牛城地主

美洲生活,房地产投资,个人爱好,胡说八道
个人资料
牛城地主 (热门博主)
  • 博客访问:
正文

地主是怎样炼成的(11)什么样的房子最适合出租

(2014-01-24 15:35:05) 下一个
房地产有一句名言: Location! Location! Location!

这句话的意思是选择房子时,首先需要关注房子的Location。我们在选择自住房时,关心的第一件事情就是Location。有孩子或将要有孩子的朋友首先关心的就是学区的好坏,然后再根据自己的收入选择合适的房子,因此同样的房子放在好学区会相对贵些也保值些。华人重视孩子的教育,别的族裔也不差。

那么我们在选择投资房的时候,是不是也应该考虑Location呢?答案是肯定的。

在北美稍为有规模的城市,Downtown的房子最老,随着城市的扩张,慢慢向外延伸。在每一个相对成熟的区,大致都可分为高档住宅区,中档,中低档和低档。如果是近几十年发展起来的区,大多是中,高档,而少见低档房。随着城市的扩大,城里房子的档次有降低之趋势.

由于有严格的Zoning, 且政府规划较好,不同档次和规模的房子大多建在一起,不同收入的群体也按照收入住在相应的区域内,有点物以类聚,人以群分的意思。

不同的人投资房地产的目的也许略有不同,但追求最大利益化应该是投资者们共同的目的和心声,下面就几种主要的房子类型,在现金流和管理等方面简单地分析一下它们在投资中的优缺点。

a) 高档独立房,国人把大一点的独立房叫别墅,不知把小点的叫啥(国内没小的?)。在正常的情况下,这种房子是最不适合做出租房的,原因很简单,它很难做到正现金流,维修费用大,且极难有长期租户。各地的房价千差万别,为了直观,给个大概的房价:三十万以上(各地情况有异,这只是个象征意义的数)。超过这个价位的房子资金投入量大,很难租到1%,且租户要求高,大都是短期过渡型。要是长期能住得起这档次房子的,一般都不会租房。这种房子的地产税也很高,会吃掉相当部分的租金。


b) 高档公寓,也就是Condo,或Townhouse(在数目上,也许Condo多些)。这种在现金流上也较差,且有Association Fee, 另外在升职空间上不如独立房,可能跟它的客户群有观,卖起来也较费劲, 当然各地情况略有差异。

原则:房子的档次越高,越不适合用于出租,所谓的出租性价比差。

c) Multiple Unit, 在一个building内,超过五户,要贷款的话得按商业贷款,利率教高,所以很多专门用于出租的房子盖成四个Unit. 这种房子要是Deal好,可以考虑。一般是必须在满租的情况下才能有现金流,但经常有不满租的情况,好处是即使不满租,也不至于没收入。

对于一般的投资者,超过四个Unit的,可以暂时不考虑,除非有极好的Deal。另外这种房子在维修上有些麻烦,好多事情不让自己做,必须找有执照的专业人士,这无形中增加了运行成本。我在刚开始做时,就买了两个,深受其苦,尽管现金流不错,但花费太多时间,得不偿失,卖还不太好卖。

d) 旧的独立房,或Two Unit, 旧是指房龄超出五、六十年,可到百年。这种房子一般坐落于较老的区,且租户大多是中低收入阶层。这种房子房价有时会很便宜,相对租金又不低,所以有可能有现金流,当然还是得找到好的Deal

f) Down Town 里的白菜房,有的城市中心有极便宜的房子,恨不得白送,但这种房子也不太合适。治安太差,且有很多被抛弃无人要的鬼房,总不能为了几个钱,弄不好把命送了吧。


我个人认为,做为出租房,最好是选择有一定年龄的中低档的房子,且位于地产税率较低的区,对象是收入不太高的阶层,甚至是拿政府补贴的 Sec.8。这种房子有可能有最大的现金流,维修便宜,可以用一般的材料,而且没有那么高的要求,自己可以试着装修,修不太好也没关系。要是高档房,想修理,升级,就得有房崇大师的手艺了,试问谁能有?我自思已经很牛了,基本上没有我不会干的,但要做得象他那么精细,完美,还是差了点。当然老房子有别的问题,如维修多一类,这些有空再说吧。还是那句话: No free lunch

 
老一点的区,并不一定治安就不好, 有可能几十年前是相当好的区, 只是由于时间的变迁,有点赶不上社会的发展了,逐渐沦落成一般的区。北美又不实行集体动迁,即使是房子倒了, 房主大多也是拿了保险走人,一般不重盖,除非是寸土寸金地段, 但那又不符合投资的条件了。开车出去走走, 会发现很多老区非常漂亮,没准就有金子埋在那儿。
 

当房东,最头痛的问题就是收房租了,在这方面Sec.8 有优势,政府会准时把房租打到账号上,房客只付一部分或不付,省了很多事,这部分也许可以单独成章。

现在大学边上的房子很火,确实,租给学生的好处是现金流大,不愁租,短处是high maintain,学生基本一年一换,且卫生成问题。若都是这样的房子,夏天会很忙。投资讲究不要把鸡蛋放在一个蓝子里,所以我的房子将近一半租给学生,剩下的租给家庭。但现在做房地产的人很多,学生房还真是一房难求。

这几年银行拍卖房较多,这个问题较复杂,得具体问题具体分析,本地拍卖房较少,本人涉及不多,就不在这儿搬门弄斧了。

想说的是,不要光盯着拍卖房,应该静下心来仔细研究一下周边的房地产情况,open your mind, 没准能在哪儿找到一片黄金投资地段。
 
 
 
本来想说三个问题,结果才说了一个,每天写不了太多,下回再说与房客打交道的基本原则吧。谢谢!有不同意见,请提出来,一起探讨,共同提高。
[ 打印 ]
阅读 ()评论 (9)
评论
牛城地主 回复 悄悄话 回复 'logyliang2002' 的评论 : 很高兴对你有所帮助。:)
logyliang2002 回复 悄悄话 太喜欢搂主的文章了。全部是实用信息,比如流程和经验总结,没有格外的文采上的发挥和润色

仔细阅读了每一篇文章,正准备买第一个出租房,这里很多东西可以用的上。非常感谢。
自由梦想 回复 悄悄话 Good information. Thank you for your time.
牛城地主 回复 悄悄话 回复 '江夏' 的评论 : 算现金流,Sec.8每年房检,但容易过。
江夏 回复 悄悄话 想租给Section 8的房子,买多少价位的房子合适呢?这样的房子有什么特别要求吗?
xwenxuecityy 回复 悄悄话 房租房价比1.5%是不可能的。1.0%都很困难。
地产投资盈利3%-7%为合理。低于这个段的地产应该是自住,高于这个段,就会成为投资热点,房价上涨。
如果10万的房子,以20%首付,1500月出租, 按现在的贷款利率,可达到30%的现金收益。
紫檀吧主 回复 悄悄话 楼主请写些怎样和房客周旋,收房租的故事吧。

THANK
牛城地主 回复 悄悄话 回复 'pkuphy' 的评论 : 也不是所以房子都这样,所以得找deal.
pkuphy 回复 悄悄话 美国的房价怎么这么低?租售比能达到100!这里指的租金是不是包括水电暖和物业,只是房子本身带来的收益没这么高吧!
我记得租售比200之内的房子都可以考虑买嘛。欧洲的房子租售比在200到300之间,国内的房子更高,北京的房子可以到500。
登录后才可评论.