海上的彩霞

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2018总结: 收摊了。

(2018-12-31 21:37:32) 下一个

2018年一个物业都没买,有两三个意向,因为不愿意加价,放弃了。

2013年买进的第一个不到1000尺的小商铺卖掉了,升值70%,马马虎虎。

2017 年12月买进的两个厂房卖出,刚签了合同,能不能过户还要等两个月。

买进时带了租客,租金很低,勉强维持月供而已,每月贴补地税保险几千块。这两个项目我基本没有管,都是老公折腾,改功能,申请permit, 花了十个月,眼看房地产行情冷下来了,我觉得该歇歇了,就建议他自己别开发了,直接卖掉回笼现金。他稍稍犹豫了一下,因为开发计划做好了,建筑贷款也批了,工程用不了一年。男人都渴望成就感,想想一个两个大项目从自己手里诞生,做梦都会笑。但是他架不住我天天吹冷风(房地产大势冷了),就把项目跟相熟的商业地产经纪说了,反响不错,谈了不到十拨人,合同签了。一年的时间,升值几乎一倍。

商业地产的魔力就在这里,看起来挣钱太轻松,我们基本什么工程都没有做,也没有大修换屋顶什么的,就是有一搭没一搭追几个烂租客交租,找律师改zoning,自己做总包工头,叫一拨又一波的小工头来报价。价钱落实了就向银行贷款。

但是硬功夫还是要一点点

1)花了五年时间积累的商业地产经纪人的关系,这两个厂房一个是上市的一个是没上市的。

2)眼光:地点选择(人口密度大,增长快),开发计划,人家一窝蜂都改condo, 改造成本$200/尺,我改self-storage, 成本不超过$50/尺,但是按照目前的市场租金,两者收益相差不大。

最后说说自己的一点过冬的想法。

房地产市场冷了,但天不会塌下来,任何情况下都有人挣钱。小业主折腾几个房子不容易,光是贷款就脱掉一层皮,从论坛上学了些技巧手段不用也是闲着,反正20年/30年固定利率是历史性的低,只要房子所在的区还不赖,而且有正现金流,那就持有吧,以时间换(升值)空间。我自己residential 不打算卖,有稳定长租的商业地产也不卖

我是个小富即安,趁行情好,折腾得欢,行情不好就放长假。还剩一点脑力,考虑一下现金在手怎么办。

我打算守株待兔,缓缓买几块好地等下一轮开发住宅,如果有合适的烂尾楼(地点特别好或者价格特别便宜),趁火打劫买一买,盖好出租,晚几年再出手。

另外一种办法就是换品种,把风险高的商业地产换成风险低地点好的民宅。

我看到网友”梁山”的操作:卖掉自己开发的挺旺的商业中心去买连锁快餐店。不好意思,班门弄斧一下,全国快餐连锁店有没有前途?人总是要吃饭的,这个没错,但东家的汉堡和西家的汉堡有多大差别呢?麦当劳是卖汉堡赚钱还是卖地产赚钱?我上周看到汉堡王寄到家的广告,不到五块钱的两人套餐,这不是自杀吗?

最近我们麻州几个地区性的快餐连锁店告急,应该和最低工资也有一定的关系。如果有兴趣,可以多看几篇网上文章。

同样性质(以卖地产赚钱为目的)还有三个dollar store, 卖汽车零配件的auto zone, 几个miles 就开一家,我就不信,去买汽车零配件一年能几次?这种极度标准化的东西,网上不能买?

银行也不能买,特别是小城镇的。几乎所有的银行都在卖自有物业。当租客多自在,想关就关调整网点。

如果不想让现金睡大觉或者为了1031 exchange, 不如换到颠扑不破的民宅。只是目前民宅死贵,腾挪空间很有限。于是交税或是买贵?左也是一刀,右也是一刀。

 

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评论
isuiyi 回复 悄悄话 问候AMY妹子新年好!
flyingdora 回复 悄悄话 精辟好文
PeonyInJuly 回复 悄悄话 向Amy问好!三年多前我读了你的文章,受到启发,胆子变大,进入房地产市场,小小地玩了一把,还不错。谢谢你的分享。
祝来年好运!
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