转载来的《石库门的房东们》

上海的最大问题在于住房，有言道若是在上海你走弄堂里向随便一家人要一口饭吃吃， 是很容易的，但别说陌生人就是亲人，要求留宿一夜都是比较困难的，不是六亲不认是实在没有地方啊，这点又是一种城乡差别，在农村求宿不难，最不济睡柴房去。上海的住房难难于上青天，解放初期的五十年代，大修了一批工人新村，虽说条件并不好，但毕竟解决了大批普通职工店员中小学老师一般低中级干部还有相当的知识份子，各行各业，几十万人受惠，可惜自58年起，工人新村的修建停顿了几年，直到60年代中期恢复修建，刚开始没几天文革又暂停，70年前后再开始修建，到80年代初的大建特建，再往后建的就不是分配而是购买了。而转载的这篇文章说的是石库门，这种居住的窘迫，自家有数。好在上海的住房（指有户口者）已基本解决。当然这篇文章并没有完全摆脱阶级斗争为纲的路数。转载者。

最早投资建造石库门的，应该是一批洋商。讲到外商，人们往往想起巨额的进出口贸易，想起鸦片、洋布洋纱的倾销。实际上，房地产投资向来是外商瞩目的重要领域。特别在小刀会起义和太平军进攻江南后，上海租界里开始华洋杂居。华人潮水般涌进租界以后，成批兴建供华人居住的住宅成为洋商的致富捷径。昔日依靠贩卖鸦片起家的洋商纷纷转向房地产，老沙逊、怡和、仁记等洋行都以巨资进军房地产界，成为上海滩大房产商。造房子离不开地皮，于他为们往往也是大地产商，手中拥有不少地皮。   
以经营房地产为主业的第一家洋行据说是1870年成立的德和洋行，英商的番汉公司、汇利洋行、汇广洋行、德罗洋行，法商的法华洋行都在这些房地产公司之列。到民国初年，这些公司总数达到30家之多。
   新沙逊洋行，是这些外国房地产商中首屈一指的大鳄。1877年，它以8万两白银的价格买下了现在和平饭店北楼的那块地皮，开始经营房地产。同年，这家洋行趁中国商人徐润资金周转不灵之际，以95000两的低价，买进了他拥有的苏州北岸宝康里地块28余亩。至19世纪90年代，新沙逊又陆续买进南京东路上的和乐坊、庆顺里、长鑫里，苏州河北岸的乍浦里、德安里等地皮10余处，逐渐成为上海房地产业的第一大户。从1880年开始，新沙逊将南京东路地产大王的头衔保持了35年之久。
房地产多，租金收入也多。1921年，新沙逊的租金收入已经达到73万多两，到1938年，更高达425万元之多。在新沙逊名下，高楼大厦不少。除了它买进的第一块地皮上盖起了沙逊大厦，原来徐润的宝康里盖起了河滨大厦，还有许多高层曾经是新沙逊的产业。但是，它从石库门弄堂里得到的租金也绝不是个小数目，而且增长极快。1915年至1931年期间，上海的币值相对稳定。而新沙逊从广福里、广安里等8条弄堂的租金收入，就从1915年的14.4万两，上升到1931年的45万多两。海上巨富哈同，同早期的房产投资客比，只能算是小辈。但是，这个后生小辈却能后来居上。
   哈同是个犹太人，1874年来到上海，先在沙逊洋行供职，逐步升到地产部经理。在此期间，他除参与沙逊洋行贩卖鸦片之外，还从事房地产，积累了一笔资金，自立门户，创设哈同洋行专营房地产，成为巨富。他在上海有房屋1200多幢，30万平方米以上。1931年英国领事估计，哈同财产值400万英镑。
   后来，南京路上凡是“慈”字打头的房产，如慈淑大楼(今东海大楼)、慈裕里、慈庆里、慈顺里、慈丰里、慈永里等，都是哈同的产业。据说，这同他夫人罗迦陵信佛，讲究大慈大悲有关，虽然他赚钱时一点也不仁慈。当初郭氏家族要在南京路开办永安公司，向哈同租地造屋。哈同开出条件，30年后永安的房产归他所有，逼得永安在30年期满前另造一幢新永安。出租房屋，哈同坚持按农历收租。因为，隔几年就有一个闰月，可以多收房租。他还可以为几块钱的房租，亲自爬上三层阁楼。
