海上的彩霞

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修车铺系列--房东的本份

(2015-05-15 19:15:42) 下一个
我买的是一整栋楼,只有一层,算是街铺,停车场给人卖旧车用,处于迅速改变的地区,以后可以在上面加盖一到两层办公室,或是整个扒掉,我当开发商,盖一栋几十个单元的公寓楼,出租也好,零卖也行。因为地理位置很不错,走路十来分钟就到地铁站(跟郊区地铁完全不一样)和闹市区。所以我跟每个租客签的合同都少于三年。

买商铺之前,我的出租房因为都是在好区,大把租客都是长青藤在读或是毕业的,没有一个人拖欠过房租,管理起来比较轻松,没有跟租客红过脸,更不可能赶人走。

在美国当房东很文明,不能停水停电,更不能威胁,口头的也不行,不能使用暴力,把房客的东西扔到大街上(麻州不允许,别的有些州允许的)

如果租客不交租,我只能干巴巴的坐在电脑前面写通知(NOTICE), 7天通知,14天通知,30天通知,赶人通知(EVICTION), 如果自己写的通知还不管用,就去法庭,叫法官发通知,让警察送通知(另收钱的,不免费)。还好,至今还没上过法庭。

想当年在深圳当房东多么威武,从没有让租客占过一天便宜,赶过诈骗犯,赶过骗子中介公司,赶过违反我规定养狗的,赶过开佛堂的,不一而足。

一接手车铺,我就有点抓狂了,因为没有受过什么教育的人真的不好打交道,经常爽约,拖欠房租,借口多多,谎话连篇,我就不一一细说了。但我还是尽量当个温和的房东,也不强求什么LATE FEE,只要当月收齐就好了。好在波士顿比较特别,冬天不是修车的淡季,反而是旺季,所以一年到头,修车铺的生意还是很平稳的。我一再提醒自己,房东的本份就是租房,收房租,不跟人生气。

我本来有个好租客(叫他F):二手车行的老板。他甚至很有意买我的修车铺,但被我的叫价吓住了。

第一,F离不开这个地段,他的家,他的两栋投资房,他的朋友,都在东大街上,哪里他都不想去。

第二,F的生意很好,跟他的经营能力有关系,跟地段有更大的关系。我的修车铺可以步行到地铁,对于买二手车的人来说很重要,因为他们本来就是没车的人呀,很少会专门租车去试车。东大街有十几家二手车行,成行成市。但是离开路口一个英里以外生意就相差很多了,走路太累。

第三,市政规划,修车铺这一片是HIGHWAY USE,一栋楼只能申请一张二手车销售的执照,铺面是稀缺的。

我曾经听他说过隔壁的二手车行每个月能买30辆车,老板的纯利润每个月有30000美金。只有了几个月,F每个月的销量也到了20-30辆了,应该纯利润也到了每个月20000美金以上了,可是他交给我的租金只是每个月区区2000元。搞得我这个房东

我心里说,房东的本份就是租房,收房租,人家赚大钱是他的本事,我自己就算守着那个宝地,一个月也卖不出五辆车。
可能就是因为他太能了,抢了隔壁左右的生意,所以有人用阴招,跟政府部门串通,以停车位不够为理由不再RENEW他的卖车执照了。我也因此损失了租金收入,只能将一个大大的停车场全部给修车铺用了。

所以我一看到有人想买加油站,旅馆什么的,就想提醒,房地产是被动赚钱,而经营生意是主动的赚钱,完全是两条线。我也看过一些加油站,但是作为房东好象油水不大,除非地点很好,适合重建公寓,加油站更适合家庭经营,跟餐馆一样,至少赚一家人的工资。





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anla 回复 悄悄话 好文章。
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