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地主是怎样炼成的(17)出租房之房检(2)

(2014-02-16 11:18:50) 下一个
在和卖方经纪人约好后,就要开始看房子了。来到房子前,就要把自己当成一个Inspector,进入状态。也许会先看看外面,Siding和Roof,但一个房子最重要的地方在哪呢?我觉得是在地下室,因为那里聚集了房子的大部分重要元素,地基,水,电,气等。

北美的地基有三种,Full Basement,Crawl Space,和Slab。 在北方,绝大多数的房子是Full Basement(有时也有Crawl Space),在中部Crawl Space居多,而在南部和西南部,Slab(4至八寸厚的水泥板)是主流。不同地基的选择是跟气候,地下水位,地质状况等等因素有关的。在全美1995-2005这十年的建房中,35-40%是 Full Basement,15-20%是Crawl Space,40-45%是Slab。

Full Basement的情况比较多,先说Crawl Space。Crawl Space 的造价比Full Basement低。在北方较少,有的和Full Basement 合在一起(一个房子中,一部分Full Basement,一部分Crawl Space)。它主要得注意湿气问题,好的通风以及适当的高度以便于进去维修。一般来说,水,气管路都在这里面。在北方,需要在冬天时能加热,或至少要有很好的隔热层,以及对水管道的加热,要不然很容易冻裂。湿气过多可导致霉菌,水凝结,虫害以及木头的腐烂,一般的处理是要求有好的通风。


Crawl Space, 这应该是理想状态

在我们这儿,二战后建了一批这样的房子(历史上凡是大量,快速建房期,质量都不太好保证),以安置退伍老兵,估计在别的城市也有。现在这些房子大多沦为低档出租房,价钱也很便宜。除了这段时期外,很少见全是Crawl Space的情况。由于维修比较麻烦,想想那里面黑咕隆咚,藏龙卧虎的,且几十年的老房,不知有多脏,要想下去,还真得鼓番勇气。有的专业水暖工明确说不干那里的活,我就碰到过这种情况。特别是冬天水管的冻裂问题,很让人头痛,因此能避免就尽量避免吧。

Slab主要在南方,造价最低,建起来速度快,南方有的地方限制只能是一层,就是怕太重地基受不了。这种地基在北方基本见不到。
Slab示意图

由于北方有冬季,所以绝大多数房子有地下室,以便于把取暖系统放在那。地下室的高矮跟房子的档次与地况有关。九十年代以前的房子大多是七英尺,此后的高档房好多建到八尺,也有少量建到九尺。举架高对地下室装修很有好处,因为那儿大多采用吊棚,要减去4-6寸,甚至一尺,所以七尺就显得有点矮了。

现代的地下室主要是浇灌混凝土和预制水泥块砌的。五十到七十年代能见到一些水泥块砌的,新建筑已经不多见了,五十年代前的房子也能见到。现在浇灌混凝土是主流,墙厚在10-12英寸。


混凝土 Foundation

二战前的房子还有一种是石头砌的地下室,墙厚可近二尺。这种地基由于石头承载的各向异性,非常耐久,石头与石头之间用Motar填实。这种地基的稳定度甚至超过了浇灌混凝土,很少见开裂与倾斜。它的缺点是时间长后,Motar会因为水气而松散,但也很好修补,用新Motar把缝补上(pointing) 就行了。


Stone Foundation

我觉得一个房子最重要的东西就数地基了,所以下到地下室首先要看Foundation。别的东西坏了,还好修,我基本可以搞定,心理有底。但若这地基出了问题,花的钱绝不在小数,没几万是下不来的,而且对房价有直接影响。前些年我们这的好区里有些房子地基下陷,闹得人心慌慌,那片的房子变得很不好卖,更别提涨价了,后来Town里为次修改了Building Code,加大了墙厚。

上述三种Foundation的材质应该一眼就能看得出来。据统计,有40%的地下室有漏水或其它的水问题,特别是近百年的老房子。老房子有个好处是,该Settle的已经Settle了,继续变化的可能性较小,就是说,若没发现有什么问题,将来基本不会再出现问题了。因为容易有漏水问题,老房子的地面大多有地漏,新房子用Sum Pump代替了。

若地基墙是石砌的,绝大多数情况下可以放心了,即使有问题,也很好修复,无非是个别石头松了,弄点水泥砌回去就好了。最有可能出问题的是水泥块砌的那种,由于地基外面水封的不严,水渗在地基四周,热涨冷缩的,往往在地基墙的中部造成裂缝,沿水平方向开裂,向内凸起。但也能修复,并不是很贵,具体做法是慢慢地把墙顶直,然后砌上加重固定的垛,我还真见过修复过的,当然见过很多变型的墙。变形严重的,一般也不考虑。


Concrete Block Foundation

浇灌混凝土的墙由于Settlement,有很多开裂的现象,甚至是刚盖好的房子都有发生。若只是竖直方向的裂缝,问题一般不大,找专业人士来修大概$300一条缝,且终生保修。最怕的是斜裂的缝,特别是裂开后两面的墙错开了。要是碰到这种情况,我一般就放弃这个房子了。

若发现地基的问题,不可掉以轻心,要是还对房子感兴趣的话,最好找专业人士进行评估。

下文继续讲房检的事(水,电)。
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评论
牛城地主 回复 悄悄话 回复 '东雪西雨' 的评论 : 瓷砖问题不大,但得防Mold,用Dehumidfier。
东雪西雨 回复 悄悄话 请问
地下室长霉菌的话
,瓷砖的地下室,问题严重吗
快乐德州人 回复 悄悄话 good article, thank you for your writing!
minibike 回复 悄悄话 长知识。
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