   他又曾出资用铁藜木铺设南京路，借此当上租界工部局董事。哈同可以同清朝内廷的太妃结交，也会出钱资助革命派的蔡元培办爱国女校、爱国女社，更可以在辛亥革命胜利后在自己的住宅爱俪园中宴请孙中山。哈同，一个色彩丰富的洋房地产商。
铢锱必较，是房地产外商赚钱的重要法门。保证他们有大钱可赚的，在于租界政权在他们手中，哪里是市政建设发展的方向，也是由外商们决定的。于是他们捷足先登，以低价收买那里的地产，然后造房出租，这样的买卖岂非稳赚不亏。难怪另一条房地产大鳄，业广地产公司的老板认定，“适合中国住户使用的产业，必然成为赚钱的事业”。这家公司特点就是多造石库门，给中国人居住。所以它鼎盛时占地一千多亩，房屋3000多幢，大部分都是中国人居住的石库门。
不过，不要以为洋商办洋行、开房地产公司用的都是洋人从外国带来的钱。许多洋行里，都有华商附股，即将中国人的资本投入外商企业以分取红利。这些附股的华商熟悉行情，知道房地产利润丰厚，很早就对此投入巨资。1888年成立的上海业广地产公司，是一家外资公司，由于附股的华商多，1891年由大股东徐兰斋担任了公司华股代表。
   当然，这些华商中也有一些人自己直接投资房地产。著名买办徐润，1883年时拥有地产三千多亩，房屋数干间，一年坐收租金十多万银元。其他买办，如程谨轩、周莲堂与徐润相仿，也拥有大量房地产。南京路、北京路、西藏路一带数干幢房子属于程氏名下，20世纪30年代时估计，价值2000万元。周氏的房产集中在福州路、广东路、浙江路一带，规模也很可观。至于与徐润等人差不多同时代的李鸿章、盛宣怀等官僚，在这方面也不甘后人。
   经营房地产利润丰厚，而且风险也小，吸引不少人把钱投入了这个领域。近代上海房地产业中号称四大台柱的张、刘、邢、庞四家，都是浙江南浔－杭嘉湖地区生丝重要集散地的大商人，先后将经营生丝积累起的资本，转而投向房地产。刘姓一家，就在福州路广西路一带有会乐里、会香里、洪德里、昭德里等十多条弄堂。有颜料大王之称的洞庭东山人贝润生，1918年以后开始向房地产投资，短短十几年，他就拥有各类房屋近千幢，面积16万平方米以上。一些著名的工商业者，如虞洽卿、陈炳谦、魏廷荣，都有可观的房地产收益。到上海解放前夕，华商房地产商人大约有三千多家，近6万幢房屋归他们所有，总面积在l千万平方米以上。其中，占有1万平方米以上的有160多户，占有3万平方米以上的也有30多户。
这里单单说一说程谨轩、程霖生父子，这可是上海滩首屈一指的地产大王。程谨轩沙逊洋行出身，一边帮洋老板赚钱，一边自己积累起巨额财富，成为地产巨头。20世纪20年代一担米只有三四两白银，程家每月房租收入却在l 0万两白银以上。为了保住这份家产，父亲怂恿儿子吸鸦片，防止他去冒其他的风险。这是当年许多富人经常采取的方法，今天看来当然有点想入非非。实际上儿子继承遗产后还是难改纨绔子弟的常态，一是假充斯文，喜欢收藏古董，被人骗去不少钱，接着又投机买卖黄金，还喜欢到赌场上豪赌。老话说富不过三代，程氏只传了两代，到程霖生手中，不消多少年偌大家产花得精光不说，还欠债2000万两白银。此时他们全部家产不过1000万两，只得破产了事。这也是一出发人深省的人间活剧。
石库门里还有二房东，承租人将自己承租的房子，转租或分租给他人，成为所谓的二房东。二房东的房客再将所祖房屋转租、分租，就成了三房东……旧上海房屋租赁关系因层层转租、分租而复杂化。随着房荒严重，二房东以房牟利，以不同程度的中间剥削补贴一部分家用，也有不少以此为生的，成为石库门中的畸形儿。
