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房地产杂谈,戒急用忍

(2018-09-20 22:12:10) 下一个

二十来多年来经历了两次房地产崩盘,以前讲过了,不再重复。有人说目前的荣景会持续到2025年,不是没有这个可能,不想谈这么远的事情。下一次的崩盘可遇不可求,但一定会再次出现,总结自己的经历和经验,用最简单的话概括一是忍,二是残忍。忍是没有办法,残忍是倾囊出击,发狠。

九十年代初,刚来美不久就在房地产行业混饭吃,忍了几年,没钱,不忍也不行。零八年金融风暴之前,开始时子弹打光,接下来是房价攀升,不得不忍了十年。虽然说崩盘也是机遇,我想说说房地产投资所面临的困境,只在加州生活过,也就只能以加州为例探讨问题。

来美国后,经过几年磨练,借到十万的本钱,注意这个借字。出国前每月的工资一百人民币,十万美金在手,说实话,卷钱回国的心都有,不过脑海里更多的是浮现出当百万富翁的情景。

北加是我落脚之地,梦开始的地方。burlingame的fourplex50万,用十万头款可以买下,今天应该值三百万,十万撬开三百万。可是北加在当时就比南加的房子贵,涨的时候高不可攀,房地产低迷时抗跌性强。而在南加,十万块可以全面出击,买十个八个房子一点问题没有!就是说南加会有更好的deal,可以耗子玩牛,大干一场。当然干什么都要有个分寸,仲尼不为已甚者,说白了就是别操之过急,not go too far,要适可而止,  P眼太大会把心拉出去。

九八年前有些房子几万块钱买到,零八年再次下跌之时,同样房子价钱是近二十万,最高时的价钱达到三十八万,现在又恢复到三十五万左右。一般情况下,房价会一浪高过一浪,也就是说目前即使已经很高,一定会冲破上次的高点。当然,你不能拿底特律以及人口流逝的地方来叫板。橙县分南中北三部分,南橙最好,有newport beach等好城市,然后是中橙,有irvine,huntington beach等,还有south coast plaza地区,交通便利。lake forest湖林市在南橙,尔湾irvine隔壁,是我非常喜欢投资的几个地方之一,和橙县别的市比,地税是最低的,所有加一起不超过1.1% 。因为加州有利于房地产业主的霸王条款,二十多年后地税只有百分之零点几。现在价值五十万的房子,一年地税一千多块钱,全美国也找不出几个地方有这种好事。连地震险都便宜,因为出了地震带。最主要的还是出租容易,而且稳定,都是长期住户,就是今天仍然是房地产投资的好地方,虽然房价上升,但还没到上一回合的高点。如果手里只有三十多万,或许玩股票高手短时间内会玩出个五十万,芸芸众生没那胆子和本事,赔钱的概率是很大的。如果现金买个房子租出去,房租少说$1900,减去开销,一年会有个一万三千以上的净收入,远远多过银行里的利息,用折旧一冲不用交什么税。暂时不缺钱,精打细算的就用贷款来买,目前情况下,打平就是胜利。再说房地产投资不能看眼前,若干年后当房价房租同涨之时,才会感受到又娶媳妇又过年,双喜临门。

而股票呢?拿我自己来说,虽不多,也有个二十多种,东一榔头西一棒子,黄鼠狼娶媳妇小打小闹。如果不是从税务上考虑,小打小闹也不会。总的来说虽然是赚,但大赚的只有一个visa,并不是高瞻远瞩,有多大本事。而是因为当时属于银行的所谓重要客户,给配了两百股,股价从四十几涨了超过十倍(分过股),这属于一跺脚跺出个屁来,巧极了。可还一些股票从四十跌到几块呢?一升数跌,娶媳妇死老娘,哭笑不得。

多数人会高估自己一年里的能力而低估十年后的发展,用在股票和房地产上最说明问题。同时投资股票和房地产,对股票的期望是恨不得明天就大涨,因为有这个可能,所以磨刀霍霍,跃跃欲试,急功近利,一年下来发现事与愿违,欲速不达。房地产绝对不可能出现今天买明天就涨的节奏,从投资房地产的那一刻起,大多数人就知道别指望一朝一夕能赚钱,赚钱是猴年马月以后的事。岁月如流,弹指一挥间,若干年后房地产投资的回报往往会超过当初的预期,种瓜得瓜,且是得来全不费功夫?好像不对,一不小心就满嘴里跑舌头,还是要费很多工夫滴。毋容置疑,投资房地产有几个绕不过去的坎,隔三差五就有专家出来说这个老掉牙的话题,书本上抄来抄去的黄历,像什么管理麻烦,不易兑现,周期长,资金大等等,都众人皆知的事情。

不能指望投资房地产可以立竿见影,两三年也不切实际,即使有也是武大郎过门槛,碰雀了。但长期投资也要有个期限,当你风烛残年,行将就木,就算是金满箱银满箱,到头来也是为他人做嫁衣裳。投资的目的是为了能用到,房地产投资,一般五年可以初见曙光,十年开花结果,十五年风调雨顺,二十年后坐享其成。

不管你头上顶着多少好听的头衔,也许是这个师那个师的尖端人才,依然属于手停口停的主动賺钱。所以当你参加工作之时才会有什么IRA以及401k,为的是几十年后的退休时能用到。财富要靠打拼得来,勤俭节约发不了财,加上通货膨胀的因素,储蓄下来的钱,实际上一年比一年缩水。恕我直言,热衷于积累存款可不是一个好习惯。勤俭持家是劳动人民的光荣美德,您可听好了,那是劳动人民!如果一辈子就把心思放在节俭上,您这辈子就是劳动人民。当然,还有不少波大发明的不劳动人民,这些人更操蛋。劳心者治人,劳力者治于人,放之四海而皆准。钱放银行里等于冰放在太阳下面晒,放在退休账户,共同基金,401k等好一点的理财账户里,虽说好一点,也只不过冰没放在太阳下面晒,换到了凉快地方而已,指望冰块变成冰山是不可能的。马克思说过,"任何节约,归根到底是时间上的节约。"所以,您整日绞尽脑汁,一门心思盯着自己的账户,终朝只恨聚无多,及到多时眼闭了。有那功夫还不如去想法子赚钱,钱是赚出来的,不是省出来的,赚钱的方式有不同,但穷人和富人的根本区别在于,穷人靠工作赚钱,富人用钱赚钱,还是再提一下曾经写过的几种赚钱方式,其上上策便是用别人的钱去赚钱,优良债务可以致富。

饭要一口口吃,路要一步步走,房要一个个买,做房地产有那么难吗?比读博士难吗?充其量不过是些简单的事情有不同的步骤综合一起,简单的事情重复做会变成专家,重复做的事情用心做必是赢家!

莫笑农家腊酒浑,丰年留客足鸡豚。
山重水复疑无路,柳暗花明又一村。

 

马上动身去东京一星期,然后两星期邮轮环绕日本,心思不在掏粪上,写的没有章法,回来后继续讨论具体问题。

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阅读 ()评论 (4)
评论
PeonyInJuly 回复 悄悄话 谢谢朽哥分享!读您的贴,收益良多。
祝旅途愉快!
老朽 回复 悄悄话 谢谢读帖,回来再聊。
四则旧舍 回复 悄悄话 朽哥旅行愉快!
明月照我心-1983 回复 悄悄话 老朽已经实现3个自由啦!关于邮轮和房子的文章都超级棒!
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