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房地产杂谈,再谈做地主

(2018-09-01 19:01:55) 下一个

先要澄清一下,不是大地主,去年底写过一篇地主的层次,可能删掉了。以我的主观臆断把南加州地主分为微弱小中大几个级别,无关资产多少,资产可能是个死数。有没有贷款无关紧要,贷款会有还清的一天。只计算目前房子数量,而且是静止不发展状态,房产的静止价值会在无声无息中膨胀,其他的财产则有可能会在寂寞中萎缩。独立和集合住宅共同计算,湾区,纽约减半,中部地区加倍。

微,一两个房,初级阶段,合抱之木生于微末,微末地主起码在退休后不用担心靠一点点退休金凄惨度日。
弱,三到五个房,步入佳境,衣带渐宽终不悔,不用怕被炒鱿鱼。
小,五到十个房,进退自如,春风得意马蹄疾,随时可炒老板鱿鱼。
中,十个以上房,实现财务,人身,时间三个自由,不饮盗泉之水,不息恶木之荫,雪尽马蹄轻。
大,五十个以上房,随心所欲,属于命里的事,我们一般的人努力一辈子也做不到,百岁思春,想也白想,只能是高山仰止,景行行止。
 
有些人看不惯地主这个行业,没办法,Being is reasonable,存在即是合理。说什么一人一房的主张是很荒谬的,全美国有近百分之四十的人租房子住,这些人里有的连每月租金都捉襟见肘,寅吃卯粮,让他们也加入买房队伍根本就是不可能的事情,除非实行共产主义。
 
还有人认为多出自己的自住房就是炒房行为,是社会上的不良现象。其实你也就挖苦一下弱小地主,有本事你外出不要住酒店,睡大街上。经营希尔顿酒店和弄个破房子改造成B&B有区别吗?只不过他走阳关道,我走独木桥。经营B&B需要付出艰辛,当然回报率也高。很多人图省事,弄个破房子直接就长期租出去,包租公包租婆和希尔顿老板的赚钱方式有本质区别吗?
 
当我看到土地属于国家所有,吓的我赶快把地契拿出来看看,明明白白,清清楚楚写着"fee simple ",没有人能剥夺我的所有权。老和尚打儿子,岂有此理!
 
我刚第一次听说居住权是人权的基本表现这一论调,满大街的流浪汉没人去惹他们,也有人权,搭帐篷睡大街上是他们的权力,政府没有义务盖公寓楼给他们住。湾区是美国房价最高的地区之一,高房价逼的部分人远走他乡,没办法,大浪淘沙,适者生存。另一方面,蓬勃发展的工作机会以及高薪水也吸引生力军蜂拥而至,有些人一开始睡在车上,夙兴夜寐,宵衣旰食,跛行千里,发奋图强。人往高处走,湾区是富豪最聚集的地方,努一把力,挣高薪加买房子一不小心就会成了百万富翁,你不服气不行。
 
不能光看见贼吃饭,要看到贼挨打。九层之台起于垒土,我的第一个投资出租房始于三万八千的studio,房租$500减去开销,每月净收入$300,再把这个房抵押出去,现金流非常微薄,不能再卑微的地主。和房地产有关的勾当全干过,打杂,卖房,装修,管理,直到从业余地主过度到职业,过程有重叠,前后十年时间。顺便提一下,我不反对做经纪买卖房子赚取佣金,也不反对翻修房子赚取差价,我都做过,而且是有执照的做,做的不咋地,因为心思就不在那里,一心想赚佣金的修理工不是个好地主。这种事情不能做上瘾,不管你做的多成功,和做地主的初衷背道而驰,和打一份工没有本质上的区别,到头来除了赚点钱,仍然是两手攥着空拳头,手停口停,一无所有。地主的目的是被动赚钱,弄几个破房子成为摇钱树,轻轻地挥挥手带来一片片钱财,不管是一开始蹲马桶上抠屁股嗦手指头数仨瓜俩枣铜板还是以后躺沙滩上饱食终日无所用心看看银行账单养逼晒蛋。
 
