已经落袋为安。到今天房租变成了两千,回报率怎么算我的脑仁就不够用了。顺便说一下,房地产会有周期,水满则溢,月盈则亏,我和别人一样,没有预测何时崩盘的本事,还是凭直觉,零八年前感觉房子的租售不成比例,房价处于危如垒卵,高处不胜寒,所以贷出来的钱没有再投资,西方不亮东方亮,直接杀回天朝帝都去了。那个时候借钱很容易,当然前题是你有净值的房子,几乎是想强行借钱给我,碍着银行经理的面子就接受了两笔,一两年后房地产再次崩盘就用到了。还要再强调自己没有先知先觉的本事,如果有,弄到一两百万不是难事,零八年后用做头款可以买个中型旅店玩玩,世界上什么都有的卖,就是没有卖后悔药的。

再回到原点这个房,房价又涨了不少,百分之二十五的头款下去依然见不到什么现金流,但钱放银行的利息也是微不足道。在人多地少的大都会地区,房地产的增值是必然趋势,小楼今夜听春雨,深巷明朝卖杏花。等闲识得东风面,万紫千红总是春。百分之五利率的三十年贷款可以说很低,坚持十年时间,青山遮不住,毕竟东流去。保守点估计,房价增长百分之五十,仍然可以重新贷款,把本金套出来再投资,空手套白狼。

我不喜欢写长文,怕耽误别人时间,所以浮动利率和净值贷款不再赘述。

房地产这事很简单,可以凭直觉!股市学问深奥完全不可以凭直觉,书生写的帖子太深奥,费脑仁,学不来。南加这地方一年四季有八个月一件T恤衫就够了,现在是冬季,这几天阳光灿烂,微风拂面,白天仍然可以裤衩背心踏拉板。凭直觉告诉我,良禽择木而栖,从大陆来的,不光是大陆来的,香港,台湾,韩国,日本,中东,南美,欧洲等有什么地方的气候能好过南加?再看看南橙县新开发的社区,大马路基本上是左右各三条线,住宅,商业,办公各区各自分开,整齐划一,街上车水马龙,商铺人声鼎沸,凭直觉就知道房地产的前景。相反,衰草枯杨,陋室空堂,举目萧瑟,惨淡凄凉,麻溜的避之不及,远走他乡。

所以选房子可以凭直觉,无需瞻前顾后,挑来挑去反而挑花了眼。比如男人都是视觉动物,没听说谁会对一个黄疸病人一见钟情,癞蛤蟆都想吃天鹅肉,占花魁之心岂止卖油郎。可是谁承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四两、潘金莲倒是生猛又淫荡,就怕小命黄泉路上、柴禾妞安分不漂亮,漂亮姐又不下厨房、下厨房的五大三粗孙二娘上不得厅堂、养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香、刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香、王熙凤有女人味但又乱花钱、不乱花钱的良家妇女不时尚、章X怡时尚可又不放心、放心的像凤姐也未必下厨房。所以别管啥厨房厅堂,靓姐厨娘,王八看绿豆,只要对上眼,哪怕是茅椽蓬牖,直奔瓦灶绳床。

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阅读 ()评论 (13)
评论
PeonyInJuly 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 哈哈, 谢谢朽兄耐心。 看样子我上次去银行没有问对问题。 因为loan officer 说我的房子已经付清, 不可以再申请conventional loan, 只能申请home equity loan. 所以当时很沮丧。 下次直接去问cash out, 管他什么loan.
另外,钱拿出来做什么用也是个好问题。 当初还清的时候就是觉得也没有什么可以投资的。 现在这不是看您的文章又心动了嘛, 想到更多的地方"空手套白狼”。 嘿嘿。
老朽 回复 悄悄话 回复 'PeonyInJuly' 的评论 : 没关系,随便问,只有我知道的才行。
前面已经回答你了,你现在的房子没有贷款就相当于现金在手,市场上的各种贷款随你选择,抵押贷款利息高就不用。负担的起用15年固定,想每月少还点就用30年,都可以把钱套出来,但要考虑钱做何用。
PeonyInJuly 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 谢谢。Cash out from 已经付清贷款的房子,是否就是 home equity loan? 还是有别的名目?我试过 home equity loan, 利率几乎是 conventional loan 的两倍。
不好意思这么多问题。
老朽 回复 悄悄话 回复 'PeonyInJuly' 的评论 : 已经还清贷款的房子就更容易,15年,30年,浮动,抵押随便你选择,怎么都能cashout出来。
PeonyInJuly 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 谢谢朽兄解答。那么cash out 意思是如果这个房子还有mortgage, 可以通过refinance 增加贷款的总额(principal), 因而自己拿到cash. 如果房贷已经还清的房子就没有机会refinance, 所以没有机会cash out了?
tanjiang10 回复 悄悄话 你这是小打小闹的赚小钱,巨富不会做这种费力的事,他们都在股市里赚大钱。
老朽 回复 悄悄话 谢谢各位读帖
mamacao 回复 悄悄话 写的真好玩!
洞庭人家 回复 悄悄话 说得对;大陆出来的要改变一下思维方式,欠钱不是什么丢人现眼的事情。
准确的说欠钱是本事,只要不是老癞,楼主榜样,大公无私解密如何叭在墙头等红杏。
清漪园 回复 悄悄话 看不懂朽兄的生财之法,但看懂了最后一段,男人心声呀,哈哈。
老朽 回复 悄悄话 回复 'PeonyInJuly' 的评论 :
一般的重新贷款,银行只给你旧贷款的数目,做refinancing 的多数原因是利率下降,重贷后能降低每月还贷额。
当房价剧烈上升,房子会产生大比例的净值,银行就会同意cash out,比如原来借的是10万,借给你20万,你就有10万现金在手,可以拿去投资,做生意,做什么都行。银行会评估你的还钱能力,因为多借钱,每月要多还回去。

当房价
PeonyInJuly 回复 悄悄话 谢谢老朽大师分享。认真学习中。
请问 cash out 什么意思? 是利用已经paid off 的房子重新贷款吗?就是home equity loan? 我曾经想过利用一个已经付清的房子去贷home equity loan, 利率高达7-8%,当时 conventional loan 的利率是3.5-4%。
想知道我是否可以cash out on the house? 谢谢。
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“最后一次在2006年,利率固定在百分之五左右,十年当中房价和房租都有突飞猛进的增长,于是决定cash out,总共借出15万,还掉旧贷款的剩余,再扣除原来属于自己的头款,拿到手里超过十万块多余出来的钱,天上掉馅饼了。”
紫嫣淡染 回复 悄悄话 调侃中道出了宝贵的经验,学习并转发了。期待更多的南加房地产知识讲座。谢谢!
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