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美西水资源简介 来源: sweetptt

(2018-12-18 19:00:19) 下一个

美西水资源简介

 
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美国物权法是非常完整的规范的。所以国人常放在口上在美国买地买房放心。

美国的水资源权利跟不动产权利有着很大区别。

1. 在西部水只有使用权。而且这个使用权如果荒废几年不用,使用权会被剥夺。不使用能被剥夺的权利不应该叫所有权。

2. 美西水权是根据使用的等级和注册的时间来的。

如果某年大旱,那么1933年的水权就能得到水,而1976年的水权就不能使用水只能看着庄稼死掉。表面看上去有权但实际上可能无权的权利不应该叫所有权。

3. 美西的水权有两种。一种称为water rights,跟不动产走,是不动产的一部分。它有个注册的时间以及数量,比如2 acre foot=大约1200吨。另一种是water share,就是政府把水权给一个公司,然后公司发行股份。需要用水的人到水公司购买股份,在防水的季节可以截留一定量的水。这些跟你去超市买饮用水是一样的。

4. 水其实制约着西部的发展。薯老爷见过一块地可以造150栋房子,只卖45万,因为没有水。如果要开发这块地,政府要求开发商交给政府0.88 acre foot/unit的水权。根据规则,开发商不能打井取水,因为水不是跟着不动产的。地面以下的水其实是公众财产。解决水的问题只有一个方法,就是在open market买入water rights。可买的水权必须是在本县或本镇内的。决定于当地是县或镇机构。价格大约在1万多/acre foot。就是为了开发150栋房子需要买入水权150万。

5. 为什么政府要逼开发商交水权呢?因为人口太多就破坏环境了,用水权来制约管理人口增长是一个行之有效的方法。除非水资源增多,否则不准开发新楼盘。

6. 政府在收罗水资源上是很贪婪的。有些县政府会发个通告(court order)要求有水权的民众去注册。过期不注册就予以没收。想想如果老一代去世孩子继承不动产,不知道土地上有水权,就白白损失了好几万。

7. 其实政府也没办法,没有水权,整个county的规划就不能盖新楼,就没有新税源,只能看人家蓬勃发展。

8. 最恼人的还有些奇葩规定。比如雨水属于政府。谁敢截留,哼哼,应该没事。但理论上截留雨水浇花是犯罪,至少要罚款。

9. 在农业县,农场主偷偷挖几个大坑。一下雨或冬雪融化,就会出现几个水潭,用作牲口饮水。抓住了就是巨额罚款甚至抓起来。

10. 有了水权,并不保证能痛饮甘泉。有家大户在深山老林里有个庄园。有天经过勘探在某个位置打井一口,并到州府申请到水权。井打完,却收到传票。有家取水公司状告庄园主打井把临近地块的水都吸到庄园地下,而临近地块的优先等级较高。法庭判决封井。

11. 薯老爷经手过一地块,20英亩。卖家跟薯老爷说有口井,但是这口井位于BLM的土地上大约10尺。30年来政府没有干预。薯老爷建议取得easement再卖。一般这种事就是黄了,薯老爷就是不想惹麻烦上身。运气不错的是,政府正想修路经过地块,所以卖家跟政府互赠easement,算是皆大欢喜。就是这口井3 acre foot,值10万块钱。上个地主打的井故意打在BLM土地上因为那里有水,也有水权。他去世后女儿一问三不知,低价卖给了我的客户。我的客户因为水井合法化赚了一大笔。

唠唠叨叨说了一些,特别浪费时间。以后我要少发言。现在马上要进入末日模式了,赚钱机会大增,时间就更少了。

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