我的第一份工就是在房地产公司,一个文科生,手无缚鸡之力,身无寸箭之功,学点谋生之技,食嗟来之食,有份薪水不错了。因为地位低,平时破衣烂衫打杂,周六人模狗样坐办公室顶替白领听电话,打嗝带放屁,两头没好气,就像是屎壳郎掉进腊八粥里,不知道自己算个蹦豆还是枣泥?看着同事们趾高气扬,不可一世,在办公室里高谈阔论,评点股市,激扬时政,开辆名车,逍遥自在,然后周末打高尔夫去。
 
自己的崔悲不是博得别人同情的资本,唯一能做的是艰辛付出得到更多回报让别人来羡慕你。知耻近乎勇,瓦片也有翻身日,困龙也有上天时 ,好汉不挣有数的钱,等我哪天想打高尔夫球,想去就去,还专门在你上班的时候去。别看你今天闹的欢,就怕将来拉清单,现如今这些当年的同事,还是那个屌样子,不过是等下班等工资等退休的三等公民。
投资房地产赚钱是大概率事件大概不会有人异议,问题是房地产投资绝对不可以急功近利,赚钱可能是一个漫长的过程,而且是笨人的游戏,没有什么捷径可走,付出一份劳动获得一份回报,经常是吃黄豆喝凉水,屁事不少,所以才叫掏粪,哪里能象炒股那样鼠标一点钱来的取如拾遗。投资回报速度越快的风险越大,赌场上赔钱赚钱只是瞬间,一翻两瞪眼。和房地产投资比较,股市来钱也快,也不是完全没有规律可循,这就吸引非常多的人去和股市较量一番。我还是坚持自己的观点,股市里赚到钱是小概率,我是属于大概率的那个群体。当然,我这里指的赚钱是真正意义上的赚钱,跑赢通货膨胀的股指基金不算。没听说过靠股指基金能实现三个自由不去上班,能补贴退休后的生活就不错了,眼珠子都指望不上就别指望眼框子。通过炒股赚钱的不是没有,几率问题,更多的人是高堂明镜悲白发,朝如青丝暮成雪,赚到了年龄。
 
人的一生是漫长的,但关键的只有几步。 别的东西都可以没有,但你不能住大街上。温饱温饱,上至帝王将相,钟鸣鼎食;下到贩夫走卒,粗茶淡饭,都要栖身于一个可以避风寒的躯壳里面。对于普通人来说,大道至简,学习工作生活稳定下来之后,凑足头款,买一个属于自己的避风港,挺简单的一件事。而智商高的人往往会自以为是,喜欢去分析市场,等着抄底,结果等来的却是房价步步高升。惊飞远映碧山去,今宵酒醒何处,杨柳岸晓风残月,酒醒了不见烤牛肉,悔之莫及。跟着就寝不安席,食不甘味,恨天恨地恨社会恨有房子的人,其实归根结底是在恨自己错过时机,如果你现在手里拿着两三个房则会是弹冠相庆,吃冰糖蘸麻油瞎得瑟,恨人有笑人无。
 
牢骚满腹会断肠,临河羡鱼不如回家结网。住房是刚需,南加州这里,即使房价已经高起来了,五十万仍然可以买一个相当不错的康斗。放些头款,简单的小学生算数就能得出每月的开销和房租不相上下,最多高出一点。五年,十年买房和租房的差别则会显山露水。
 
投资出租房也是同样道理,千里之行,始于足下,把握好现金流,从便宜的房子入手,人口增长和土地的不可再生性,是房地产的动力。虽然你可以掌控努力与投资,却无法掌控结果,科学技术的进步会让许多行业销声匿迹。但是,我怎么也想象不出来高科技能让人不住在房子里。
 