   房屋的建造总赶不上人口的增长。而且，大部分人不可能有独居一幢房子的经济实力。于是就有人从大房东那里承租了一幢房子，自己住一部分，将其余的分租给其他人。本来，分租房子收取租金是为了减少自己的负担，客观上也替人解决了住房困难，无可厚非。毛病出在利之所在，引诱人趋之若鹜，让一桩还不错的事情变味变质，演绎出许多奇奇怪怪的现象。
   奇怪之一，石库门里出现了“七重天”。七重天原是南京路上永安公司新楼七层楼上一家歌舞厅的名称，当时算是一个高档的娱乐场所。用在石库门里，却是二房东的“杰作”。20世纪二三十年代，人们就在议论，石库门弄堂里几乎没有不添建搭建的：天井、晒台被改造成房间，客堂间、前楼、厢房都可以一分为二，屋脊倾斜处可以搭出两个阁楼。这样一来，原来只能居住一家八九人的一幢房子，可以分租四五家乃至八九家，足足容纳二三十人。抗战以后，搭建之风更加厉害，客堂间等处都加搭阁楼，原来两层的一下子变成了四层楼，三层的变成六层楼，使用面积往往增加一倍有余。
   奇怪之二，大房东反而会遭到二房东的抵制。二房东现象抗战以前就有。1937年“八一三”抗战爆发后，国民党的上海市政府颁布的战时房屋租赁法令，规定房东没有确实必要，不能将出租房屋收归自用，无形中承认了二房东的永久租赁权，让二房东成为操纵居民居住条件的特殊力量。
奇怪之三，二房东成了最稳妥的生财主道。20世纪40年代时，二房东一般超收房租400％－1400％。1944年江宁路一幢石库门里，二房东每月付给大房东134元，却向住在灶披间和亭子间的三房客收180元，这两处仅占全部居住面积的六分之一。大房东要求加租，反而会成为二房东增加收入的机会。此外，二房东还有更多的来钱门路。经常性的，如抬高租金，加摊水电费之类。临时性的，花样不少。一种叫顶费，原是旧房客将不易拆走的装修等让与新房客使用，收取一些费用，后来变成居住权的让渡费。为了更多地收取顶费，二房东还会挖空心思逼走老房客，重新出租，收取新的顶费。1939年，一间前厢房的顶费要7石大米。1944年，涨到60～70石大米。1948年更有一间亭子间的顶费要12两黄金。除了顶费，二房东还有预收押金、房租，还要收装修费、搬场费等等名目。
   向二房东租房有一套习惯做法，在民国十四年（1925年）出版的《上海宝鉴》中称为“规则”，有较详细的记述，全录如下：
   手续：欲租者于各里门阅招祖帖，即可至该宅请求领看，并询租金及其他情形，如认为合格，当给定洋说明何日迁入起租。   
   定洋：如已给定洋而到期不来住，定洋即不能叫回，倘二房东收定洋后，不愿出租或另租他人，当将定洋加倍退回。
   租金：普通习惯，二房东报租金时，皆有一二元虚数，可酌量还低，先付后住，以扣足一月再付，无小费等名目。凡巡捕卷（按即房捐、地税）、扫街、看门等费，皆归二房东出。
   公用：房内之客堂间、灶间、晒台、自来水等等，均须于起租时说明公用。
   电灯：屋内电灯，或连算于租金之内，或另算。另算者，自装火表，较为顺便；与租金连算，则开火熄火，皆受二房东限制。
   退租：二房东欲向房客回租，或房客回二房东者，均须于十日前知照，否则即为续租。
   注意：二房东对于来租之房客，必问明其确实职业，且辨别是否正当，租屋者对于二房东亦如此，以免发生意外。(上海惯例，二房东皆拒绝无家室之房客——原注)。
凡事不能一概而论。二房东中形象恶劣者不少，可也有些好人。一部旧上海的老电影《新旧上海》里有个二房东，就是一个善良的妇女。电影里表现的是房地产不景气，职员失业，教师拿不到工资，卖笑生意也不好，这个二房东就收不到房租，同样十分痛苦。一般说来，二房东总是赚钱的时候多，所以，三四十年代，二房东的队伍越滚越大。1952年时调查，老式石库门中有二房东的约占90％，新式石库门也有44％。