也谈“国5条”震撼效应 中国房价究竟要暴跌还是暴涨？

 

国务院总理温饱宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，并出台房地产调控的所谓“国五条”，政府有关部门将对出售自有住房依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。一般认为此举释放的重大信号就是稳定房价。换言之，旨在阻止房价的进一步上涨。

可是，此举真能压抑房价的飙升吗？听完笔者的独家分析后，读者再自行判断不迟。

首先，对二手房屋出售的增值额的百分之二十征收个人所得税，本意是在降低投资、囤积、或投机房地产市场的客户的利润，以期减少购屋（买主）压力，最终压抑房价的上涨。我们知道，中国这十几二十几年来增长最快的，就是房价。一买一卖，对这个增值部分的百分之二十征收个人所得税，是相当大的资金。因此每一个牵涉到的卖方（即售屋者）都必需面对和考虑对策。

作为卖方，如官员、资本家、富人、个体职业者、城市居民等，首先想到的是什么呢？当然是如何弥补损失的问题。而弥补损失的最好方法就是“转嫁危机”，即将这笔“损失”计到房价中去。

那么有人可能要问，有那么简单吗？你说要涨就可以涨了吗？这当然要看国内房地产市场是买方（即购屋者）市场呢，还是卖方市场了。如果是卖方的市场，那购屋者就必须吞下房价上涨的苦果。这是没得话说的。那么如何知道国内地产现在是卖方的市场呢？你只要看国务院出台“国五条”的目的就知道了，它是旨在减少购屋者，降低购屋的压力。这间接证明了是卖方的市场，明确无误。

因此，一些暂时被劝退和止步观望的潜在买方（指投资、囤积、或投机房地产市场的客户们），当回过头来一看，原来这么简单、这么便利、这么有利（个人多缴税）就可以解决“问题”了，当然更增加了他们的购屋愿望！反正卖房的时候是可以转嫁危机的，这还将吸引更多的购屋客户。

那么如何知道此举造成房价的上涨呢？很简单。比如某城市某地区二手房在十年和五年内的增值分别是百分之三百和百分之一百五十。那么在新的国务院条例出台后，环比这个增值如果变成了百分之三百六十和百分之一百八十，那就是证明卖主将增值税转移到房价中去了。

房地产价格的升降，很大程度上是由供求关系决定的。国务院不从根本上解决问题，反而是“胡庸医乱用虎狼药”。假如此举真的造成房价不降反升，那将会害苦一般购房的老百姓。

 

[longwo]

有没有效果，看股市就明白了。嘴上对别人可以胡说八道，兜里的钱来不得半点忽悠。

[我是一元党]

回复newMan的评论:
另外我在美国，还从来没见过一个华人是在这里“享清福”的。美国富翁都想方设法往外跑来避税呢。那么多钱就养着这样一个毫无效率的政府，想着倒是不想养出清廉都不行，结果还不是一定程度腐败，只不过腐败程度没国内那么强罢了。

话说中国再如何腐败，也没有到达临界点，说必须要当即民主化。毕竟比中国更腐败得多的民主国家多得是。

[我是一元党]

回复newMan的评论:
这就错了。房产涨价是必须的。从三点说明可能比较明白：
1、从房子的价值上看。我记得我妈妈曾经说过她当时在2000年前后为什么大量买深圳的房子。她说，在不久的将来，深圳人的收入一定和香港会更为接近。假设香港主流白领月收入20000港币（当年港币比人民币贵），而房产当年在98金融风暴里最低谷也要800-1000一尺（11尺=1平米）；再考虑深圳楼价是1000-3000一平米的话，肯定房价会大涨。这是价格向价值体现的趋势所然。

2、近10年的房价大涨的成因是价格向价值靠近的趋势，但持续的原因是涨价带来的收益造成的投资价值。房子于是就陷入了“房产涨价，期望获利率增加，房产投资价值增加，价格向房产总价值靠近，房产涨价”的涨价循环中。这是投资品泡沫的体现。

3、在近10年来，人民收入大涨。工薪年均收入增加了1-2倍，虽然食品价格也增加了1-2倍，但消费品的价格，例如电脑、手机等等，却没有增加。在大宗商品涨价1-2倍的氛围里（以石油为例，从2003年的30美金一桶到现在的大约80美金一桶），消费品价格的上涨更主要的是因为大宗商品价格上涨，而不是人力资源成本上升或通货膨胀因素。这很好地解释了为什么消费品价格没有上涨的原因。但因为部分商品价格的上涨不足以覆盖人民收入上涨的全部，应该导致通胀。政府严控食品价格，于是流动性就全部被房市吸收，导致房价上涨。毕竟中国家家都有至少一套房，房价上涨带来的社会风险远远小于食品价格上涨带来的风险。这是宏观政策调控因素。

[金笔]

回复hheello的评论:
有这个估计体系当然更好，但这不是主要的。。。

[金笔]

回复我是一元党的评论:
你们二位可能没有意识到，当房地产投资回报远高于其他的投资回报时，征收这点税不会阻抑人们的投资意愿，而简单的把税收部分直接融入到房价中来的更好。。。

[newMan]

房地产就是共产党利益集团掠夺老百姓的工具。 现在三四线城市到处是鬼城。一线城市房子天价，但是污染又极其严重。 看看北京，就要变成不适合人类居住的鬼城。 天价房还涨价，谁来买单？谁要花天价到北京这种鬼地方来买房子，住在那里等生肺癌。有钱人早就移民了。美国加州纽约到处是中国来的现款买房的裸官，富商家属。人家早就把从房地产和其他地方卷来的钱来美国享福了。共产党就要把中国变成一个人间地狱了。习李如果有魄力，就应该在两会后把房地产这个泡沫戳破，那么后果还不会让他们承担太多（主要是上届的责任），再打几只大老虎，杀一批替罪羊，那老百姓对新的一届还有一点希望，。否则死撑几年之后再破，美国和欧洲也缓过来了。产业也从中国移出去差不多了。 这下习李就整个替别人当替罪羊了。看看中东茉莉花革命吧，当替罪羊的下场就是满门抄斩。政治局常委，委员再有钱也是没有办法移民的。

[炅龙]

回复我是一元党的评论:
你是对的，你列出的公式清楚地展示了买方卖方各自阵营的变化，卖方得利预期低了，自然就少了。是

[hheello]

从技术层面上说，没有一个完善的估价系统，讲什么都是放屁。

[我是一元党]

博主有一个问题完全没考虑到。国五条对二手房屋出售的增值额加个人所得税，但对新房不加税，打压了二手房市场而刺激一手房市场。很多对二手房的需求会转向新房。于是，在需求不大量减少的假设下，此举短期会稍微抬高新房和二手房的价格，不超过5%。但这个假设是错误的。

虽然二手房价格抬高了一点，收益期望却减少了许多。根据公式：投资品的价值=预期收益/预期利率，因为投资者的获利降低20%，房产对于投资者的价值下降了20%。预计投资需求会大量减少。于是，根据需求大量减少的预计，新十条在短期会对房产价格有不超过20%的打击。

接下来，由于投资需求大量减少，房产价格下降不超过20%。这使得房产价格开始下跌。一旦房产开始下跌，预期收益将降到负值。根据投资品的价值=预期收益/预期利率，房产将在投资者的眼里成为“负资产”。投资者就会对二手房进行抛售止损。于是，只考虑新十条的因素的话，房地产价格长期考虑会有不小幅度的下降。

[iapdog]

收地产税才是真解决问题的办法

[野猫]

对二手房屋出售的增值额的百分之二十征收个人所得税，

对腐败政府，又是一本万利的买卖