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阅读 ()评论 (36)
评论
四则旧舍 回复 悄悄话 》还有人认为多出自己的自住房就是炒房行为,是社会上的不良现象。

世界上没有房东,就没有出租屋。很多政客在道德上贬低房东。有些人就傻傻跟着起哄。政客把房东整死了,将来他们的孩子,从学校毕业了,住哪里?
老朽 回复 悄悄话 回复 '谷溪客' 的评论 : 谢谢老朋友鼓励,好久不见。
老朽 回复 悄悄话 回复 '格拉斯哥流浪者' 的评论 : 谢谢兄弟读帖,没有什么公众号,小打小闹混日子而已。
谷溪客 回复 悄悄话 大道至简,适者生存。“人口增长和土地的不可再生性,是房地产的动力“,地主们任重道远,加油!
多谢老朽兄分享!
格拉斯哥流浪者 回复 悄悄话 求朽爷微信公众号,惠及票圈,授人以渔。
老朽 回复 悄悄话 回复 '忧国忧民一屁民' 的评论 : 我写过几十篇房地产凶险的实际问题
忧国忧民一屁民 回复 悄悄话 坛里做地主的人,绝大多数都是刚刚进入的新鲜人,只看到好,筹蹰满志,那知凶险在那里。 不说房地产的起起伏伏,你只要碰上几个刁蛮的租客,几场胡搅蛮缠的官司下来,保你再不这样不知天高地厚。
老朽 回复 悄悄话 回复 '重走长征再起步' 的评论 : 那也是从几万块钱过来的
重走长征再起步 回复 悄悄话 您老最近的唯一出手就是几十万南加现金买房。所以说,口花花不是功夫,一出手,别人就看穿你的底细。
呵呵
老朽 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 华人家长从小灌输的就是爬宝塔尖,毕业后谋个稳定职业,不想着去统领别人,所以会觉得做地主难,难在和人打交道。
老朽 回复 悄悄话 回复 '茅山道士' 的评论 : 是这样,可以这么说我是从粪坑里趟过来,才趟到沙滩上。
康赛欧 回复 悄悄话 三百六十行,行行出状元。我觉得地主是个职业,既然是职业,那就不是人人都愿意干或是人人都干得了的,不过这个职业尤其特殊性,就是文化程度从低到高都能做,可最主要的是资金来源,投资人的性格,所以说,地主这个职业,貌似人人都能干,其实是适合不适合人人都能干。
老朽 回复 悄悄话 回复 '大酱风度' 的评论 : 谢谢您的评点,有时候人在江湖,身不由己。我是从湾区出来,如果有一技之长,也就老老实实做个马工了。你说的有道理,我也估计从现在起南加州房租的增长会超过房价的增长速度。
茅山道士 回复 悄悄话 做个好地主不比读博士容易,经营房地产只要手一松利润就进了别人的腰包。特别是小地主还要去给杨白老捅马桶,挣到的钱是委屈的泪水和臭汗泡过出来的。
老朽 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 乔老爷好,像我这样头脑简单,四肢乏力的人就喜欢你直接告诉我股票,买还是不买,就像我跟别人说房子的事,卖或者不卖!但是,房子的事情还是简单的多。
老朽 回复 悄悄话 回复 '紫嫣淡染' 的评论 : 谢谢长期支持,祝福你南加州买的房没有什么事情。的
老朽 回复 悄悄话 回复 '清漪园' 的评论 : 做地主只需要小学生水平不是说说而已,难道比读博士还难吗?我专门写过一篇,要点是,读博士不你想读不想读,而是你根本读不成。做地主不是你做的成做不成,而是你想不想去做。
老朽 回复 悄悄话 回复 '来也匆匆London' 的评论 : 加州也在闹租控,每当有变革的时候,总会有人看准机遇。伦敦是世界上的超级城市,房地产投资要有信心。
乔宁 回复 悄悄话 回复'清漪园':大可不必自责,各人自有各人的活法。地主真不是人人都能当得好,受得了的。老朽先生今日的辉煌是经历过磨炼的。
有人在顺境中图安逸,有人在逆境中挣扎而绝处逢生。
乔宁 回复 悄悄话 地主界的旗手,鼓手,号手!!!
看到无数新手在拜读完《老朽全集》后,奋勇投身洪流。金山有路勤为径,银海无涯苦作舟。先别惦记那大中小微的地主帽子,朽爷在这指点江山,意在众富,这可是难能可贵的亮点。
大赞!
紫嫣淡染 回复 悄悄话 写的很好,为地主点赞!
大酱风度 回复 悄悄话 清琦园兄 你说的素质与能力问题 和我说的第三点一致。我想强调的是,人的能力与兴趣基本是一半是先天的 一半是后天培养的。有意识与意志的后天培养 可以弥补甚至改变先天的特质。这就是所谓的主观能动性。



大酱风度 回复 悄悄话 地主的大小按数理分, 和地点有关。也可以看是否雇人了与顾多少人。微小地主一般都是自己能干的都是自己干,雇人是万不得已的事。中小型一般是虽然没有固定人员,但很多事情开始雇人做了,因为忙不过来。中大地主开始有固定人员了。大地主一般不过问日常的管理了,主要精力在投资上。可以用这个标准衡量自己的定位。

在房地产中如何才能从微小型逐步发展壮大, 有很多具体的方法。但总的来讲有三要素。一个是投资策略与方法,二是要热爱劳动(有动手的兴趣),三是愿意和人打交道且有打交道的方法(不清高,和大众打交道是乐趣)。用后两点可以
看看自己是否适合这条路。
清漪园 回复 悄悄话 老朽兄度完豪华假期回来挣钱啦。其实能不能当个成功的有作为的可以获得随心所欲境界的地主是个天生具有的能力问题,素质问题。我没有那种识人之能,找房客时一定会失手,我没有和人讲价钱的本领,我没有和五花八门乱七八糟的人打交道的耐心,我也没有挣钱的激情和动力。就是一个字,笨,所以我当不了地主,哪怕只是个入门初级阶段的地主。所以我无比钦佩能够以当地主而取得财务自由的人,都是俊杰呀。
大酱风度 回复 悄悄话 Fanniemae (sp?) 的调查研究结果表明,在美国至少是这样, 在可预见的未来 租房市场会一直上涨。和人口结构,收入分配结构,房地产市场状况,与生活习惯和消费文化有关。



来也匆匆London 回复 悄悄话 回复'老朽':是呀,房子紧张只有向上发展。有council tax,谁住谁交,如果空着就是地主交。税改前房贷可以从收入扣除再计算所得税,现在不行了,很多地主开始卖房了。
老朽 回复 悄悄话 回复 'mimangzhong' 的评论 : 谢谢光顾。
老朽 回复 悄悄话 回复 '来也匆匆London' 的评论 : 刚从伦敦回来,和当地经纪聊过,伦敦的房子很有意思,有的从一楼到五楼,一户,真不怕爬楼梯。好像没有地产税吧?
老朽 回复 悄悄话 回复 'autumnmoon' 的评论 : 多谢理解,开始阶段真的是身心疲惫。
老朽 回复 悄悄话 回复 '老田321' 的评论 : 嗯,吹牛逼都有底气。
老朽 回复 悄悄话 回复 '茅山道士' 的评论 : 你愿意做杨白劳?
mimangzhong 回复 悄悄话 写的真好!
来也匆匆London 回复 悄悄话 英国的地主越来越不好当了,税改冲击很大,不少人想退出地主行列。但是总体来讲,有余钱,房子还是最保值的。
autumnmoon 回复 悄悄话 赞一个。先苦后甜。
老田321 回复 悄悄话 有钱投到房产比股票基金踏实。看得见。
茅山道士 回复 悄悄话 黄世仁给杨白老打工就是当小地主的生活
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